Il Catasto e gli errori catastali

Differenza fra Catasto e Conservatoria:

Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato, appartenenti a soggetti privati e pubblici. Tra i beni registrati, sono comprese anche le superfici occupate da strade ed acque.
Attualmente gli atti catastali sono stati acquisiti in formato digitale e fanno parte di in un sistema informativo elettronico, in stretto contatto e comunicazione con altre banche dati.

Per ogni unità immobiliare, ovvero per ogni parte di immobile autonomamente atta a produrre un reddito proprio, sono riportati in catasto i suoi elementi di identificazione, come: comune, sezione, foglio, particella, subalterno, consistenza, categoria, classe di redditività e rendita catastale.
La funzione principale del catasto è a livello fiscale. È l’ufficio più indicato quando si vogliono conoscere i dati catastali per ricavare l’importo dell’IRPEF, ad esempio.
Figureranno al catasto anche i soggetti titolari di diritti reali sull’immobile e le planimetrie.

La conservatoria dei registri immobiliari, invece, è il luogo dove sono conservati i registri immobiliari e ipotecari.
La conservatoria è presente in tutte le regioni e la sua funzione è quella di conservare, pubblicare e rendere disponibili per la consultazione tutti gli atti e le scritture che individuano il trasferimento di diritti reali tra soggetti.
A differenza di quanto avviene per il Catasto, la Conservatoria ha funzione probatoria. Ovvero fornisce prova certa della titolarità giuridica di un immobile in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica.
Pertanto, se si vuole rintracciare il proprietario di un immobile, ha più senso richiedere una visura ipotecaria presso tale ufficio.

Errori catastali: quando Catasto e Conservatoria non combaciano

Gli errori catastali racchiudono al loro interno più di un significato. Possono riguardare, ad esempio, errori effettivi oppure il mancato aggiornamento di quanto dichiarato in Catasto. Si tratta di informazioni errate o acquisite in modo errato dal Catasto. Vediamo insieme le principali casistiche e come provvedere ad una rettifica.

Gli errori più frequenti riscontrabili sui dati catastali sono quelli anagrafici o quelli sull’immobile. In particolare, questa tipologia di errori può riguardare:

nome e cognome (persone fisiche) o denominazione (persone giuridiche) dell’intestatario;
codice fiscale;
indirizzo dell’immobile;
natura e quota dei diritti reali.

Titolare diritti reali

È il caso in cui il nominativo del soggetto intestatario di un immobile sia stato registrato al Catasto con un errore di digitazione. Ad esempio, il Sig. Mario Bianchi appare come Marco Bianchi o simili. Gli errori di digitazione sulle persone fisiche sono frequenti e possono generare difficoltà ed imprecisioni nelle ricerche in Catasto. Più complicata la posizione delle persone giuridiche che possono essere censite con denominazione errata o incompleta. In alcuni casi la denominazione non è stata aggiornata in Catasto e l’immobile risulta individuato ancora con la precedente.
Oppure, a seguito della trasformazione della natura giuridica di una impresa, da snc a srl - ad esempio - il Catasto rileva ancora la prima estensione. In tutti queste casi, è preferibile eseguire una visura catastale indicando i dati catastali dell’immobile e verificando come è stato censita la ditta catastale.

Il soggetto intestatario dell’immobile in Catasto può essere anche completamente errato. Questo si verifica quando, a seguito di un trasferimento di diritti reali, non si sia provveduto alla voltura catastale. In questi casi il Catasto rileva ancora il precedente intestatario, pertanto la richiesta di una visura catastale per soggetto determinerebbe in questo caso un errore.

Il codice fiscale

Il codice fiscale identifica inequivocabilmente il soggetto, persona fisica o giuridica, nella Anagrafe Tributaria. Nelle visure catastali il codice fiscale deve essere “validato” in Anagrafe Tributaria. Si può verificare questo dato se compare un asterisco al termine del codice fiscale.
A volte si verificano delle incongruenze nei codici fiscali sia per le persone fisiche sia per le persone giuridiche. Se il codice fiscale non risulta validato in Anagrafe, non è possibile estrarre la visura catastale.

Ubicazione dell’immobile

L’indicazione dell’indirizzo dell’immobile e del numero civico è un dato essenziale per la corretta individuazione di un immobile. Il problema è che il Catasto ed il Comune, come spesso accade tra enti pubblici, non si parlano. Per questo motivo, non sempre l’indicazione dell’indirizzo di un immobile in Catasto corrisponde alla toponomastica del Comune. Questo può avvenire sostanzialmente per il mancato aggiornamento dei dati. Ne deriva che in alcuna casi la visura catastale per indirizzo può fornire risultati non corrispondenti allo stato attuale dell’immobile.

Inoltre, le recenti fusioni tra i Comuni determineranno ulteriori errori in Catasto. Solo nel 2016 si sono verificate 29 fusioni di comuni e ne sono stati soppressi in tutta Italia 75. Il numero complessivo dei comuni italiani è passato da 8.046 a 7.998. Una variazione che non mancherà di determinare ulteriori errori nei dati catastali.

Natura e quota dei diritti reali

Nelle visure catastali sono indicati i diritti reali (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.) e la relativa quota, ma il dato potrebbe non essere corretto.
Si ricorda che la principale caratteristica del Catasto italiano è proprio quella di non essere probatorio.
Ossia, la visura catastale non costituisce prova della titolarità giuridica di un diritto e della quota su un bene immobile.
L’errore, in questo caso, è spesso determinato dal mancato allineamento dei dati tra il Catasto e la Conservatoria.
Il Catasto, infatti, non è sempre aggiornato rispetto alla Conservatoria per cui si può verificare che un immobile sia ancora intestato ad un soggetto quando invece risulti di diritto di proprietà di un altro.
Solo attraverso una visura ipotecaria è possibile certificare la proprietà di un immobile in capo ad una persona, fisica o giuridica.