Contratto d'appalto: cosa deve controllare l’amministratore e la documentazione da conservare in cantiere

L’appalto è un contratto con il quale un soggetto, detto appaltatore, s’impegna ad elargire una determinata prestazione nei confronti di un terzo soggetto, detto committente, a fronte del pagamento di un corrispettivo economico e assumendosi il rischio d’impresa, ossia l’onere della gestione a proprio rischio e dell’esecuzione dell’opera con mezzi propri.

In base alla determinazione del corrispettivo spettante all’appaltatore, si hanno due differenti tipologie di contratto d’appalto:
1) contratto a corpo: prevede un corrispettivo predeterminato dagli accordi fra committente e appaltatore, che è invariabile e fisso e non dipende da eventuali imprevisti occorsi durante l’esecuzione dell’opera (spesso, il prezzo è già comprensivo di tali valutazioni).
Data la necessità, ai sensi del Codice Civile (art. 1135), di dover costituire un fondo speciale per l’esecuzione dei lavori, è consigliabile che per importi di notevole entità il contratto sia a corpo, in modo tale da poter determinare con certezza l’entità del fondo da costituire;

2) contratto a misura: il costo dell’opera è solo presuntivo. Il prezzo è variabile in funzione di vari criteri, quali imprevisti avvenuti durante l’esecuzione dell’opera che possono rendere necessarie modifiche riguardo ai materiali da utilizzare, oppure l’aumento della forza lavoro.
Oltre che per i motivi legati alla costituzione del fondo speciale, il contratto a misura è sconsigliabile poiché i condomini potrebbero mal digerire un aumento del prezzo dei lavori;

I contratti d’appalto possono contenere delle clausole onerose, che andranno espressamente richiamate all’intero del contratto stesso, mentre non possono assolutamente contenere clausole vessatorie, pena la nullità dell’accordo.
Le clausole vessatorie sono tutte quelle clausole che determinano una riduzione di responsabilità per uno dei due soggetti contraenti, oppure il pagamento di penali.

In quanto l’obbligazione contratta dall’appaltatore nei confronti del committente è un’obbligazione di risultato, quest’ultimo sarà responsabile nei confronti del committente di eventuali vizi dell’opera, fino a 2 anni dalla consegna della stessa.
In caso di presenza di vizio, il committente dovrà provvedere alla denuncia dello stesso entro 6 mesi dallo scoprimento a seguito di perizia tecnica e potrà agire nei confronti dell’appaltatore entro 1 anno dalla denuncia.
In tal caso, solitamente, qualora l’appaltatore dovesse ancora percepire delle somme dal committente,
si procederà ad una decurtazione del compenso spettante. In alternativa, l’appaltatore provvederà alla riparazione del vizio a proprie spese.

In più, in condominio, poiché l’opera è eseguita su beni durevoli, l’appaltatore resterà responsabile nei confronti del committente per eventuale rovina dell’opera, fino a 10 anni dalla consegna della stessa.
La rovina dovrà essere documentata da una perizia tecnica e denunciata entro un anno dal suo scoprimento. Il committente potrà agire nei confronti dell’appaltatore entro un anno dalla denuncia della rovina.

Il contratto d’appalto, qualsiasi sia la sua tipologia e qualsiasi sia l’opera o il servizio commissionato, sarà firmato dall’amministratore, in quanto rappresentate legale del condominio, su incarico ricevuto dall’assemblea.
Pertanto, l’amministratore non potrà provvedere autonomamente a firmare dei contratti senza autorizzazioni, pena il pagamento integrale ed esclusivo della relativa spesa.

L’amministratore dovrà sempre scegliere scrupolosamente, vista la sua culpa in eligendo, quali offerte portare in assemblea per l’approvazione, nonché indirizzare l’assise verso la sottoscrizione del miglior contratto possibile.
Proprio per questo, egli, ogni volta che riceverà un’offerta da una ditta esterna che si candida come appaltatrice, dovrà richiedere una documentazione dettagliata, che sarà verificata e portata in assemblea, con consequenziale scarto di tutte quelle offerte corredate da una documentazione incompleta o inesatta.

La documentazione che l’amministratore deve richiedere prima di propinare all’assemblea un’offerta di un candidato appaltatore sono:

1) iscrizione alla Camera di Commercio (CCIA) con ragione sociale inerente all’ambito dell’appalto;

2) nominativo del Responsabile Servizio Protezione e Prevenzione, Medico Competente e Addetto Antincendio;

3) elenco dei dipendenti e attestati di formazione e informazione degli stessi;

4) Documento Valutazione Rischi;

5) elenco Dispositivi di Protezione Individuale in dotazione ai dipendenti;

6) attestazione idoneità sanitaria dei dipendenti;

7) Documento Unico Regolarità Contributiva (DURC);

8) assicurazione;

9) dichiarazione di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdizione.

Esiste una precisa e obbligatoria documentazione che si deve tenere in cantiere per garantire una gestione della sicurezza a norma di legge. Occorre tenere a mente che spesso questo adempimento fondamentale può risultare oneroso perché la mole di documenti da produrre e conservare in cantiere è notevole e interessa diversi ambiti. Oltre agli elementi di carattere generale (come i piani di lavoro, i piani di sicurezza, la notifica preliminare e i tesserini di riconoscimento) devono essere presenti anche moduli specifici in merito alle attrezzature e i macchinari utilizzati nel cantiere stesso.

Ai sensi del D.Lgs. 81/08 (Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro) le imprese che operano in cantiere dovranno custodire presso gli uffici di cantiere la seguente documentazione:

Notifica preliminare (inviata alla A.S.L. e alla D.P.L. dal committente o dal responsabile dei lavori e consegnata all'impresa esecutrice che la deve affiggere in cantiere);
Piano di Sicurezza e di Coordinamento;
Fascicolo con le caratteristiche dell'Opera;
Piano Operativo di Sicurezza di ciascuna delle imprese operanti in cantiere ed eventuali relativi aggiornamenti;
Titolo abilitativo alla esecuzione dei lavori;
Copia del certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato per ciascuna delle imprese operanti in cantiere;
Documento unico di regolarità contributiva (DURC);
Certificato di iscrizione alla Cassa Edile per ciascuna delle imprese operanti in cantiere;
Copia del registro degli infortuni per ciascuna delle imprese operanti in cantiere;
Copia del Libro Unico del Lavoro per ciascuna delle imprese operanti in cantiere;
Verbali delle ispezioni effettuate dai funzionari degli enti di controllo che abbiano titolo in materia di ispezioni dei cantieri (A.S.L., Ispettorato del lavoro, I.S.P.E.S.L., Vigili del fuoco, ecc.);
Registro delle visite mediche periodiche e di idoneità alla mansione;
Tesserini di vaccinazione antitetanica;
Certificati di idoneità per lavoratori minorenni;

Inoltre dovrà essere conservata negli uffici del cantiere anche la seguente documentazione:

Contratto di appalto (contratto con ciascuna impresa esecutrice e subappaltatrice);
Autorizzazione per eventuale occupazione di suolo pubblico;
Autorizzazioni degli enti competenti per i lavori stradali (eventuali);
Autorizzazioni o nulla osta eventuali degli enti di tutela (Soprintendenza ai Beni Architettonici e Ambientali, Soprintendenza archeologica, Assessorato regionale ai Beni Ambientali, ecc.);
Segnalazione all'esercente l'energia elettrica per lavori effettuati in prossimità di parti attive;
Denuncia di installazione all'I.S.P.E.S.L. degli apparecchi di sollevamento di portata superiore a 200 kg, con dichiarazione di conformità a marchio CE;
Denuncia all'organo di vigilanza dello spostamento degli apparecchi di sollevamento di portata superiore a 200 kg;
Richiesta di visita periodica annuale all'organo di vigilanza degli apparecchi di sollevamento non manuali di portata superiore a 200 kg;
Documentazione relativa agli apparecchi di sollevamento con capacità superiore ai 200 kg, completi di verbali di verifica periodica;
Verifica trimestrale delle funi, delle catene incluse quelle per l'imbracatura e dei ganci metallici riportata sul libretto di omologazione degli apparecchi di sollevamenti;
Piano di coordinamento delle gru in caso di interferenza;
Libretto d'uso e manutenzione delle macchine e attrezzature presenti sul cantiere;
Schede di manutenzione periodica delle macchine e attrezzature;
Dichiarazione di conformità delle macchine CE;
Libretto matricolare dei recipienti a pressione, completi dei verbali di verifica periodica;
Copia di autorizzazione ministeriale all'uso dei ponteggi e copia della relazione tecnica del fabbricante per i ponteggi metallici fissi;
Piano di montaggio, trasformazione, uso e smontaggio (Pi.M.U.S.) per i ponteggi metallici fissi;
Progetto e disegno esecutivo del ponteggio, se alto più di 20 m o non realizzato secondo lo schema tipo riportato in
autorizzazione ministeriale;
Dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico da parte dell'installatore;
Dichiarazione di conformità dei quadri elettrici da parte dell'installatore;
Dichiarazione di conformità dell'impianto di messa a terra, effettuata dalla ditta abilitata, prima della messa in esercizio;
Dichiarazione di conformità dell'impianto di protezione dalle scariche atmosferiche, effettuata dalla ditta abilitata;
Denuncia impianto di messa a terra e impianto di protezione contro le scariche atmosferiche (ai sensi del D.P.R. 462/2001);
Comunicazione agli organi di vigilanza della dichiarazione di conformità dell'impianto di protezione dalle scariche atmosferiche.