L'art. 1124 c.c.: Manutenzione e sostituzione di scale e ascensori
L'art. 1124 c.c. (come modificato dalla Riforma del 2012) disciplina le spese per la conservazione e il rifacimento degli elementi di collegamento verticale.
La ratio si fonda sulla combinazione di due criteri: il valore della proprietà (millesimi) e l'intensità dell'uso (altezza del piano). I proprietari dei piani più alti sono tenuti a contribuire maggiormente poiché l'utilizzo delle scale e il logorio dell'ascensore sono direttamente proporzionali alla distanza dal suolo.
Analisi dei casi e criteri di riparto
1. Sostituzione e ricostruzione: La spesa va suddivisa per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo;
1. L'articolo si applica solo in caso di assenza di specifica Tabella Scale disciplinata da regolamento condominiale;
3. Costituiranno un piano anche cantine, palchi morti, soffitte e lastrici solari di proprietà esclusiva;
4. L’articolo si riferisce all’intera struttura delle scale, per cui allude anche a ringhiere, corrimano, gradini, pianerottoli, pavimentazione dei pianerottoli, muri perimetrali del vano scala, sottoscala e finestroni.
I muri sono parte essenziale delle scale con il compito di delimitarle, anche se assolventi in parte la funzione di pareti delle unità immobiliari prospicienti al vano scale;
5. Una delle controversie che spesso nasce in capo all’applicazione dell’articolo sopracitato è quella relativa alla ripartizione delle spese di illuminazione e pulizia di vani scala e cabine ascensore, nonché delle spese per la forza motrice degli impianti elevatori.
In caso di assenza di una tabella specifica, escludendo a priori l’applicazione del solo criterio della proprietà, ci si domanda se tali spese possano essere ripartite esclusivamente secondo il criterio dell’uso, come prescritto dall’art. 1123 II comma, procedendo ad un’applicazione soltanto parziale dell’art. 1124 e utilizzando, quindi, come uno criterio di ripartizione, quello dell’altezza dal suolo, ossia del piano.
Ripartizione schematica delle spese (Art. 1124 c.c.)
| Voce di Spesa | A carico di chi? | Criterio (in assenza di Tabella B) |
| Ricostruzione gradini e corrimano | Condomini serviti | 50% Millesimi / 50% Altezza |
| Sostituzione cabina, motore o funi ascensore | Condomini serviti | 50% Millesimi / 50% Altezza |
| Tinteggiatura intero vano scale | Condomini serviti | Criterio misto (se include le pareti) |
| Pulizia e Illuminazione | Condomini serviti | Proporzionale all'uso (solo altezza in assenza di Tabella B) |
| Manutenzione ordinaria (visite periodiche) | Condomini serviti | 50% Millesimi / 50% Altezza |