L'art. 1126 c.c.: Lastrici solari e terrazze a livello di uso esclusivo

L'art. 1126 c.c. regola la ripartizione dei costi quando un lastrico solare (o una terrazza a livello assimilata) è destinato all'uso esclusivo di uno o più condomini.

Ratio normativa

La norma bilancia due interessi contrapposti: il godimento esclusivo della superficie e la funzione di copertura dell'intero edificio (o di una sua parte). Poiché il bene protegge le unità sottostanti dagli agenti atmosferici, la collettività che ne beneficia deve contribuire alla spesa, sebbene in misura ridotta rispetto a chi ha l'uso del calpestio.

Il legislatore ha stabilito un criterio forfettario:

- 1/3 della spesa a carico di chi ha l'uso esclusivo (quale corrispettivo del maggior logorio e del godimento privato).

- 2/3 della spesa a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve da copertura.

Quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva di più soggetti, la quota dell’1/3 va suddivisa tra i vari proprietari in proporzione alla rispettiva superficie di proprietà. 

La giurisprudenza consolidata (Cass. 28528/2025) stabilisce che i 2/3 gravano esclusivamente sulle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico. Se il lastrico copre anche parti comuni (es. vano scale), la quota relativa a tali aree ricade sul condominio generale, secondo Tabella A.

Non è stato ancora chiarito il dubbio relativo alla contribuzione alla spesa di chi è coperto solo parzialmente dal lastrico. 

Gli orientamenti giurisprudenziali sono difformi: alcuni ritengono che l’art. 1126 non faccia distinzioni in base alla porzione di piano coperta e che, quindi, chi è parzialmente coperto debba concorrere per l’intero valore millesimale della sua proprietà (sent. Cass. n. 1861/2001).

Tuttavia, la giurisprudenza più moderna e consolidata, sancita definitivamente dalla recentissima ordinanza della Cassazione n. 28528 del 28 ottobre 2025, per quanto riguarda il calcolo analitico (millesimi interi o proporzionali), cavalca la tendenza attuale di privilegiare la percentuale di superficie effettivamente coperta. Si ritiene infatti che, per rispettare il principio di equità sostanziale, qualora vi siano notevoli differenze tra la superficie totale dell'unità e quella protetta dal lastrico, la quota millesimale vada ridotta pro-quota. In assenza di una tale precisione tecnica, la delibera assembleare rischierebbe di essere annullata per eccesso di potere o sproporzione del riparto.

Il riparto del lastrico solare/terrazza a livello che copre una sola unità immobiliare

Ai sensi della sent. Cass. Civ., Sez. II, n. 10534 del 21/04/2026, in tema di condominio negli edifici, in caso di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello ad uso esclusivo, il riparto delle spese deve avvenire secondo il criterio espresso ai sensi dell'art. 1125, in quanto l'applicazione - nel caso specifico - dell'art. 1126, che regola la fattispecie delle spese relativi a superfici di copertura ad uso esclusivo, farebbe venire meno il criterio la ratio sottesa di quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condòmini serviti dalla copertura la spesa in questione.

Ripartizione schematica delle spese (Art. 1126 c.c.)

Voce di Spesa	A carico di chi?	Criterio
Struttura e impermeabilizzazione (guaina)	1/3 Utente / 2/3 Condomini coperti	Funzione di copertura prevalente
Pavimentazione (mattonelle e massetto)	1/3 Utente / 2/3 Condomini coperti	Parte integrante del sistema protettivo
Parapetti, ringhiere e fioriere	100% Utente esclusivo	Elementi necessari solo al calpestio privato
Danni da infiltrazioni (custodia ex 2051)	1/3 Utente / 2/3 Condominio	Responsabilità concorrente (salvo colpa)
Pulizia e spese di esercizio superficiali	100% Utente esclusivo	Spese legate al godimento personale