Tavola Rotonda ODCEC su rendiconto condominiale: criterio di cassa o di competenza?

 

In estate vari Tribunali d'Italia si sono rimpallati fra sentenze favorevoli al criterio di competenza, generalmente utilizzato dagli amministratori condominiali per la redazione del rendiconto - nonché criterio adottato e sostenuto da ANACI - e favorevoli al criterio di cassa.

Su tale tema, in data 28/11/2023, si è dibattuto durante una Tavola Rotonda alla quale abbiamo partecipato come uditori anche noi dello Studio Petrelli-Garau, in quanto amministratori associati ANACI.

Sono stati analizzati i vari passaggi necessari a una redazione di una contabilità ordinata, al fine di sponsorizzare l'utilizzo universale del criterio di competenza. 

Si è partiti a dibattere analizzando il preventivo di gestione, documento che riveste la funzione di un patto di stabilità tra il condominio stesso e l'amministratore, in quanto agente contabile.
Di fatti, notoriamente, il condominio opera secondo il principio del pareggio di bilancio, pertanto sostiene entrate ed uscite e, a differenza - ad esempio - di un'azienda, non fronteggia i concetti di costi e ricavi. 

Operando secondo tale principio, pare evidente che l'obiettivo sia redigere un preventivo il più possibile accurato, basandosi sulle spese effettivamente riferibili all'esercizio precedente (ossia, di competenza dello stesso), al fine di produrre una stima verosimile e che non rischi di risultare troppo bassa, come potrebbe accadere se il nostro consuntivo dell'esercizio precedente fosse redatto per cassa.

Altro documento che è passato sotto la lente d'ingrandimento è stato il piano di ripartizione delle spese, che va sempre allegato sia al preventivo che al consuntivo. 
Tale documento non è statico, ma muta da condominio a condominio in base ai vari diritti reali che possono presentarsi all'interno di una compagine, vedasi casi particolari come compravendite immobiliari, usufrutti, locazioni, condomìni parziali. 
Tutte queste fattispecie prevedono una ''contabilità dinamica'', che vada a rispettare determinate norme di ripartizione come gli artt. 63 e 67 delle disp. att. cc.
Al fine di raggiungere tale obiettivo, è necessario imputare ai vari soggetti solo le spese effettivamente di competenza. 

Si è arrivati dunque ad analizzare il documento finale, il rendiconto, che - come ci suggerisce il nome - ha l'obiettivo d'informare riguardo quella che è stata la gestione contabile durante l'esercizio di riferimento.
Documento che, come ci suggerisce la Corte di Cassazione, deve essere intellegibile. Parola che non significa ''banale''.
Quest'ultimo deve informare vare categorie: sia i condòmini stessi, che soggetti terzi al condominio, come creditori esterni (vedasi la parziarietà delle obbligazioni condominiali), o perfino parenti e affini dei condòmini stessi, come nel caso delle certificazioni di detraibilità relative alle cessioni del credito.

Per assolvere a tali indicazioni, risulta necessario utilizzare il criterio della competenza temporale. poiché col criterio di cassa non si riuscirebbero a fare i dovuti confronti di spesa tra i vari esercizi, nonché mancherebbe la continuità d'esercizio.
Pensiamo ad esempio alla riscossione forzosa del credito nei confronti del condomino moroso: grazie al criterio di competenza siamo in grado di portare in giudizio un'unica situazione contabile, costantemente aggiornata, che fotografa le morosità attuali e tutte quelle relative agli anni precedenti. 
Se redigessimo per cassa, dovremmo portare più certificazioni diverse, ognuna riferita a un singolo esercizio. 

Analizzando l'art. 1130 bis c.c. capiamo come anche il Legislatore stesso spinga verso il criterio della competenza: nel corpo dell'articolo si nominano un ''riepilogo finanziario'', ''fondi e riserve'' e la ''situazione patrimoniale'', tutti elementi incompatibili con il criterio di cassa.

Tale criterio, invece, viene riconosciuto per la redazione del c.d. ''bilancio di cassa'', ossia del registro di contabilità, in cui vanno iscritte entrate ed uscite, documento è fondamentale anche per procedere alla riconciliazione bancaria.

Nonostante una presa di posizione netta di ANACI Roma, la strada per un'uniformità di giudizio sembra ancora impervia, per quanto noi addetti ai lavori desidereremmo ricevere delle linee guida unitarie, di cui restiamo in confidente attesa.