Ripartizione spese balconi e interventi di messa in sicurezza
Tema spesso molto dibattuto nei nostri condomìni - e fra i nostri condòmini - è l'annosa questione della ripartizione delle spese relative alla manutenzione e/o messa in sicurezza dei balconi.
In riferimento a tale tematica, la differenza la fa, indubbiamente, la tipologia del balcone.
Tendenzialmente, è comune pensare che il proprietario dell'appartamento è anche proprietario esclusivo del balcone che serve l'unità immobiliare stessa, ma, in realtà, ci sono varie sfaccettature da considerare e che rendono tale affermazione non propriamente corretta.
Questo tipo di affermazione si rivela veritiera solo per i balconi detti aggettanti.
Questo tipo di
balcone, non avendo la funzione di copertura del piano sottostante, non
soddisfa un'utilità comune ai due piani e non svolge neppure una
funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Pertanto, la soletta del balcone e il sottobalcone appartengono ai titolari degli appartamenti di cui il balcone costituisce un
prolungamento, in quanto l'assenza di una sua funzione divisoria tra
i due piani comporta l'insussistenza del necessario presupposto per ritenerla
di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante.
Il Tribunale di Roma si è pronunciato
con diverse sentenze, tra cui la sentenza n. 18330/2018 pubbl. il
28/09/2018, in
cui ha ricordato l'insegnamento della Suprema Corte, secondo cui "i
balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio,
costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento sovrastante e, non
svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio
- come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo
dell'edificio - non posso no considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e,
quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può
applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.’’.
Sempre per il Tribunale di Roma, con la Sentenza n. 20388/2017 pubbl. il 30/10/2017, i sottobalconi, sono "parte integrante dei balconi e la loro manutenzione rientra, dunque, fra gli obblighi del proprietario dell'appartamento a cui il balcone aggettante inerisce, salvo che presentino aspetti che concretizzino una funzione ornamentale per l'intero edificio, ossia rivestimenti ed elementi decorativi che "si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (cfr. Cass. n. 10209/2015).
Differente fattispecie è applicabile per quei balconi che costituiscono un prolungamento della facciata dello stabile, ovvero c.d. incassati.
Le spese relative alla loro manutenzione,
in ordine di interventi d’impermeabilizzazione e/o di completa ricostruzione, dovranno essere ripartite al
50% fra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, rimanendo
esclusivamente a carico del proprietario del piano di sopra le spese relative
alla ripavimentazione della soletta calpestabile, mentre saranno addebitabili
solo al proprietario del piano di sotto le spese relative all’intonacatura e
ritinteggiamento del sottobalcone.
Tale dettame giurisprudenziale è inserito all'interno dell'art. 1125 del Codice Civile.
Le
spese per il rifacimento dei parapetti e dei frontalini, invece, saranno
ripartite fra tutti i condomini secondo millesimi di proprietà, in quanto parti
integranti della facciata dell’edificio.
Per quanto
concerne la caduta di calcinacci o pezzi
d’intonaco da balconi malandati o pericolanti, i comportamenti che
l’amministratore di condominio e l’assemblea possono attuare per evitare danni a
cose e persone dipendono dalla categoria di balcone in oggetto.
Se si tratta
di balconi aggettanti, costituendo
quest’ultimi proprietà privata del
condomino servito dal balcone, né
l’amministratore né l’assemblea possono disporre interventi di rifacimento,
a meno che ad essere danneggiate non siano parti quali frontalini o altri
elementi decorativi, atti a dare particolare decoro architettonico all’edificio e asserventi principalmente alla
funzione estetica.
Anche per il sottobalcone e la sua messa in sicurezza, a pagare deve essere
il proprietario esclusivo del balcone in aggetto, salvo la presenza di particolari pregi architettonici che
presumerebbero l’intervento del condominio.
Di conseguenza, qualora non sia possibile un intervento comune, l’amministratore
dovrà:
1) informare il proprietario del balcone della pericolosità della struttura attraverso raccomandata;
2) qualora il condomino non dovesse
eseguire opere di rifacimento e messa in sicurezza, avvertire i Vigili del
Fuoco per richiedere il picconamento
del balcone e la messa in sicurezza
dell’area sottostante;
3) denunciare il singolo condomino per
danno temuto.
Le spese per
le opere del balcone saranno esclusivamente al carico del condomino,
costituendo spese private.
In caso di azione legale, invece, le spese legali verranno provvisoriamente ripartite fra tutti i condomini, salvo condominio parziale, in attesa di restituzione in caso di soccombenza in
giudizio del proprietario del balcone.
Per ciò che concerne i balconi incassati, se ad essere danneggiati sono parapetti e ringhiere facenti parti della facciata, l’amministratore potrà disporre, quale atto conservativo, interventi di manutenzione ordinaria, in modo tale da tamponare e di mettere in sicurezza in attesa che l’assemblea si esprima nel caso in cui debbano essere disposti lavori straordinari (da ripartirsi quale spesa di proprietà).
Se il danno dovesse interessare, invece, sottobalconi, solette calpestabili e pavimentazioni, l’amministratore dovrà informare i condòmini dei piani l’uno all’altro sovrastanti della pericolosità, disponendo le opere di messa in sicurezza. In caso d'inerzia degli stessi, l'amministratore potrà procedere legalmente in danno.
Relativamente alla ripartizione delle spese, anche in questo caso si applicherà l'art. 1125 a tutte le componenti del balcone - compresi i sottobalconi - mentre, sempre ai sensi del medesimo articolo, verranno imputate esclusivamente solamente le spese di finitura, che potrebbero verificarsi di pari passo alla messa in sicurezza stessa.
