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Notizie dal blog

COSAP (oggi CUP) sui parcheggi e accessi a raso: quando è dovuta e quando no

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La questione dell’applicazione della COSAP – oggi confluita nel Canone Unico Patrimoniale (CUP) – ai parcheggi e agli accessi “a raso” è da anni oggetto di dubbi interpretativi, soprattutto in ambito condominiale. La distinzione fondamentale ruota attorno a un concetto chiave: l’occupazione del suolo pubblico , che può essere materiale oppure giuridica . Cosa si intende per accesso o parcheggio “a raso” Un accesso si definisce “a raso” quando: non presenta modifiche del piano stradale; è privo di marciapiede o di opere di raccordo (scivoli, cordoli, ecc.); consente l’ingresso diretto dalla carreggiata. In questi casi, non si realizza alcuna occupazione materiale del suolo pubblico , poiché la sede stradale rimane integra e indistinta rispetto al resto della carreggiata. In linea generale, la giurisprudenza – anche di legittimità – ha chiarito che  in assenza di occupazione, il canone non è dovuto . Pertanto, nel caso di accessi a raso: senza opere visibili; sen...
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L'art. 1126 c.c.: Lastrici solari e terrazze a livello di uso esclusivo

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L' art. 1126 c.c. regola la ripartizione dei costi quando un lastrico solare (o una terrazza a livello assimilata) è destinato all'uso esclusivo di uno o più condomini. Ratio normativa La norma bilancia due interessi contrapposti: il godimento esclusivo della superficie e la funzione di copertura dell'intero edificio (o di una sua parte). Poiché il bene protegge le unità sottostanti dagli agenti atmosferici, la collettività che ne beneficia deve contribuire alla spesa, sebbene in misura ridotta rispetto a chi ha l'uso del calpestio. Il legislatore ha stabilito un criterio forfettario: - 1/3 della spesa a carico di chi ha l'uso esclusivo ( quale corrispettivo del maggior logorio e del godimento privato ). - 2/3 della spesa a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve da copertura. Quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva di più soggetti, la quota dell’1/3 va suddivisa tra i vari proprietari in proporzione a...
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L'art. 1124 c.c.: Manutenzione e sostituzione di scale e ascensori

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L' art. 1124 c.c. (come modificato dalla Riforma del 2012) disciplina le spese per la conservazione e il rifacimento degli elementi di collegamento verticale. La ratio si fonda sulla combinazione di due criteri: il valore della proprietà (millesimi) e l'intensità dell'uso (altezza del piano). I proprietari dei piani più alti sono tenuti a contribuire maggiormente poiché l'utilizzo delle scale e il logorio dell'ascensore sono direttamente proporzionali alla distanza dal suolo. Analisi dei casi e criteri di riparto 1. Sostituzione e ricostruzione : La spesa va suddivisa per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo; 1.   L'articolo si applica solo in caso di assenza di specifica Tabella Scale disciplinata da regolamento condominiale ; 3.  Costituiranno un piano anche cantine, palchi morti, soffitte e lastrici solari di proprietà esclusiva ; 4. L’articolo s...
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Art. 1125 c.c.: casi e modalità di applicazione

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  L’ordinamento giuridico italiano, nel disciplinare la complessa trama dei rapporti di vicinato all’interno della realtà condominiale, dedica una specifica attenzione agli elementi strutturali che separano orizzontalmente le diverse unità immobiliari. L’ articolo 1125 del Codice Civile rappresenta, in questo senso, la norma cardine per la gestione delle spese inerenti alla manutenzione e alla ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai .  L’ articolo 1125 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti , restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto . La norma poggia su una presunzione legale di comunione del solaio divisorio tra i due piani, giustificata dal fatto che tale elemento strutt...
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Rischio amianto: nuove regole in vigore

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  In data 9 gennaio 2026 è stato pubblicato il D. Lgs. 31 dicembre 2025, n. 213 “ Attuazione della direttiva (UE) 2023/2668 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 22 novembre 2023, che modifica la direttiva 2009/148/CE sulla protezione dei lavoratori contro i rischi connessi con un'esposizione all'amianto durante il lavoro ”. Il nuovo decreto aggiorna le regole già vigenti dal 1994 ( D.M. 6/09/1994 ), integrate dal D. Lgs. 81/08 . Il legislatore, tenuto conto anche dei lunghi tempi della risposta fisica umana all’esposizione all’amianto, ha regolamentato in modo più rigoroso l’esposizione dei lavoratori. In particolare, il decreto:  - Amplia il campo di applicazione a tutti gli ambiti lavorativi, ove può essere presente un rischio dovuto alla presenza di amianto (art. 246); - Approfondisce il metodo di indagine e chiede il coinvolgimento di operatori qualificati (art. 248); - Obbliga la valutazione del rischio amianto, prediligendo la rimozione dello stesso (ar...
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L'apertura del Codice Fiscale del condominio

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  L’apertura del codice fiscale del condominio rappresenta uno dei primi adempimenti formali nella vita di un edificio in gestione condominiale. Sebbene il condominio non sia un soggetto dotato di personalità giuridica autonoma, esso è comunque riconosciuto dall’ordinamento come ente di gestione e, in quanto tale, deve essere identificato fiscalmente nei rapporti con fornitori, istituti di credito e Amministrazione finanziaria. Quando è necessario richiedere il codice fiscale Il codice fiscale del condominio è obbligatorio ogniqualvolta il condominio intrattenga rapporti di natura giuridica o fiscale, quali, a titolo esemplificativo: stipula di contratti di fornitura o appalto; apertura di un conto corrente condominiale; pagamento di fornitori con applicazione di ritenute; assunzione di dipendenti o collaboratori; adempimenti fiscali (Certificazione Unica, modello 770, quadro AC). Non è invece richiesta l’apertura della partita IVA , salvo casi eccezionali in...
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Usufrutto e condominio

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  In presenza di usufrutto , la disciplina condominiale è abbastanza chiara, ma spesso fonte di confusione. Chi va convocato in assemblea? 🔹 Usufruttuario Deve essere convocato alle assemblee ordinarie . Ha diritto di voto per tutte le delibere di ordinaria amministrazione (gestione, manutenzione ordinaria, approvazione del bilancio, ecc.). 🔹 Nudo proprietario Deve essere convocato alle assemblee straordinarie . Ha diritto di voto per le delibere di straordinaria amministrazione e per quelle che incidono sul valore o sulla consistenza del bene. Sarebbe buona prassi per l’amministratore convocare comunque entrambi,   indicando chiaramente chi vota in relazione ai vari punti all’ordine del giorno. Pagamento spese condominiali La regola è quella dell’ art. 1004 e 1005 c.c. 🔹 Usufruttuario paga: spese di ordinaria amministrazione ; spese di manutenzione ordinaria ; spese per l’uso e i servizi comun...
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