Riserva di parti comuni per il costruttore: è legittima?

 

I gent.mi condòmini ci hanno interpellato per chiederci se la destinazione esclusiva di parti comuni dell'edificio a beneficio del costruttore sia legittima o meno.

Tale clausola è spesso presente in regolamenti di origine contrattuale, redatti proprio dal costruttore stesso e approvati all'unanimità contestualmente al primo atto di compravendita, momento in cui il condominio - giuridicamente - viene a costituirsi.

A riguardo, dobbiamo segnalare che l'art. 1117 del Codice Civile, ossia quello in cui sono elencate tutte le parti di un edificio da ritenersi comuni, fornisce un elenco soltanto esemplificativo e non tassativo.

A causa di tale presupposto, il sopracitato articolo di Legge va ad annoverarsi tra quelli derogabili tramite accordo contrattuale (unanime), pertanto la destinazione esclusiva di beni, altrimenti ritenuti comuni, in favore del singolo costruttore è da ritenersi pienamente legittima.

Anzi, quest'ultimo può arrogarsi pienamente anche dei soli diritti esclusivi, pur non essendo proprietario di alcun bene.
Ad esempio, il regolamento contrattuale può riconoscere a quest'ultimo il diritto di sopraelevare, pur non essendo proprietario del lastrico solare (salvo obbligo di ricostruire il lastrico a sue spese).