Fisco e condominio
I primi obblighi fiscali nascono in capo all’amministratore qualora vi sia la presenza di un appartamento condominiale la cui rendita catastale a carico del singolo condomino superi i 25,83€.
In tal caso, l’amministratore dovrà redigere e rilasciare ai singoli condomini una certificazione con il calcolo della rendita catastale che ogni soggetto dovrà dichiarare all’interno della propria dichiarazione dei redditi.Se l’appartamento condominiale è sfitto, o occupato dal portiere, il calcolo della rendita si effettuerà rivalutando del 5% la rendita catastale dell’immobile e ripartendo per millesimi di proprietà il risultato ottenuto da tale operazione.
I risultati di entrambe le operazioni (rivalutazione rendita e svalutazione canone) andranno ripartiti pro quota millesimale fra tutti i comproprietari dell’immobile.
Il singolo condomino dovrà dichiarare l’importo più alto fra quello relativo alla rivalutazione della rendita dell’immobile e quello relativo alla detrazione sul canone d’affitto.
Per quanto
concerne tasse ed imposte sulla
proprietà, l’amministratore, in nome e per conto del condominio, dovrà
provvedere al versamento di IMU, TASI e TARI,
tramite trasmissione del Modello F24
all’Agenzia dell’Entrate o in un’unica soluzione il 16 dicembre, o con acconto
entro il 16 giugno e saldo finale entro il 16 dicembre.
Per ciò che
concerne i lavoratori dipendenti, l’amministratore, in nome e per conto del
condominio in quanto equiparato al datore di lavoro quale rappresentante legale
della compagine condominiale stessa, sarà l’unico soggetto passivo del rapporto
contributivo instauratosi con la formalizzazione del rapporto di lavoro
subordinato. Ciò rende l’amministratore obbligato al versamento dei contributi previdenziali, al pagamento
del premio assicurativo INAIL e al versamento delle trattenute IRPEF e delle
addizionali regionali e comunali.
Il tutto, solitamente, è gestito da un consulente del lavoro che rilascia debita fattura al condominio.
Da un punto
di vista dichiarativo, in capo all’amministratore nascono i
seguenti obblighi:
1) informare l’Agenzia dell’Entrate di
essere stato nominato, entro 30 giorni dalla
nomina, tramite trasmissione del modello AA6
o AA5;
2) l’amministratore
in carica dovrà trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 ottobre, il modello
770,
contenente il riepilogo delle ritenute d’acconto versate durante l’anno precedente;
3) l’amministrator in carica il 31
dicembre dovrà
trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 settembre dell’anno
successivo, il Quadro AC, ossia una dichiarazione personale da
allegarsi alla propria dichiarazione dei redditi, contenente il riepilogo dei
compensi pagati a fornitori esenti da ritenuta d’acconto e per importi totali
che superino i 258,23 € (esclusi contratti di somministrazione e assicurazione).
Nel Quadro
AC, andranno segnalati, oltre a eventuali dichiarazioni
d’inizio lavori, i pagamenti
effettuati verso soggetti sottoposti a regime forfettario o dei minimi, oppure
effettuati tramite bonifico bancario per ristrutturazioni edilizie, poiché
tali pagamenti sono esenti da ritenuta e non sono inseribili nel 770;
4) l’amministratore
in carica dovrà trasmettere all’A delle Entrate, entro il 16 marzo, con consegna della
certificazione al soggetto interessato entro il giorno 31 del medesimo mese, la Certificazione
Unica,
contenente la dichiarazione dei redditi da lavoro dipendente o redditi da lavoro
autonomo corrisposti dal condominio durante l’anno precedente a dipendenti e
liberi professionisti.
Nella C. U. dovranno essere indicate le somme corrisposte, le causali e le ritenute
operate.
Tale certificazione è utilizzata dal ricevente per redigere il 730
personale.
L’ultimo
adempimento fiscale dell’amministratore è relativo alle detrazioni fiscali.
Tutti gli interventi edilizi eseguiti su parti comuni di un edificio
generano detrazioni fiscali di cui il singolo proprietario di un
immobile (o, in alternativa, conduttore o
usufruttuario) può beneficiare nel proprio 730.
Sono
spese detraibili quelle relative esecuzione dei lavori, onorari, IVA, acquisto
materiali e certificazione impianti.
Per poter
accedere alle detrazioni fiscali, il condominio dovrà pagare i lavori tramite
bonifico bancario o postale, sul quale l’istituto di credito opererà
una ritenuta
d’acconto dell’8%.
Tale bonifico è detto parlante,
poiché, oltre alla causale,
conterrà: il C.F. dell’amministratore,
quello del condominio e quello della ditta esecutrice dei lavori.
Se il condominio è a prevalente
destinazione abitativa, in fattura andrà applicata l’IVA agevolata al 10%.
In più, obbligo
dell’amministratore sarà conservare la copia del bonifico e delle fatture, nonché trasmettere
la notifica preliminare all’ASL (qualora sia necessaria, altrimenti sarà richiesta la sola comunicazione
al Comune) o l’apposita comunicazione all’ENEA.
Infine,
sarà necessario certificare che le disposizioni relative alla sicurezza dei
lavoratori siano state rispettate.
Ai sensi del DM 1/12/2016
del MEF, l’amministratore
in carica dovrà trasmettere all’Agenzia dell’Entrate e ai condomini, entro il 16 marzo,
la certificazione della detraibilità, contenente la dichiarazione di tutte
le spese sostenute dal condominio durante l’anno precedente per il recupero del
patrimonio edilizio o per la riqualificazione energetica delle parti comuni,
con indicazione delle quote imputate ai singoli partecipanti al condominio
stesso e delle somme effettivamente corrisposte.
Sulla scorta di tale certificazione, in base all’importo
bonificato
dal condominio, il singolo condomino avrà diritto a detrarre l’importo più basso tra quanto dovuto al condominio e quanto effettivamente versato.