Il DDL 1816 del 2026 (primo firmatario Sen. Tosato, Lega) – insieme alla recente A.C. 2692 ritirata – rappresenta l’ultima proposta di riforma organica della disciplina condominiale. L’obiettivo dichiarato è correggere le criticità dell’attuale normativa ( L. 220/2012 e Codice Civile artt. 1117-1139 ) su amministratore, assemblea, morosità, sicurezza e trasparenza. Iter legislativo (dic 2025 – apr 2026) Data Evento 2025-12-17 Presentazione A.C. 2692 (riforma condominio) 2026-03-03 Ritiro A.C. 2692 (nessun testo attivo) 2026-02-24 Presentazione S.1816 in Senato (Tosato et al.) 2026-03-18 Assegnazione S.1816 alla 2ª Commissione Giustizia 2026-04-21 Inizio esame in Commissione (audizioni) 2026-… Continuazione iter in Commissione; discussione in Aula; promulgazione. Il DDL 1816 conta 11 articoli . Il testo ( non ancora pubblicato...

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale  del Decreto Legge n. 38/2026 , è arrivata la conferma di un rincaro che colpisce direttamente la gestione finanziaria degli stabili. L’articolo 12 del nuovo Decreto interviene sulla misura dell’imposta di bollo dovuta per i conti correnti intestati a soggetti diversi dalle persone fisiche. La cifra passa dai precedenti 100 euro agli attuali 118 euro annui . La norma si applica agli estratti conto e ai rendiconti emessi a decorrere dal 28 marzo 2026. Per gli amministratori, questo significa dover ricalcolare i fondi spese e, soprattutto, giustificare in assemblea l’ennesimo balzello che non dipende da una scelta gestionale, ma da un’imposizione verticale del legislatore. Nonostante il condominio venga equiparato dalla giurisprudenza a un consumatore finale,  per l’Agenzia delle Entrate e per gli istituti di credito, il Condominio viene equiparato a una società o un’azienda. Non è una persona fisica, possiede un codice fiscale, è un so...

La questione dell’applicazione della COSAP – oggi confluita nel Canone Unico Patrimoniale (CUP) – ai parcheggi e agli accessi “a raso” è da anni oggetto di dubbi interpretativi, soprattutto in ambito condominiale. La distinzione fondamentale ruota attorno a un concetto chiave: l’occupazione del suolo pubblico , che può essere materiale oppure giuridica . Cosa si intende per accesso o parcheggio “a raso” Un accesso si definisce “a raso” quando: non presenta modifiche del piano stradale; è privo di marciapiede o di opere di raccordo (scivoli, cordoli, ecc.); consente l’ingresso diretto dalla carreggiata. In questi casi, non si realizza alcuna occupazione materiale del suolo pubblico , poiché la sede stradale rimane integra e indistinta rispetto al resto della carreggiata. In linea generale, la giurisprudenza – anche di legittimità – ha chiarito che  in assenza di occupazione, il canone non è dovuto . Pertanto, nel caso di accessi a raso: senza opere visibili; sen...

L' art. 1126 c.c. regola la ripartizione dei costi quando un lastrico solare (o una terrazza a livello assimilata) è destinato all'uso esclusivo di uno o più condomini. Ratio normativa La norma bilancia due interessi contrapposti: il godimento esclusivo della superficie e la funzione di copertura dell'intero edificio (o di una sua parte). Poiché il bene protegge le unità sottostanti dagli agenti atmosferici, la collettività che ne beneficia deve contribuire alla spesa, sebbene in misura ridotta rispetto a chi ha l'uso del calpestio. Il legislatore ha stabilito un criterio forfettario: - 1/3 della spesa a carico di chi ha l'uso esclusivo ( quale corrispettivo del maggior logorio e del godimento privato ). - 2/3 della spesa a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve da copertura. Quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva di più soggetti, la quota dell’1/3 va suddivisa tra i vari proprietari in proporzione a...

L' art. 1124 c.c. (come modificato dalla Riforma del 2012) disciplina le spese per la conservazione e il rifacimento degli elementi di collegamento verticale. La ratio si fonda sulla combinazione di due criteri: il valore della proprietà (millesimi) e l'intensità dell'uso (altezza del piano). I proprietari dei piani più alti sono tenuti a contribuire maggiormente poiché l'utilizzo delle scale e il logorio dell'ascensore sono direttamente proporzionali alla distanza dal suolo. Analisi dei casi e criteri di riparto 1. Sostituzione e ricostruzione : La spesa va suddivisa per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo; 1.   L'articolo si applica solo in caso di assenza di specifica Tabella Scale disciplinata da regolamento condominiale ; 3.  Costituiranno un piano anche cantine, palchi morti, soffitte e lastrici solari di proprietà esclusiva ; 4. L’articolo s...

  L’ordinamento giuridico italiano, nel disciplinare la complessa trama dei rapporti di vicinato all’interno della realtà condominiale, dedica una specifica attenzione agli elementi strutturali che separano orizzontalmente le diverse unità immobiliari. L’ articolo 1125 del Codice Civile rappresenta, in questo senso, la norma cardine per la gestione delle spese inerenti alla manutenzione e alla ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai .  L’ articolo 1125 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti , restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto . La norma poggia su una presunzione legale di comunione del solaio divisorio tra i due piani, giustificata dal fatto che tale elemento strutt...