Newsletter ingiunzioni di pagamento da terzi verso condominio

Condividiamo in sovraimpressione una newsletter pervenutaci da ANACI, riguardante una recente pronuncia del Tribunale di Viterbo.

Ricordiamo ai gentili condòmini che il condominio, in persona dell’amministratore, può contrarre obbligazioni nei confronti di terzi soggetti che si impegnano ad elargire determinate prestazioni, a fronte del pagamento di un compenso economico.
Può accadere, però, che il condominio non assolva ai propri obblighi di pagamento, poiché l’amministratore non è riuscito a riscuotere da tutti i condòmini le quote condominiali dovute.
In tal caso, la risposta del creditore sarà un’azione un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio.

Il decreto ingiuntivo viene notificato all’amministratore di condominio (rappresentate legale), che dovrà dare tempestiva comunicazione all’assemblea, pena la possibile revoca giudiziaria. Di fatti, l’assemblea dovrà essere informata dell’ingiunzione, in modo da poter promuovere eventuale opposizione.

L’amministratore, oltre a dover agire d’ufficio per la riscossione forzosa del credito nei confronti dei morosi, come prescritto dagli artt. 1129 IX comma e 63 disp. att. c.c. I comma, sarà tenuto a fornire ai creditori del condominio l’elenco con l’anagrafica di coloro che non sono in regola con i pagamenti.
Questo perché, ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c. II comma, le obbligazioni condominiali sono obbligazioni parziarie e non solidali.
Per cui, il decreto ingiuntivo verrà eseguito esclusivamente nei confronti di quei condòmini che non hanno versato le proprie quote, in quanto tali morosità hanno generato l'impossibilità per il condominio di assolvere ai propri obblighi nei confronti della controparte creditrice.

Solo qualora il tentativo di ripetere le somme nei confronti dei morosi non andasse a buon fine, il creditore potrà rivalersi indistintamente su tutti i condomini, che salderanno il debito secondo millesimi di proprietà e, a loro volta, potranno rivalersi sui morosi e richiedere il rimborso di quanto anticipato.

La sent. 5 novembre 2001, n. 13631 della Suprema Corte ha osservato che, in caso di morosità di taluni condomini, non è consentita una ripartizione tra condomini non morosi del debito, salvo approvazione unanime dell’assemblea, in quanto la costituzione di un fondo cassa morosi è subordinato al raggiungimento dell’unanimità.

Pertanto, il debito potrà ripartirsi - pro quota millesimale - in danno ai condòmini virtuosi solo in caso di esecuzione di decreto ingiuntivo promosso dal creditore, salvo che prima si sia tentato infruttuosamente di reperire le somme nei confronti dei partecipanti al condominio morosi.

La parziarietà delle obbligazioni non va confusa con le responsabilità derivanti da fatto illecito per mancata custodia del bene condominiale. In tal caso, l’assenza di un contratto, esclude la parziarietà.
Qualora una parte condominiale provochi danni a terzi per mancata custodia della medesima ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., la responsabilità per i danni provocati è da attribuirsi, solidalmente, ai singoli condomini ex art. 2055 cod. civ..
Infatti, costoro e non il condominio, quale ente di gestione, sono i custodi della cosa comune e titolari del rapporto passivo nei confronti del danneggiato. In questa fattispecie non si applica il principio della parziarietà dei debiti del condominio, derivando il quantum dovuto non da un contratto, ma da un fatto illecito.