L'art. 1126 c.c.: Lastrici solari e terrazze a livello di uso esclusivo
L'art. 1126 c.c. regola la ripartizione dei costi quando un lastrico solare (o una terrazza a livello assimilata) è destinato all'uso esclusivo di uno o più condomini.
Ratio normativa
La norma bilancia due interessi contrapposti: il godimento esclusivo della superficie e la funzione di copertura dell'intero edificio (o di una sua parte). Poiché il bene protegge le unità sottostanti dagli agenti atmosferici, la collettività che ne beneficia deve contribuire alla spesa, sebbene in misura ridotta rispetto a chi ha l'uso del calpestio.
Il legislatore ha stabilito un criterio forfettario:
- 1/3 della spesa a carico di chi ha l'uso esclusivo (quale corrispettivo del maggior logorio e del godimento privato).
- 2/3 della spesa a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve da copertura.
Quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva di più soggetti, la quota dell’1/3 va suddivisa tra i vari proprietari in proporzione alla rispettiva superficie di proprietà.
La giurisprudenza consolidata (Cass. 28528/2025) stabilisce che i 2/3 gravano esclusivamente sulle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico. Se il lastrico copre anche parti comuni (es. vano scale), la quota relativa a tali aree ricade sul condominio generale, secondo Tabella A.
Non è stato ancora chiarito il dubbio relativo alla contribuzione alla spesa di chi è coperto solo parzialmente dal lastrico.
Gli orientamenti giurisprudenziali sono difformi: alcuni ritengono che l’art. 1126 non faccia distinzioni in base alla porzione di piano coperta e che, quindi, chi è parzialmente coperto debba concorrere per l’intero valore millesimale della sua proprietà (sent. Cass. n. 1861/2001).
Tuttavia, la giurisprudenza più moderna e consolidata, sancita definitivamente dalla recentissima ordinanza della Cassazione n. 28528 del 28 ottobre 2025, per quanto riguarda il calcolo analitico (millesimi interi o proporzionali), cavalca la tendenza attuale di privilegiare la percentuale di superficie effettivamente coperta. Si ritiene infatti che, per rispettare il principio di equità sostanziale, qualora vi siano notevoli differenze tra la superficie totale dell'unità e quella protetta dal lastrico, la quota millesimale vada ridotta pro-quota. In assenza di una tale precisione tecnica, la delibera assembleare rischierebbe di essere annullata per eccesso di potere o sproporzione del riparto.
Ripartizione schematica delle spese (Art. 1126 c.c.)
| Voce di Spesa | A carico di chi? | Criterio |
| Struttura e impermeabilizzazione (guaina) | 1/3 Utente / 2/3 Condomini coperti | Funzione di copertura prevalente |
| Pavimentazione (mattonelle e massetto) | 1/3 Utente / 2/3 Condomini coperti | Parte integrante del sistema protettivo |
| Parapetti, ringhiere e fioriere | 100% Utente esclusivo | Elementi necessari solo al calpestio privato |
| Danni da infiltrazioni (custodia ex 2051) | 1/3 Utente / 2/3 Condominio | Responsabilità concorrente (salvo colpa) |
| Pulizia e spese di esercizio superficiali | 100% Utente esclusivo | Spese legate al godimento personale |