Ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore

Per quanto riguarda la locazione d’immobili, è doverosamente da premettere che, per il condominio, l’unico soggetto legittimato al pagamento delle spese è il proprietario dell’immobile, in quanto a tutti gli effetti condòmino. Il conduttore resta soggetto esterno, per quanto intrattenga rapporti con la compagine condominiale e sia pienamente legittimato all’utilizzo delle parti comuni.

Ma, la mera ripartizione delle spese condominiali, resta un accordo interno al contratto di locazione, rispetto al quale il condominio è terza parte estranea.
Al massimo, l’amministratore condominiale, fra i servizi resi, può occuparsi di gestire una contabilità separata sulla base degli accordi contrattuali tra locatore e conduttore, ma tale operazione riveste il carattere di semplice convenzione professionale e nulla ha a che vedere con il condominio in sé e per sé, da un punto di vista civilistico.

In linea legale (e teorica, a prescindere dalla prassi), per la riscossione delle quote condominiali l’amministratore potrà rivalersi soltanto sul proprietario dell’immobile, ossia sul locatore (sentenza del Tribunale di Roma n. 12287 del 11/06/2019).
Il locatore salderà integralmente quanto richiesto dal condominio, per poi richiedere il rimborso al conduttore delle somme che da contratto sono spettanti all’affittuario e che il proprietario dell’immobile ha anticipato.
Nella prassi, appunto, è l’amministratore che provvede direttamente ad effettuare una contabilità specifica, richiedendo - per convenzione - il denaro già al conduttore.
Ma, se il pagamento della rata dovesse rimanere inevaso, è solo nei confronti del locatore che il condominio potrà agire, salvo diretto di quest’ultimo di potersi rivalere, poi, sull’inquilino.

Ai sensi dell’art. 5 della Legge 392/1978 il locatore può richiedere la risoluzione del contratto di locazione per il mancato pagamento da parte del conduttore degli oneri accessori, ivi compresi quelli condominiali, se il debito ammonta ad almeno due mensilità del canone locatizio.

Come sopracitato, dati i rapporti indiscutibili tra conduttore (o di un comodatario) e condominio, la Legge ha più volte riconosciuto a questa figura il diritto di accedere gratuitamente ai documenti giustificativi di spesa - previa congrua richiesta - e di poterla estrarre in copia a seguito del pagamento dell’inerente spesa. Questo per consentire al locatore di poter verificare la correttezza di quanto richiestogli dal locatore.

In caso di particolari convenzioni sul contratto di locazione, la Legge n. 392/1978, art. 9 individua una particolare ripartizione per alcuni oneri condominiali.
Il filo conduttore si fonda sul seguente principio: gli oneri ordinari e relativi ai servizi comuni sono a carico del conduttore, quelli straordinari e le spese di proprietà sono imputabili al solo proprietario.
Particolare risalto va dato al servizio di portierato, che è imputabile al 90% all’inqulino e al 10% al proprietario.
Il compenso dell’amministratore, essendo una spesa di proprietà, sarebbe imputabile esclusivamente al locatore.

Di seguito una tabella riepilogativa con l’indicazione dei vari responsabili delle spese condominiali, in caso di assenza di convenzioni specifiche.
La ‘’P’’ indica il Proprietario, la ‘’I’’ l’Inquilino.