Analisi dell'art. 1122 c.c. II e III comma

Negli scorsi giorni abbiamo analizzato le ultime novità relative all'applicazione della recente direttiva UE sulle Case Green. Pertanto, spesso i condòmini ci chiedono se e come possono installare degli impianti fotovoltaici privati.

Per dare una risposta è necessario analizzare il II e il III comma dell'art. 1122 del Codice Civile:

''É consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da' comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. 
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali''.

Dai dettami codicistici appare evidente come tale opera sia nelle piene facoltà del singolo condomino.

Qualora per l’installazione di tali opere fossero necessarie delle modifiche alle parti comuni, il singolo condomino interessato dovrà darne notizia all’amministratore, riferendo riguardo alla tipologia d’interventi che egli necessita di eseguire sui beni condominiali (art. 1122 III comma).
L’amministratore dovrà convocare un’assemblea per dare opportuna comunicazione ai condòmini, che, con delibera assembleare per cui è richiesto quorum deliberativo costituito dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, il cui voto rappresenti 2/3 del valore millesimale dell’edificio, potranno prescrivere delle modalità alternative di esecuzione dei lavori, più compatibili con la sicurezza e la stabilità dell’edificio, o che ne conservino meglio il decoro architettonico.
Inoltre, l’assemblea potrà richiedere determinate garanzie relative al risarcimento di eventuali danni subiti dalle parti comuni durante l’esecuzione dei lavori.

Inoltre, tra i compiti ascrivibili all’assemblea, vi è anche la facoltà di di ripartire l’uso della superficie del lastrico solare o di altri spazi comuni, al fine di salvaguardare le varie forme di utilizzo già in atto.

Ma, pare evidente che, in alcun modo, l’assemblea possa impedire con delibera ad hoc - intrapresa a maggioranza - al singolo condòmino di procedere con l’installazione dell’impianto. Lo ribadisce il Codice Civile e lo confermano varie sentenze a favore di questo orientamento, che prendono in esame anche l’art. 1102 c.c., prescrivente il diritto del singolo comunista di poter apportare a proprie spese modifiche al bene in comunione per migliorarne il godimento.

Al massimo, l’assemblea, una volta informata dall’amministratore, che avrà anche il compito di farsi fornire dal condòmino interessato all’installazione il progetto relativo, con la maggioranza prescritta dal Codice può indicare delle specifiche modalità di esecuzione dei lavori, alle quali l’interessato dovrà adeguarsi.
Ovvio appare che, per poter procedere a rilevare tali indicazioni, è necessario che venga nominato un tecnico che studi il progetto ed indichi dei suggerimenti all’assise.

L’unica delibera che può derogare il Codice, deve essere assunta all’unanimità. Ma, rientrando nel computo dei 1000 millesimi anche il condòmino interessato all’installazione privata, sicuramente tale quorum è irraggiungibile. Pertanto, l’unico divieto ammissibile, è quello del regolamento contrattuale, ossia un regolamento approvato all'unanimità da tutti i partecipanti al condominio, redatto dal costruttore e allegato al rogito (e accettato con la sottoscrizione dell'atto stesso).