Gli obblighi del costruttore nei confronti del condominio

Il legislatore appresta un sistema di garanzie (artt. 1667-1669 Codice Civile) a favore di chi acquista immobili di nuova costruzione per tutelare dalla presenza di vizi.

L'art. 1667 c.c., rubricato "Difformità e vizi dell'opera" afferma che "l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera".
Tale normativa in tema di appalto si applicano anche in materia di nuove costruzioni.
Stesso dicasi anche per i termini per la responsabilità dell’appaltatore (nel caso specifico costruttore) verso il destinatario finale dell’opera per vizi e/o difformità.

Per difformità si intende ogni discordanza tra l'opera realizzata e le previsioni contrattuali, mentre per vizio si intendono le carenze che l'opera presenta rispetto alle regole dell'arte.

La giurisprudenza ritiene che la responsabilità del costruttore, inerente alla garanzia per vizi e difformità dell'opera eseguita, possa configurarsi solo quando lo stesso, nell'intervenuto completamento dei lavori, "consegni alla controparte un'opera realizzata non a regola d'arte", mentre nel caso di non integrale esecuzione dei lavori o di ritardo o rifiuto della consegna, "a carico del costruttore può operare unicamente la comune responsabilità per inadempimento contrattuale".

La garanzia riconosciuta in caso di vizi palesi od occulti, consiste nella possibilità di chiedere l'eliminazione delle difformità o dei vizi a spese del costruttore, oppure, in alternativa, una diminuzione proporzionale dl prezzo, fino a due anni dalla consegna dell’opera.
In caso di presenza di vizio, l’interessato dovrà provvedere alla denuncia dello stesso entro 6 mesi dallo scoprimento a seguito di perizia e potrà agire nei confronti del costruttore entro 1 anno dalla denuncia.

Se il vizio è presente su parti comuni dell’edificio, i condòmini dovranno incaricare l’amministratore di denunciare la situazione in essere al costruttore, intimandogli d’intervenire per il ripristino del bene e di aprire un sinistro con la Compagnia con cui è stata stipulata la decennale postuma.
In caso di mancato intervento del costruttore, l’amministratore di condominio dovrà intervenire d’ufficio come atto conservativo provvedendo alla manutenzione del bene - soprattutto se ci sono implicazioni a livello di sicurezza - dopodiché il condominio potrà rivalersi economicamente nei confronti del costruttore.

L’art 1669 c.c., anch’esso applicabile per analogia in caso di nuove costruzioni, stabilisce che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

Ad esempio, quindi, in caso d’infiltrazioni dovute a cattiva coibentazione - così come nella fattispecie di qualsiasi altro danno per cui si accerti la responsabilità del costruttore, come il distaccamento di piastrelle per via dell’utilizzo di un collante di scarsa qualità - può essere richiesto il dovuto risarcimento a carico del costruttore da parte dell’acquirente, dal quale tale soggetto potrà sottrarsi solo se riuscirà a controdimostrare una responsabilità in capo al Direttore dei Lavori.

Anche in questo caso, se ad essere interessate sono parti comuni, l’amministratore dovrà intimare l’intervento al costruttore, verso il quale, in caso d’inerzia, il condominio potrà rivalersi.

La Corte di Cassazione ha stabilito, con la pronuncia n. 14650/2013, che “costituisce ius receptum nella giurisprudenza di questa Corte – che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla funzionalità dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile. 

La suprema Corte evidenzia che “l'incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell'art. 1669 c.c. può consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (così, Cass. n. 11740/03, pronunciata in un caso di difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell'edificio con relativi problemi di infiltrazione)”.

L'interpretazione della norma, per la Cassazione, “si è spinta fino a considerare rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione (Cass. nn. 11740/03, 117/00 e 2260/98) e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. nn. 8140/04 e 1164/95), difetti che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (così, Cass. n. 1164/95)”.

I difetti di costruzione non si esauriscono in quanto esemplificante previsto dalla norma, ossia fenomeni che influiscono sulla staticità, la durata e la conservazione dell'edificio, ma possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo.

Quindi, anche un difetto di costruzione che incida su elementi accessori o secondari può rientrare nella previsione della norma citata, purché determini un apprezzabile diminuzione del valore del bene, una menomazione di esso, o incida sul godimento in modo considerevole o addirittura ne impedisca l'impiego.
Elementi accessori o secondari sono, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria, nonché molti altri casi specifici enumerati dalla fiorente casistica giurisprudenziale.