Fisco e condominio

I primi obblighi fiscali nascono in capo all’amministratore qualora vi sia la presenza di un appartamento condominiale la cui rendita catastale a carico del singolo condomino superi i 25,83€.

In tal caso, l’amministratore dovrà redigere e rilasciare ai singoli condòmini una certificazione con il calcolo della rendita catastale che ogni soggetto dovrà dichiarare all’interno della propria dichiarazione dei redditi.
Se l’appartamento condominiale è sfitto, o occupato dal portiere, il calcolo della rendita si effettuerà rivalutando del 5% la rendita catastale dell’immobile e ripartendo per millesimi di proprietà il risultato ottenuto da tale operazione.

Se, invece, l’appartamento condominiale fosse concesso in locazione, oltre alla rivalutazione della rendita del 5% (stessa operazione di sopra), bisognerà operare una svalutazione del 15% del canone locatizio annuo (per contratti di locazione commerciale, o abitativi a canone libero), che sarà seguita da un’ulteriore svalutazione del 30% per i contratti abitativi a canone concordato.
I risultati di entrambe le operazioni (rivalutazione rendita e svalutazione canone) andranno ripartiti pro quota millesimale fra tutti i comproprietari dell’immobile.
Il singolo condomino dovrà dichiarare l’importo più alto fra quello relativo alla rivalutazione della rendita dell’immobile e quello relativo alla detrazione sul canone d’affitto.

Anche i rimborsi del GSE vanno indicati nel 730 dei singoli condòmini, pertanto l’amministratore condominiale, sempre entro il 28 febbraio, dovrà inviare la certificazione con il calcolo della quota di rimborso in capo a ciascun partecipante, ottenuta suddividendo il totale del rimborso pro quota millesimale fra tutti i condòmini.

Per quanto concerne tasse ed imposte sulla proprietà, l’amministratore, in nome e per conto del condominio, dovrà provvedere al versamento di IMU, TASI e TARI, tramite trasmissione del Modello F24 all’Agenzia dell’Entrate o in un’unica soluzione il 16 dicembre, o con acconto entro il 16 giugno e saldo finale entro il 16 dicembre.

Anche se le dichiarazioni IMU e TASI sono effettuate dall’amministratore, materialmente saranno i condomini ad effettuare il pagamento, sulla base del calcolo eseguito dall’amministratore stesso.
Egli provvederà a rivalutare la rendita catastale del fabbricato del 5%, moltiplicherà il risultato ricavato per un coefficiente indicato dallo Stato (160 solitamente per l’IMU) e sul prodotto ottenuto applicherà l’aliquota comunale (ordinariamente 0,76% IMU e 0,1% TASI).
Il risultato di tale operazione verrà ripartito pro quota millesimale fra tutti i condòmini, per cui la quota che ogni condomino dovrà pagare all’Erario sarà già compresa e calcolata nel preventivo delle spese condominiali. In pratica, l’amministratore attingerà dalle risorse finanziarie del condominio al fine di erogare quanto dovuto al fisco.
Riguardo la TARI, non sono previsti particolari adempimenti a carico dell’amministratore, anche perché è il Comune stesso a provvedere al calcolo della tassa. Ma, qualora un immobile condominiale fosse concesso in locazione a un terzo, sarà cura dell’amministratore verificare che il conduttore abbia dato apposita comunicazione all’Ufficio Tributi del Comune, in modo tale che la TARI non arrivi al condominio, ma al reale produttore dei rifiuti. 

Il condominio, quale sostituto d’imposta (ossia soggetto che si sostituisce al contribuente nel versamento di un’imposta), dovrà versare, in persona dell’amministratore, entro il giorno 16 di ogni mese successivo al mese di pagamento della fattura, le ritenute d’acconto maturate per pagamenti effettuati nel mese precedente, tramite trasmissione all’Agenzia dell’Entrate del Modello F24. 

L’aliquota delle ritenute dipende dalla tipologia del rapporto:
1) per quanto riguarda i rapporti di lavoro subordinato, le ritenute d’acconto anticipate al dipendete dal datore di lavoro sono calcolate in base agli scaglioni IRPEF e costituiscono un anticipo d’imposta a titolo di trattenuta. Per i contribuenti con un reddito tra 0 euro e 15.000 euro, l’aliquota è al 23%. Il versamento di quanto dovuto viene operato all'interno della busta paga del lavoratore;

2) per le prestazioni ricevute da liberi professionisti e studi professionali, le ritenute d’acconto ammontano al 20%.
Tale 20% sarà calcolato solo sull’onorario per i lavoratori sottoposti a cassa autonoma (avvocati, commercialisti, geometri, architetti, ecc.), mentre sull’onorario + la cassa previdenziale (ossia sullo stesso imponibile su cui si calcola sempre l’IVA) per i liberi professionisti sottoposti a gestione separata INPS.

Sono esenti da ritenuta d’acconto i pagamenti verso liberi professionisti sottoposti a regime forfettario (nuove e vecchie attività con ricavi annui inferiori a 65.000 €, che beneficiano di un regime fiscale semplificato che li esenta da ritenute e fatturazione elettronica e concede di operare in franchigia dell’IVA), o vecchio regime dei minimi (attività con ricavi annui inferiori ai 30.000€ che non hanno ancora esaurito le condizioni per godere di tale vecchio regime fiscale agevolato), nonché quelli effettuati tramite bonifico bancario o postale per lavori di ristrutturazione edilizia (ritenuta divenuta dell’11% dal 2024 e operata direttamente dall’istituto di credito).

A titolo semplificativo possiamo dire che sono soggette a ritenuta del 20% le prestazioni lavorative di tipo intellettuale.

3) per le prestazioni effettuate da ditte nell’esercizio d’impresa (anche imprese individuali) e nell’ambito di contratti d’appalto o d’opera, le ritenute d’acconto ammontano al 4% dell’onorario (le fatture emesse dalle ditte non presentano, ovviamente, casse previdenziali).

La ritenuta sarà al 4%, ad esempio, per i pagamenti effettuati verso le ditte di pulizia, le ditte di manutenzione degli impianti, le ditte di manutenzione di caldaie o piscine e verso le ditte che si occupano di spurghi e disinfestazioni.
Rientrano tra le prestazioni soggette a ritenuta del 4% anche fornite, nell’ambito di attività non abituali e occasionali, da prestatori d’opera non professionisti (es: fabbro che sostituisce un cancello, elettricista che cambia una lampadina, ecc.).
Per semplificare, potremmo dire che sono soggette a ritenuta del 4% le prestazioni lavorative manuali.
Anche in questo caso sono esenti da ritenute i pagamenti verso soggetti sottoposti a regime forfettario o vecchio regime dei minimi, oltre che i pagamenti effettuati tramite bonifico per lavori edilizi.

Comportamento sempre corretto di fronte a una ritenuta d’acconto è il versamento della stessa contestualmente al pagamento della fattura, oppure entro il 16 del mese successivo (a meno che il 16 non capiti di sabato o di domenica, in tal caso il versamento dovrà essere effettuato il giorno 17 o 18).
Potrebbe accadere che l’amministratore non provveda, entro i termini di legge, al versamento delle ritenute. In tal caso, egli potrà provvedervi anche successivamente alla scadenza, attraverso ravvedimento operoso, con pagamento di una sanzione proporzionale ai giorni intercorsi tra la scadenza del 16 del mese e il giorno in cui è stato effettuato il ravvedimento (per i primi 14 giorni la sanzione è di uno 0,1% al giorno).
Se l’amministratore non dovesse provvedere nemmeno al ravvedimento, riceverà, dall’Agenzia dell’Entrate, un avviso bonario, che si trasformerà in cartella esattoriale se ignorato.

Unica esenzione riguardo le ritenute è la possibilità, qualora la loro somma totale delle stesse non superasse i 500 €, di provvedere a un unico versamento entro il 16 giugno e il 16 dicembre. 

Da un punto di vista dichiarativo, in capo all’amministratore nascono i seguenti obblighi:
1) informare l’Agenzia dell’Entrate di essere stato nominato, entro 30 giorni dalla nomina, tramite trasmissione del modello AA5 /6.
Una volta avvenuta la variazione del rappresentante legale presso l'AdE, il nuovo amministratore potrà richiedere il PIN del condominio per effettuare l'associazione del proprio profilo a quello del cassetto fiscale del condominio. 

2) l’amministratore in carica dovrà trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 16 marzo, con consegna della certificazione al soggetto interessato entro il giorno 31 del medesimo mese, la Certificazione Unica, contenente la dichiarazione dei redditi da lavoro dipendente o redditi da lavoro autonomo corrisposti dal condominio durante l’anno precedente a dipendenti e liberi professionisti.
Inoltre, rientreranno nelle CU anche i compensi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi (imprese).
Nella C. U. dovranno essere indicate le somme corrisposte, le causali e le ritenute operate.
Tale certificazione è utilizzata dal ricevente per redigere il 730 personale e va rilasciata a tutti i soggetti verso cui è stata pagata una ritenuta durante l'anno fiscale.

Di fatti, per i fornitori in regime forfettario è stata introdotta una significativa semplificazione: a partire dall'anno d'imposta 2024 (con Certificazioni Uniche da emettere nel 2025), non è più obbligatorio per i condomini rilasciare la Certificazione Unica (CU) per i compensi corrisposti a questi fornitori. Questa modifica elimina il precedente obbligo di emettere CU con ritenuta a zero per tali soggetti, riducendo l'onere amministrativo. Questi soggetti confluiranno, salvo il superamento di una determinata soglia di oneri corrisposti, all'interno del Quadro AC.

Il Frontespizio della CU è la sezione iniziale che riassume le informazioni chiave del soggetto che effettua la certificazione.

• Riepilogo Compilazione Frontespizio:

​1. TIPO DI COMUNICAZIONE

​Le caselle "Annullamento" , ''Eventi eccezionali'' e "Sostituzione" vanno lasciate vuote. In questo modo si indica che si tratta di una comunicazione ordinaria e non di una correzione.

2. DATI RELATIVI AL SOSTITUTO

​Codice fiscale: codice fiscale del Condominio;

​Denominazione: denominazione precisa del Condominio, rintracciabile dal certificato di attribuzione del C.F.;

Telefono e indirizzo di posta elettronica non vanno compilati.

​3. FIRMA DELLA COMUNICAZIONE

​Numero certificazioni: quando si compila il file telematico, nella maschera iniziale il software richiede il “numero di comunicazioni”, ovvero il numero totale di CU contenute in quell’invio. Per più fornitori si prepara una singola CU, che vengono unite tutte nello stesso file telematico.

​Firma: l'Amministratore appone la propria firma come legale rappresentante del condominio. Si specifica che il Quadro CT non interessa il condominio, pertanto non va compilato.

​4. IMPEGNO ALLA PRESENTAZIONE TELEMATICA

Il riquadro “Impegno alla presentazione telematica” si compila solo se affida l’invio a un intermediario (commercialista, CAF, società del gruppo) che trasmette per tuo conto.

La sezione denominata ''Quadro CT'', come evidenziato pocanzi, va completamente saltata non essendo d'interesse.

SEZIONE DATI ANAGRAFICI:

1. Dati relativi al sostituto

​Codice fiscale: inserire nuovamente il codice fiscale del condominio;

​Denominazione o Ragione Sociale: denominazione precisa del Condominio, rintracciabile dal certificato di attribuzione del C.F.;

​Indirizzo: inserire via e numero civico del condominio.

​Comune, Provincia, CAP: inserire i dati di residenza del condominio.

​2. Dati relativi al percettore

​Questa sezione si riferisce ai fornitori. Non si trova sulla stessa pagina del "sostituto", ma in ogni singola certificazione che prepari. Per ogni fornitore, dovranno essere inseriti gli appositi dati: Per il dipendente: codice fiscale, cognome, nome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza. Solo in caso di persone fisiche si compila il secondo rigo;

​Per il professionista: codice fiscale, cognome, nome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza sia nell'anno precedente che in quello di riferimento. Solo in caso di persone fisiche si compila il secondo rigo;

​Per la ditta: codice fiscale, denominazione o ragione sociale e indirizzo della sede sia nell'anno precedente che in quello di riferimento.

​3. Dati rappresentate

In caso di contribuenti incapaci (compreso il minore) indicare al punto 30 il codice fiscale del rappresentante. Non interessa il condominio.

​ 4. Estero

​Le sezione relativa ai percipienti esteri vanno lasciate in bianco in tutti i casi, a meno che non si emette una CU a soggetti non residenti in Italia.

Compilazione della CU per Redditi da Lavoro Dipendente

Per i redditi corrisposti ai dipendenti, come nel caso di un portiere condominiale, la Certificazione Unica prevede una sezione specifica.

Quadro di Riferimento

Questa tipologia di reddito è attestata nel record CERTIFICAZIONE LAVORO DIPENDENTE, ASSIMILATI ED ASSISTENZA FISCALE della Certificazione Unica. Le informazioni contenute in questa sezione vengono poi automaticamente trasferite nel   Quadro C del Modello 730 o del Modello Redditi Persone Fisiche del dipendente. La precisione nella compilazione di questa sezione è di primaria importanza, poiché essa costituisce la base per la dichiarazione dei redditi precompilata del lavoratore. Errori da parte del sostituto d'imposta possono direttamente influenzare la posizione fiscale del dipendente, potenzialmente portando a dichiarazioni precompilate errate. 

Per ciò che concerne i lavoratori dipendenti, l’amministratore, in nome e per conto del condominio in quanto equiparato al datore di lavoro quale rappresentante legale della compagine condominiale stessa, sarà l’unico soggetto passivo del rapporto contributivo instauratosi con la formalizzazione del rapporto di lavoro subordinato. Ciò rende l’amministratore obbligato al versamento dei contributi previdenziali, al pagamento del premio assicurativo INAIL e al versamento delle trattenute IRPEF e delle addizionali regionali e comunali.

Il tutto, solitamente, è gestito da un consulente del lavoro che rilascia debita fattura al condominio.

Campi Rilevanti e Informazioni da Inserire

I campi principali da compilare per i redditi da lavoro dipendente includono:

• Ammontare Lordo Corrisposto: L'importo totale lordo pagato al dipendente nell'anno d'imposta di riferimento;  

• Ritenute IRPEF: Le ritenute IRPEF operate sul reddito del dipendente; 

• Addizionali Regionale e Comunale: Le trattenute relative alle addizionali regionali e comunali all'IRPEF;

• Dati del Rapporto di Lavoro: Informazioni dettagliate sul tipo di contratto (a tempo determinato/indeterminato) e il numero di giorni di lavoro effettivi;   

• Dati Previdenziali: I contributi previdenziali (INPS) trattenuti al dipendente;

• Conguagli: Dettagli relativi a eventuali conguagli di fine anno o cessazione del rapporto;

• Trattamento Integrativo: L'ammontare del trattamento integrativo speciale (es. "Bonus tredicesima") eventualmente erogato.   

Compilazione della CU per Redditi da Lavoro Autonomo (con Ritenuta 20%) e per servizi resi nell'ambito di contratti di appalto (con Ritenuta al 4%)

Per i compensi corrisposti a professionisti autonomi, come ad esempio un commercialista, la compilazione della Certificazione Unica segue regole specifiche all'interno della sezione dedicata al lavoro autonomo.
Stesso dicasi in caso di Certificazione rilasciata nei confronti della ditta, che ha prestato servizio al condominio in maniera continuativa (all'interno di un appalto), oppure anche una tantum, operando in fattura una ritenuta del 4%.

CERTIFICAZIONE LAVORO AUTONOMO, PROVVIGIONI E REDDITI DIVERSI

Il quadro di riferimento per questo tipo di redditi è denominato CERTIFICAZIONE LAVORO AUTONOMO, PROVVIGIONI E REDDITI DIVERSI.
In alto a sx va inserito il CF del percipiente, a richiamare la pagina coi dati compilata prima.

Ciò che differisce una prestazione dall'altra è la causale, da compilarsi al campo numero 1:

- ''A'': è il codice da assegnare a prestazioni di lavoro autonomo rientranti nell'esercizio di arte o professione abituale
- ''W'': è il codice causale che rappresenta prestazioni di servizi rese nell'esercizio di impresa a favore di condomini.

Dopodiché andranno indicati:
anno (campo 2): indica l'anno fiscale di riferimento della CU;
anticipazione (campo 3): il riquadro è da flaggare solo se le somme corrisposte si riferiscono a più anni;
ammontare lordo corrisposto (campo 4): si riferisce all'importo corrisposto al fornitore al netto dell'IVA;
somme non soggette a ritenuta per regime convenzionale (campo 5): in questo campo andrebbe inserito il totale delle somme delle fatture che è esente da ritenuta, come ad esempio rimborsi e spese esenti;
codice (campo 6): nel punto 6 della CU non va il codice tributo F24, ma il codice causale che spiega perché le somme di cui al punto 5 non sono state assoggettate a ritenuta.
Ad esempio, pur non essendo obbligatorio emettere CU nei confronti di fornitori in regime forfettario, dovremmo inserire nel campo il codice 25 ("Redditi corrisposti a soggetti in regime forfettario ex L. 190/2014");
altre somme non soggette a ritenuta (campo 7): qui andrebbero indicati eventuali rimborsi e restituzioni, non rientranti nelle somme non soggette di cui al punto 5;
imponibile (punto 8): qui va indicata la somma degli imponibili in fattura su cui sono state calcolate le ritenute;
ritenute a titolo di acconto (punto 9): va indicata la somma delle ritenute corrisposte al fornitore durante l'anno fiscale di riferimento;

Nella CU i campi dopo il 10 (quelli su addizionali regionale e comunale) e gli altri campi particolari non richiedono quasi mai di essere compilati.

I blocchi successivi della CU si riferiscono a situazioni molto specifiche e straordinarie:

• DATI PREVIDENZIALI → si riferisce a certificazioni di contributi previdenziali/assistenziali (INPS, INAIL, casse professionali). Non serve per fornitori di servizi o professionisti;

• Fallimento e liquidazione coatta amministrativa → serve solo se sono stati pagati compensi a soggetti falliti o in liquidazione coatta (caso raro).

• Redditi erogati da altri soggetti → casi di subentro o certificazione per conto terzi.

• Operazioni straordinarie → fusioni, scissioni, cessioni di azienda, ecc.

• Pignoramento presso terzi → va compilato dai sostituti d'imposta che hanno dovuto versare compensi a seguito di pignoramento.

• Indennità di esproprio e altre indennità → solo sono stati pagati compensi di natura espropriativa o indennitaria.

Precisazione sugli importi

1️⃣ Ammontare lordo corrisposto (CU – punto 4)

• È la base imponibile del compenso, cioè il compenso professionale senza IVA, prima di togliere la ritenuta;

• L’IVA non va considerata perché non è reddito del professionista, la incassa e la gira allo Stato.

2️⃣ Imponibile della ritenuta (CU – punto 8)

• Di solito è lo stesso importo del lordo corrisposto, se tutta la prestazione è soggetta a ritenuta;

• Può essere diverso solo in casi particolari (es. parte del compenso non soggetta a ritenuta).

3️⃣ Netto a pagare in fattura

• È quello che tu materialmente viene versato al professionista dopo aver tolto la ritenuta. 

Gestione di Più Compensi per lo Stesso Percipiente

Quando un condominio corrisponde più compensi allo stesso soggetto nell'arco dello stesso anno d'imposta, esistono diverse modalità per la compilazione della Certificazione Unica.

Opzioni di Compilazione

Il sostituto d'imposta ha due opzioni principali per la presentazione dei dati:

• A) Totalizzazione: L'approccio più comune e consigliato consiste nel sommare tutti gli importi pagati allo stesso percipiente, purché riferiti alla medesima "causale", e compilare un'unica Certificazione Unica. Questa metodologia semplifica notevolmente gli adempimenti dichiarativi.

• B) Certificazioni Separate: È consentito anche compilare una Certificazione Unica distinta per ogni singolo pagamento o compenso, avendo cura di numerare progressivamente le diverse certificazioni relative al medesimo percipiente. Questa opzione è meno pratica a causa dell'aumento del carico amministrativo.

Principio di Cassa e Anno di Riferimento

Indipendentemente dalla scelta, la CU deve sempre certificare i pagamenti effettuati nell'anno d'imposta di riferimento (ad esempio, l'anno 2024 per la CU 2025). Il principio di cassa implica che la data effettiva del pagamento determina l'anno fiscale di competenza per la CU, non la data della fattura o del servizio.   

Questo può generare situazioni in cui un pagamento disposto negli ultimi giorni dell'anno (ad esempio, un bonifico ordinato a dicembre) venga accreditato al percipiente solo all'inizio dell'anno successivo (gennaio). In questi casi, il condominio (sostituto d'imposta) potrebbe includere il pagamento nella CU dell'anno in cui il bonifico è stato ordinato, mentre il percipiente (soggetto beneficiario) lo dichiarerebbe nell'anno in cui ha effettivamente ricevuto le somme. Questa potenziale discrepanza, sebbene riconosciuta dall'Amministrazione Finanziaria, può portare all'emissione di "avvisi bonari" per il percipiente. Per mitigare questo rischio, è opportuno che il condominio informi i percipienti della necessità di conservare una documentazione completa (es. estratti conto bancari, dichiarazioni sostitutive) che possa giustificare eventuali scostamenti in fase di controllo formale.

3) l’amministratore in carica dovrà trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 ottobre, il Modello 770, contenente il riepilogo delle ritenute d’acconto versate durante l’anno precedente e dei fitti attivi incassati.

Sono esclusi dal Modello 770 del condominio tutti qui pagamenti effettuati tramite bonifico parlante per il recupero del patrimonio edilizio.

Per questi specifici interventi, sono le banche e Poste Italiane S.p.A.  - ovvero gli istituti di credito - i soggetti obbligati a operare la ritenuta d'acconto (attualmente all'11% sull'importo netto IVA) al momento del bonifico. Queste ritenute vengono dichiarate dalle banche e da Poste Italiane S.p.A. nel Quadro SY, Sezione III del loro Modello 770 (Art. 25 D.L. 78/2010 / Modello 770).

Il Modello 770 è una dichiarazione unica e annuale che il condominio, in quanto Sostituto d'Imposta, deve presentare all'Agenzia delle Entrate. Non si compila un Modello 770 per ciascun fornitore.

Il Modello 770 si compone di un Frontespizio e di diversi Quadri staccati. Per un condominio che agisce come Sostituto d'Imposta per i servizi comuni (come le pulizie, manutenzioni ordinarie, compenso amministratore, ecc.), i quadri di principale interesse e che vanno generalmente compilati sono:

• Frontespizio: Questa è la prima parte del modello e deve essere sempre compilata. Contiene i dati identificativi del Sostituto d'Imposta (il condominio, con la sua denominazione e codice fiscale) e i dati del rappresentante firmatario della dichiarazione (l'amministratore, con il suo codice fiscale e codice carica "13").

• Quadro ST: Questo quadro è fondamentale. Qui vengono indicate tutte le ritenute operate dal condominio e le relative trattenute per assistenza fiscale e imposte sostitutive. In pratica, è qui che si dichiarano gli importi delle ritenute che il condominio ha trattenuto ai fornitori e ha versato all'Erario tramite Modello F24 (come i codici tributo 1019, 1020 e 1040).   

La differenza sostanziale con le CU sta nel fatto che il l'amministratore dovrà indicare il totale complessivo delle ritenute operate per ciascun codice tributo (es. 1020, 1040) nell'intero anno di riferimento, senza che si debba inserire ogni singola ritenuta relativa a ogni singola fattura o fornitore. Il Quadro ST è un riepilogo aggregato dei versamenti effettuati.
A differenza delle CU non ci sono dati del fornitore da compilare.

Altro possibile quadro di interesse potrebbe essere il:

• Quadro SX: Questo quadro è dedicato al riepilogo dei crediti e delle compensazioni effettuate. Serve a indicare come sono stati utilizzati i crediti d'imposta e le eventuali compensazioni.

Modalità di compilazione

Anzitutto, in alto a sinistra nell'apposito spazio, si comincia con l'inserimento del Codice Fiscale del condominio.

Dopodiché, si passa alla compilazione del Frontespizio:
1) Tipo di dichiarazione
Se si sta presentando il primo 770 in assoluto - relativo all'anno fiscale di riferimento, ndr - allora nessuno dei riquadri presenti in questa stringa NON va compilato/flaggato.

Se, per contro, si sta presentando una correzione di un 770 già presentato, allora l'utente potrà scegliere tra dichiarazione correttiva o integrativa.

2) Dati relativi al sostituto d'imposta

• Denominazione: denominazione precisa del Condominio, rintracciabile dal certificato di attribuzione del C.F.;

• Codice fiscale: inserire il codice fiscale del Condominio;

• Codice attività: va compilato con il codice ATECO che identifica i condomìni, attualmente 97.00.10;
• Natura giuridica: 51;
• Stato: 1, ad indicare normale attività;
  
• Situazione: 6, ad indicare normale anno d'imposta.

Facoltativo ma utile inserire almeno la PEC dell'amministratore

Gli altri campi non vanno compilati, in quanto quelli relativi al luogo, la data di nascita e il sesso sono dedicati esclusivamente alle persone fisiche.
Non interessa nemmeno la riga dedicata ai soggetti esteri, in ogni suo campo e riquadro.
Il riquadro Casi Particolari è un campo da barrare solo se si ricade in specifiche situazioni previste nelle istruzioni (es. procedure concorsuali, operazioni straordinarie, dichiarazione presentata da curatore fallimentare, ecc.), pertanto nemmeno questo interessa il condominio.

3) Dati relativi al rappresentante

• Codice fiscale: inserire il codice fiscale dell'amministratore;

• Codice carica: 13;

• Data carica: coincide con la data di nomina e, quindi, di assunzione del mandato. In caso di mandato pluriennale, dovrà essere indicata la data della riconferma come amministratore;

• Campi anagrafici personali (nascita, sesso): vanno - ovviamente - compilati con i dati dell'Amministratore.

4) Redazione della dichiarazione

• Tipologia invio: inserire il codice ''1'', rappresentante l'invio in unico flusso;

• Quadri compilati e ritenute operate: flaggare il quadratino ST. Nella riga sottostante, flaggare ''autonomo'' se sono state operate ritenute con codice 1020 e 1040 (anche le ditte confluiscono nella macro-categoria autonomo, producendo reddito d'impresa), nonché ''dipendente'' se sono state operate ritenute a lavoratori dipendenti. 

la parte relativa alla gestione separata serve per i sostituti che agiscono per altri soggetti in gestione separata (tipo CAF che gestisce più clienti).

4) Firma della dichiarazione

Anzitutto, non va barrata la casellina ''Attestazione''.

La parte situazioni particolari e relativo codice compila solo se rientri in casi particolari previsti dalla normativa, ad esempio: fallimento, liquidazione, sostituto d’imposta con regime particolare.

L'amministratore appone la sua firma nel riquadro ''firma del dichiarante''.
Il riquadrino soprastante la firma si spunta solo se si sta inviando la dichiarazione tramite un intermediario e si vuole che l’Agenzia delle Entrate invii l’avviso di ricezione del controllo automatizzato all’intermediario stesso.

Di seguito, reinserire il codice fiscale dell'amministratore e la sua firma.

Le sezioni successivi sono destinate a intermediari abilitati, non al dichiarante, per cui restano vuote.

Inserimento ritenute

Regole fondamentali (da seguire sempre)

1. Periodo di riferimento = indicano il mese e l’anno di decorrenza dell’obbligo di effettuare la ritenuta (es. 03/2024 per marzo 2024). Questo vale anche per i versamenti fatti con ravvedimento.

2. Raggruppamento / aggregazione: è possibile aggregare in un unico rigo del Quadro ST i versamenti solo se coincidono il periodo di riferimento (mese/anno) + Codice tributo + Data di versamento. Se differisce anche uno solo di questi requisiti l'aggregazione è impossibile.
   Quindi, se si hanno più F24 con la stessa data e stesso codice e stesso periodo, sono riassumibili in un solo rigo; altrimenti va inserita una riga per ciascun versamento.

3. Ravvedimento: se un versamento è stato fatto con ravvedimento operoso, nel rigo relativo va barrata la casella “Ravvedimento” e vanno indicati gli interessi e la sanzione ridotta nelle colonne apposite. L’importo versato dovrà rispecchiare l’effettivo versamento. Non si crea un rigo separato per la sanzione: la sanzione va indicata nella colonna dedicata. 
   Una ritenuta con ravvedimento va sempre indicata in un rigo autonomo.

Quadro ST

L'inizio della compilazione di questo quadro inizia inserendo il Codice Fiscale del condominio.

Dopodiché, si procede con la compilazione della Sezione I (Erario), stando attendi a non compilare per sbaglio la successiva Sezione II relativa alle addizionali regionali.

Il modello, di default, consente di compilare 12 righe (da ST 2 a ST13). Nel caso sia necessario più spazio, è possibile aggiungere al modello un nuovo Quadro ST. Ogni nuovo modulo mantiene intestazione e campi iniziali uguali, ma le righe sono una prosecuzione di quelle precedenti.

In ogni rigo del Quadro ST è possibile inserire ogni singolo F24 pagato dal Condominio. 
Nel caso in cui coincidano:
- periodo di riferimento;
- codice tributo;
- data di versamento;

è possibile agglomerare più F24 in un unico rigo. Anche se differisse uno solo dei 3 requisiti sopra riportati, è necessario compilare un rigo differente.

Anche in caso di ravvedimento operoso è necessario inserire la singola ritenuta in un rigo autonomo.

Per ogni rigo andranno compilati:

• Periodo di riferimento: ovvero mese e anno a cui è legata la ritenuta, coincidente con quello dichiarato nel modello F24 pagato, dipendente dalla data di pagamento della fattura relativa;
• Ritenute operate: ossia l'importo della ritenuta versata, al netto di eventuali ravvedimenti;
• Crediti d'imposta a scomputo: questo campo serve solo in caso di credito d’imposta residuo da anni precedenti e usato per pagare in meno il F24.
• Importo versato: nella maggior parte di caso l'importo da indicare coincide con le ritenute operate.
  Ma, in caso di credito, l'importo da indicare sarà ritenute - importo credito.
  Infine, nella casistica del ravvedimento l'importo indicato dovrà comprendere: ritenuta operata + importo interessi + importo sanzione;
  
• Interessi: da compilarsi con l'ammontare degli interessi pagati sul ravvedimento;
• Ravvedimento: da barrare in caso nel modello F24 è stato operato un ravvedimento operoso;
• Note: sono codici numerici o lettere per segnalare situazioni particolari (es. “A” per ravvedimento operoso in certi casi, codici per sospensioni, ecc.). Per i condòmini di solito non si compila;
• Codice Tributo: 1019, 1020 o 1040;
• Data di versamento: data di pagamento del modello F24;
• Sospensione: serve per indicare se il versamento delle ritenute è stato rinviato o sospeso per effetto di provvedimenti normativi o avvenimenti calamitosi.

Qualora i righi dei quadri non siano sufficienti devono essere utilizzati ulteriori quadri. In questo caso va numerata progressivamente la casella “Mod. N.” posta in alto a destra dei quadri utilizzati.

Criteri contabili di redazione

Il Modello 770, per quanto riguarda le ritenute d'acconto operate dal condominio, segue il principio di cassa. Ciò significa che le ritenute devono essere dichiarate nell'anno in cui sono state effettivamente operate (cioè al momento del pagamento del compenso al fornitore) e versate all'Erario.

Caso 1: Fattura pulizie dicembre 2025 (prestazione riferita al 2025), emessa nel 2026, con pagamento e ritenuta pagata nel 2026.

In questo scenario:

• Data della prestazione: Dicembre 2025

• Data di emissione fattura: Gennaio 2026

• Data di pagamento del compenso: Gennaio 2026

• Data di versamento della ritenuta: Gennaio 2026 (entro il 16 febbraio 2026)

Comportamento nel Modello 770: Poiché sia il pagamento del compenso (e quindi l'operazione della ritenuta) che il versamento della ritenuta stessa avvengono nel 2026, questa ritenuta dovrà essere inclusa nel Modello 770 relativo all'anno d'imposta 2026 (che verrà presentato entro il 31 ottobre 2027).

La prestazione si riferisce al 2025, ma per il sostituto d'imposta (il condominio), ciò che conta per la dichiarazione delle ritenute è il momento in cui il pagamento è stato effettuato e la ritenuta è stata operata e versata.

Caso 2: Fattura pulizie emessa nel 2025, con pagamento nel 2026 e ritenuta pagata nel 2026.

Questo scenario è molto simile al precedente e la logica è la stessa:

• Data di emissione fattura: 2025

• Data di pagamento del compenso: 2026

• Data di versamento della ritenuta: 2026

Comportamento nel Modello 770: Anche in questo caso, dato che il pagamento del compenso (e l'operazione della ritenuta) e il versamento della ritenuta avvengono nel 2026, la ritenuta dovrà essere inclusa nel Modello 770 relativo all'anno d'imposta 2026.

4) l’amministrator in carica il 31 dicembre dovrà trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 novembre dell’anno successivo, il Quadro AC, ossia una dichiarazione personale da allegarsi alla propria Dichiarazione Redditi PF, contenente il riepilogo dei compensi pagati a fornitori esenti da ritenuta d’acconto e per importi totali che superino
i 258,23 € a percipiente (esclusi contratti di somministrazione e spese bancarie).

Nel Quadro AC, l’amministratore deve comunicare tutti gli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio nell’anno solare, per singolo fornitore e di importo lordo IVA superiore a € 258,23, ad eccezione di:

• Utenze (acqua, gas, luce);

• Acquisti ≤ € 258,23 per singolo fornitore;

• Forniture di servizi soggette a ritenuta alla fonte;

• Le spese bancarie;

• L'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori.

Ne consegue che, all'interno del Quadro AC, andranno indicate le commissioni bancarie pagate sul c/c del condominio (se oltre soglia), nonché i premi assicurativi. 

È fondamentale distinguere i premi dai "rimborsi assicurativi" (indennizzi). Questi non sono considerati acquisti di servizi, ma piuttosto una forma di reddito o compensazione ricevuta dal condominio, e pertanto devono essere esplicitamente esclusi dal calcolo per la rendicontazione nel Quadro AC.

Per quanto riguarda i fornitori in regime forfettario, l'esenzione dalla CU, l'obbligo di includere questi fornitori nel Quadro AC rimane.

Sezione I: Dati identificativi del condominio

La prima sezione del Quadro AC è dedicata all'identificazione precisa del condominio. È richiesto che l'amministratore indichi il codice fiscale del condominio e la sua denominazione ufficiale, se applicabile. L'indirizzo completo del domicilio fiscale del condominio, comprensivo di comune, provincia, via e numero civico, deve essere riportato con accuratezza. Per gli amministratori che gestiscono più condomini, è obbligatorio compilare un Quadro AC distinto per ciascuno di essi. Tuttavia, tutte le dichiarazioni compilate, indipendentemente dal condominio a cui si riferiscono, devono essere numerate in sequenza progressiva utilizzando il campo "Mod. N.", creando così un'unica numerazione progressiva.

Sezione II: Dati catastali del condominio (interventi di recupero del patrimonio edilizio)

Questa sezione è specificamente destinata alla segnalazione dei dati catastali relativi agli immobili condominiali sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero del patrimonio edilizio o di riqualificazione energetica sulle parti comuni. Nel caso in cui l'immobile non sia ancora stato censito al momento della presentazione della dichiarazione, è necessario indicare gli estremi della domanda di accatastamento. La richiesta di questi dati catastali per i progetti di ristrutturazione dimostra una strategia deliberata da parte dell'amministrazione fiscale per collegare direttamente le detrazioni fiscali, come quelle per il recupero edilizio, a beni immobili specifici. Questo collegamento consente la verifica dell'ammissibilità delle detrazioni richieste e funge da salvaguardia contro richieste fraudolente, assicurando che i benefici finanziari dichiarati corrispondano a miglioramenti verificabili apportati a una proprietà identificabile. 

Attenzione, questa parte ha solo scopo verificativo, all'interno del Quadro AC non vanno indicate le somme pagate tramite bonifico parlante.

Sezione III: Dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi

Questa è la sezione centrale del Quadro AC, in cui gli amministratori devono riportare informazioni dettagliate sui fornitori e sul valore complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio. Per ciascun fornitore, sono richiesti i seguenti dettagli: il codice fiscale o la partita IVA, il cognome (se persona fisica) o la denominazione sociale completa (se altra entità giuridica), e l'ammontare complessivo degli acquisti effettuati da quel fornitore nell'anno solare.

Criteri di contabilità in casi particolari

Un accento particolare va posto proprio sui servizi: la comunicazione deve fare riferimento agli acquisti effettuati nell'anno solare, indipendentemente dal criterio di contabilizzazione adottato dal condominio. Specificamente per le prestazioni di servizi, l'operazione si considera generalmente effettuata al momento del pagamento del corrispettivo.
Tuttavia, se una fattura è stata emessa prima del pagamento, o se il pagamento è stato parziale, si deve considerare la data di emissione della fattura o la data del pagamento parziale, rispettivamente, per l'importo fatturato o pagato. Questa indicazione di utilizzare la "data di pagamento" per i servizi, con eccezioni specifiche per l'emissione anticipata della fattura o i pagamenti parziali, introduce una sfumatura nell'applicazione del principio di cassa all'interno di un quadro di rendicontazione generalmente basato sul principio di competenza per gli "acquisti nell'anno solare", con introduzione specifica del principio di competenza.

Facendo un esempio pratico: se la fattura delle pulizie di dicembre viene emessa il 31/12, anteriormente al pagamento, che avverrà a gennaio dell'anno successivo, tale fattura rientrerà nel Quadro AC dell'anno di emissione della fattura, poiché farà valenza l'anno di fatturazione della fattura.

Invio Telematico di CU, 770 e Quadro AC tramite Fisconline

La trasmissione telematica dei documenti fiscali segue una procedura standard definita dall'Agenzia delle Entrate, applicabile a tutte le tipologie di documenti, inclusi CU, 770 e Quadro AC.

Per presentare un documento in via telematica, è necessario compilarlo in formato elettronico e avere a disposizione una serie di software rilasciati dall'AdE e scaricabili dalla piattaforma Desktop Telematico, indispensabile per poter procedere.
L'applicato di riferimento da scaricare è chiamato "File Internet".

I sopracitati non sono strumenti di compilazione, pertanto il primo step andrà effettuato esternamente rispetto al lavoro poi da eseguirsi su Dekstop Telematico.

Per la compilazione, in base alla tipologia di dichiarazione da inviare, vanno scelte strade differenti:
- Per CU e 770: se la contabilità condominiale è tenuta in maniera ordinata, l'amministratore si rivolge direttamente al proprio software gestionale per amministratori di condominio, in grado di inserire tutti i dati relativi a ritenute, fornitori, ecc.. I software più funzionali sono anche in grado di esportare il Modello 770 o la Certificazione Unica (CU) in un formato "telematico" conforme alle specifiche dell'Agenzia delle Entrate;
- Quadro AC: essendo il Quadro AC parte integrante della dichiarazione dei redditi dell'amministratore, per compilarlo bisognerà utilizzare il software ''Redditi PF'', ovvero un software rilasciato direttamente dall'AdE, esterno al Dekstop Telematico, come - ad esempio - quello per la fatturazione elettronica. Il software  consente la compilazione del modello Redditi PF 2025, la creazione del relativo file da inviare telematicamente e la generazione del modello di versamento F24.

Una volta generati i file, attraverso Desktop Telematico, questi ultimi vanno autenticati e controllati.
La chiave per poterlo fare sono i Moduli di controllo degli adempimenti (da scaricarsi tra quelli pertinenti per le dichiarazioni in oggetto) e il software File Internet, essenziale per l'autenticazione.

Controllo del File:

• All'interno di "File Internet", cliccacare sul pulsante "Controlla file".   

• Selezionare l'opzione "Controllo e creazione del file contenente i soli documenti conformi".   

• caricare il file precedentemente generato con il software gestionale/software Reddito PF;

• Esito del controllo:

• • Questa procedura creerà un nuovo file con estensione .dgn nella cartella "esiti".   

  • Se non ci sono errori, verrà creato un ulteriore file con estensione .dcm nella cartella "controllati". Questo file .dcm è quello necessario per il passaggio successivo.

  • Preparazione (Autenticazione) del File:

• Sempre nell'applicazione "File Internet", cliccare sul pulsante "Prepara file".   

• Scegli il file con estensione .dcm che è stato appena creato dal controllo.   

• Inserimento del Codice Fiscale e PIN:

  • Per i modelli CU e 770: verrà richiesto di inserire il Codice Fiscale del condominio (in quanto il condominio è il sostituto d'imposta) e il PIN associato a quel Codice Fiscale del condominio.   

  • Per la comunicazione delle spese agevolate (Quadro AC): verrà richiesto di inserire il Codice Fiscale dell'amministratore e il suo PIN personale. 

• Generazione del file autenticato: Confermando le informazioni, "File Internet" genererà un file con estensione .ccf. Questo file è autenticato e crittografato, pronto per l'invio.  

• Posizione del file.ccf: Di solito, il file .ccf si trova nella cartella C:\DESKTOPTELEMATICO\ARCHIVI\NOMEUTENTE\FILEINTERNET\DOCUMENTI\DA INVIARE.

Fase 3: Invio Telematico Effettivo (tramite Area Riservata Fisconline)

Una volta che hai il file .ccf autenticato, puoi procedere all'invio tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate.

1. Accedi all'Area Riservata:

   • Apri il tuo browser e vai all'indirizzo dei servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate: https://telematici.agenziaentrate.gov.it/.   

   • Accedi utilizzando le tue credenziali SPID, CIE, CNS o il tuo Codice Fiscale e PIN Fisconline.   

2. Naviga alla Sezione di Invio:

   • All'interno dell'area riservata, cerca e naviga alla sezione "Servizi per - Invio".   

3. Allega e Invia il File:

   • Nella sezione di invio, allega il file con estensione .ccf che hai preparato e autenticato nel passaggio precedente.   

   • Clicca sul pulsante "OK" o "Connetti" per avviare la trasmissione.  

4. Conferma di Trasmissione:

   • L'invio è considerato effettuato solo quando il sistema ti fornisce una pagina di conferma della trasmissione, che riporta anche il protocollo attribuito all'invio.   

Fase 4: Verifica dell'Esito e Gestione delle Ricevute

L'attribuzione del protocollo non è la prova definitiva dell'avvenuta presentazione. È indispensabile verificare l'esito della trasmissione tramite la ricevuta.

1. Importanza della Ricevuta:

   • La ricevuta telematica è la prova legale dell'avvenuta presentazione della dichiarazione. Senza di essa, l'adempimento non è considerato completo.   

2. Accesso alle Ricevute:

   • accedere all'area riservata di Fisconline (https://telematici.agenziaentrate.gov.it/).   

   • Nel menu di sinistra, clicca sulla voce "Ricevute".   

   • Seleziona "Ricerca ricevute".   

   • Clicca sul tasto "Ricerca".   

3. Visualizzazione e Download:

   • Verrà visualizzato un elenco degli invii effettuati (di solito negli ultimi 5 mesi).   

   • Cliccare sull'icona apposita (spesso una cartellina o un simbolo di download) per scaricare il file PDF della ricevuta. Le ricevute possono anche essere disponibili in formato XML.   

   • La ricevuta riporterà l'esito dell'elaborazione (accettazione, annullamento o motivi di scarto).   

   • Se è presente uno "spinner" o una rotellina, significa che il file è stato correttamente consegnato all'Agenzia e sta attendendo l'esito e la ricevuta.   

Riepilogo

Software	Scopo Principale	Documenti Rilevanti
Desktop Telematico	Piattaforma per installare e gestire le applicazioni dell'AdE (comune a Fisconline ed Entratel)	Tutti i documenti telematici
File Internet	Applicazione per la preparazione (autenticazione) e l'invio dei file telematici per utenti Fisconline	CU, 770, Comunicazioni Spese  Condominiali (Quadro AC)
Moduli di Controllo	Verificare la conformità dei dati compilati con le istruzioni dell'Agenzia	CU, 770, Comunicazioni Spese Condominiali (Quadro AC)
Redditi PF Online	Software di compilazione per il Modello Redditi PF (che include il Quadro AC)	Quadro AC (come parte di Redditi PF)

Tabella: Distinzione Contribuente e PIN per Tipo di Dichiarazione/Comunicazione

Documento	Contribuente ai fini dell'invio telematico	Codice Fiscale richiesto per PIN/Autenticazione	Note	Riferimenti
Certificazione Unica (CU)	Il Condominio (sostituto d'imposta)	Codice Fiscale del Condominio	Richiede un PIN specifico per ogni condominio
Modello 770	Il Condominio (sostituto d'imposta)	Codice Fiscale del Condominio	Richiede un PIN specifico per ogni condominio; soglia 20 soggetti per Fisconline/Entratel
Quadro AC	L'Amministratore di Condominio (persona fisica o giuridica)	Codice Fiscale dell'Amministratore	Parte integrante del Modello Redditi PF dell'amministratore; non richiede PIN del condominio

Focus su Redditi PF

L'interfaccia del software Redditi PF Online è progettata per facilitare la navigazione tra i numerosi quadri (sezioni) che compongono la dichiarazione.

Il Frontespizio è la sezione iniziale e obbligatoria per tutti i contribuenti. Contiene i dati anagrafici e identificativi del dichiarante, oltre a informazioni generali relative alla dichiarazione stessa e all'informativa sulla privacy.

Il Quadro E - Oneri e Spese è dedicato all'indicazione di tutte le spese sostenute nell'anno di riferimento che danno diritto a una detrazione d'imposta (ad esempio, spese sanitarie, interessi passivi su mutui, spese per interventi di recupero edilizio) o a una deduzione dal reddito complessivo (ad esempio, contributi previdenziali). Il software è in grado di precompilare automaticamente molti di questi dati se presenti nelle Certificazioni Uniche.

Il Quadro AC - Comunicazione dell'Amministratore di Condominio riveste una particolare importanza e deve essere compilato dagli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell'anno d'imposta di riferimento (ad esempio, 2024 per Redditi PF 2025).

• 1. Selezione del Modello: Selezionare il Modello Redditi PF (che include i fascicoli 1, 2 e 3).  

  2. Navigazione ai Quadri: L'interfaccia del software permette di spostarsi tra i vari quadri della dichiarazione. Il Quadro AC si trova nel Fascicolo 2 del Modello Redditi PF. Si può anche utilizzare la funzionalità "Cerca i campi della dichiarazione" (se presente nel software) per individuare rapidamente il Quadro AC.   

  3. Salvataggio: è essenziale selezionare l'opzione "Salva" per confermare i dati che inserisci in ogni sezione.   

  3. Compilazione Dettagliata delle Sezioni del Quadro AC

  Il Quadro AC è suddiviso in diverse sezioni, ognuna con specifiche informazioni da inserire.

  Sezione I – Dati identificativi del condominio (Rigo AC1)

  Questa sezione è dedicata all'identificazione del condominio per cui stai effettuando la comunicazione. Dovrai indicare :   

  • Campo 1 (Codice Fiscale): Inserisci il Codice Fiscale del condominio.

  • Campo 2 (Denominazione): Inserisci l'eventuale denominazione del condominio.

  • Punti da 3 a 5 (Indirizzo completo): Indica l'indirizzo completo del condominio (Comune, sigla della provincia, via e numero civico).   

  Nota: se amministrano più condomini, l'amministratore dovrà compilare un Quadro AC distinto per ogni condominio, numerando progressivamente i quadri (campo "Mod. N.").   

  Sezione II – Dati catastali del condominio (interventi di recupero del patrimonio edilizio)

  Questa sezione è specifica per i condomini che sono stati oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali, per i quali sono state sostenute spese detraibili nell'anno di riferimento.   

  • Rigo AC2 (Dati catastali del condominio): Vanno indicati i dati catastali identificativi del condominio (Codice Comune, sezione urbana o comune catastale, numero di foglio e di particella, ed eventuale numero di subalterno).   

  • Rigo AC3 (Estremi della domanda di accatastamento): Se l'immobile non è ancora stato censito al momento della presentazione della dichiarazione, devi riportare gli estremi della domanda di accatastamento.   

  Questa sezione sostituisce l'obbligo di comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara per gli interventi avviati dal 14 maggio 2011.   

  Sezione III – Dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi

  In questa sezione, per ciascun fornitore, devi indicare i dati identificativi e l'ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio nell'anno solare. La comunicazione si riferisce agli acquisti effettuati nell'anno solare, indipendentemente dal criterio di contabilizzazione seguito dal condominio.   

  Dati da indicare per ciascun fornitore:

  • Dati identificativi (es. cognome e nome o ragione sociale, codice fiscale, domicilio fiscale).   

  • Ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio nell'anno solare.   

  • Se il fornitore è estero, inserisci il codice dello Stato estero corrispondente.

• Importante: La mancata presentazione del Quadro AC (o del Quadro K nel Modello 730, se applicabile) comporta l'applicazione di sanzioni a carico dell'amministratore, che possono variare da € 258 a € 2.065.

Una volta completata la compilazione della dichiarazione nel software Redditi PF Online, il passo successivo cruciale è l'esecuzione di una procedura di controllo. Questo controllo viene avviato tramite l'applicativo "File Internet" all'interno di Desktop Telematico.

La "procedura di controllo" è di fondamentale importanza poiché verifica la coerenza dei dati inseriti con le specifiche tecniche ministeriali e le normative fiscali vigenti. Il software è progettato per evidenziare eventuali anomalie o incongruenze attraverso appositi messaggi di errore, che devono essere risolti dal contribuente prima di poter procedere con l'invio.

Tramite i passaggi sopra descritti anche per il 770 e le CU si arriva ad un file .ccf da trasmettersi telematicamente all'AdE.

L’ultimo adempimento fiscale dell’amministratore è relativo alle detrazioni fiscali.  

Tutti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio eseguiti su parti comuni di un edificio generano detrazioni fiscali di cui il singolo proprietario di un immobile (o, in alternativa, conduttore o usufruttuario) può beneficiare nel proprio 730.
Sono spese detraibili quelle relative esecuzione dei lavori, onorari, IVA, acquisto materiali e certificazione impianti.

Per poter accedere alle detrazioni fiscali, il condominio dovrà pagare i lavori tramite bonifico bancario o postale, sul quale l’istituto di credito opererà una ritenuta d’acconto dell’11%.
Tale bonifico è detto parlante, poiché, oltre alla causale, conterrà:
- il C.F. dell’amministratore;
- quello del condominio;
- quello della ditta esecutrice dei lavori.
Se il condominio è a prevalente destinazione abitativa, in fattura andrà applicata l’IVA agevolata al 10%.

In più, l'amministratore sarà obbligato a conservare la copia del bonifico e delle fatture, nonché trasmettere la notifica preliminare all’ASL (qualora sia necessaria, altrimenti sarà richiesta la sola comunicazione al Comune) o l’apposita comunicazione all’ENEA.
Infine, sarà necessario certificare che le disposizioni relative alla sicurezza dei lavoratori siano state rispettate.

Ai sensi del DM 1/12/2016 del MEF, l’amministratore in carica dovrà trasmettere all’Agenzia dell’Entrate e ai condomini, entro il 16 marzo, la Certificazione della Detraibilità, contenente la dichiarazione di tutte le spese sostenute dal condominio durante l’anno precedente per il recupero del patrimonio edilizio o per la riqualificazione energetica delle parti comuni, con indicazione delle quote imputate ai singoli partecipanti al condominio stesso e delle somme effettivamente corrisposte.
Sulla scorta di tale certificazione, in base all’importo bonificato dal condominio, il singolo condomino avrà diritto a detrarre l’importo più basso tra quanto dovuto al condominio e quanto effettivamente versato.