Mediazione civile in condominio dopo la riforma Cartabia
Le controversie in materia condominiale che devono essere assoggettate al procedimento di conciliazione prima di potere approdare in un’aula del tribunale e/o dell’ufficio del Giudice di Pace sono quelle indicate dall’art. 71-quater delle disp. att. c.c.
Si tratta di tutti quei casi relativi alla violazione o l’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, cod. civ. e degli artt. da 61 a 72 delle stesse disposizioni di attuazione.
Con la recente riforma del processo civile (D.lgs 149/2022), il legislatore ha disposto l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6 del vigente articolo 71-quater disp. att. c.c. mantenendo in vigore il solo comma 1, a partire dal 30 giugno 2023.
Tale comma definisce l'ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale e novellando il comma 3 con il rinvio all'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 (punto 2 dell’art. 2 del D.lgs 149/2022).
Questa norma (art. 5-ter Legittimazione in mediazione dell'amministratore di condominio) stabilisce quanto segue:
“l'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.
L'amministratore del condominio è legittimato senza delibera ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi: si tratta di una norma volta a snellire la procedura ma di difficile applicazione pratica atteso che il professionista incaricato dai condomini di gestire il caseggiato eviterà di assumere iniziative non concordate e magari ritenute inutili dalla collettività condominiali (assumerà solo le decisioni urgenti nell’interesse della sicurezza dei condomini e di terzi).
Estremamente generica appare poi la maggioranza con cui i condomini devono approvare l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore: il testo ambiguamente parla di “maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile”. Il vecchio testo precisava che per l’approvazione della proposta di mediazione era richiesta la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., secondo comma (e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio). Non senza incertezze bisognerebbe continuare ad approvare l’accordo di mediazione con la stessa maggioranza.
Credito d'imposta
È un incentivo di natura fiscale che consente al suo titolare di inserirlo nella dichiarazione dei redditi.
Come specifica il decreto legislativo n. 28 del 2010, all'art. 20, le parti che corrispondono l'indennità di mediazione ai soggetti abilitati a svolgere il procedimento presso gli organismi abilitati sono riconosciute titolari, in caso di successo della mediazione, d'un credito d'imposta commisurato all'indennità stessa e con un massimo di € 500,00.
Ove la mediazione non vada a buon fine, prosegue il primo comma della norma, il credito d'imposta è ridotto della metà, con un massimo, quindi, di € 250,00.
Non tutti coloro che fanno ricorso alla procedura di mediazione, perché obbligatoria o per scelta possono usufruire del credito d'imposta: l'accesso al beneficio dipende dalla sussistenza, al momento dell'attivazione e svolgimento della procedura, di fondi ancora disponibili.
Come specificato dal succitato art. 20 d.lgs n. 28/2010, il Ministero della giustizia, entro il 30 aprile di ogni anno, deve emanare un decreto con il quale viene determinato:
- l'ammontare delle risorse destinate alla copertura delle minori entrate derivanti dal credito d'imposta relativo alle mediazioni concluse nell'anno precedente;
- il credito d'imposta spettante in relazione all'importo di ciascuna mediazione in proporzione alle risorse stanziate e nei limiti previsti.
Nel caso in cui alla mediazione abbia preso parte un condominio, deve ritenersi che il credito d'imposta debba essere suddiviso tra tutti i condòmini (escluso l'eventuale condòmino controparte che sarà considerato soggetto autonomo), sulla base dei millesimi di proprietà, ovvero nella differente misura concordata, unanimemente, tra tutti i partecipanti al condominio. Ogni differente decisione dev'essere considerata insanabilmente nulla.
Il credito d'imposta, nei casi di procedura di mediazione vale in relazione ai compensi pagati all'organismo, non per quelli corrisposti all'avvocato difensore, figura obbligatoria così come previsto dall'art. 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010.
