La prevenzione incendi e l’adeguamento delle attività particolari: il DPR 151/2011

Un ulteriore step per la prevenzione incendi si fa con il DRP 151/2011.

Tale norma individua delle particolari attività che sono sottoposte a Piano Prevenzione Incendi (PPI). Queste attività sono:
1) edifici che superano i 24m di altezza antincendio (calcolati dalla base dell’edificio fino all’apertura più alta, posta all’ultimo piano abitabile);

2) autorimesse che superano i 300m² di superficie;

3) centrali termiche che producono più di 116 KW.

A loro volta, queste attività sono divise in tre categorie:
- Categoria A, ossia a basso rischio incendio:
1) edifici che superano i 24 mdi altezza antincendio fino ai 32 m.
In tali edifici è obbligatoria l’installazione di un estintore per piano;

2) autorimesse che superano i 300 m² fino ai 1000 m².
In tali autorimesse è obbligatoria anche l’installazione di un estintore ogni…..;

3) centrali termiche che producono più di 116 KW fino a 350 KW.

- Categoria B, ossia a medio rischio incendio:
1) edifici che superano i 32 m di altezza antincendio fino a 54 m.
In tutti gli edifici più alti di 32 m è obbligatoria l’installazione degli idranti;

2) autorimesse che superano i 1000 m²fino a 3000m².
In tutte le autorimesse più grandi di 1000 m2 è obbligatoria l’installazione degli idranti;

3) centrali termiche che producono più di 350 KW fino a 700 KW.

- Categoria C, ossia ad alto rischio incendio:
1) edifici che superano i 54 m di altezza antincendio;

2) autorimesse che superano i 3000 m²;

3) centrali termiche che producono più di 700 KW

L’iter di approvazione dei lavori di adeguamento e gli adempimenti prima dell’esecuzione

In caso di esecuzione di lavori per l’adeguamento alle normative antincendio di un’attività sottoposta a Piano Prevenzioni Incendi, una volta individuata la categoria di appartenenza dell’attività, sarà necessario:
1) convocare una prima assemblea in cui l’amministratore riferirà riguardo la necessità di eseguire l’intervento e alle procedure da attuarsi, rendendo edotti i condomini relativamente alla Legge e all’iter di approvazione dei lavori.
Se i condomini dovessero essere interessati ad eseguire i lavori, autorizzeranno, con delibera assembleare per cui è richiesto quorum deliberativo costituito dalla maggioranza degli intervenuti il cui voto rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio, ad avviare l’iter di approvazione, incaricandolo di ricercare dei tecnici competenti e di presentare le relative offerte in una successiva assemblea.
Per abbreviare l’iter, qualora fosse nota la volontà dei condomini di adeguare l’attività, l’amministratore potrebbe presentarsi alla prima assemblea già munito di offerte dei tecnici, al fine di nominare subito il tecnico e il DL e di velocizzare l’iter di uno step;

2) nominare un tecnico abilitato che rediga il progetto (e capitolato d’appalto).
Tale tecnico potrebbe anche accettare la carica di Direttore Lavori, figura fondamentale e sempre richiesta per questa tipologia di lavori, in quanto gli stessi molto probabilmente costituiranno interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità, che, come illustrato precedentemente, prevedono la redazione di un capitolato speciale d’appalto e la nomina di un direttore dei lavori;

3) approvare il progetto in assemblea e, se sarà necessario scegliere un professionista diverso dal tecnico redattore del progetto, nominare il DL.
Con tale provvedimento verrà autorizzato dai condomini a ricercare delle ditte che si occupino di eseguire i lavori, verificandone le offerte presentate sulla scorta del progetto approvato con l’aiuto del DL.
Tale figura svolgerà anche un compito di assistenza nella verifica delle capacità professionali delle ditte candidate.
Se il progetto lo richiede, l’assemblea può cominciare a nominare le figure per la sicurezza dei lavoratori;

A questo punto, prima di iniziare la ricerca della ditta appaltatrice, il proseguo dell’iter di approvazione dei lavori di adeguamento dipenderà dalla categoria di rischio incendio dell’attività oggetto dei lavori di adeguamento alle normative:

-> se l’attività da adeguare alle normative è di Categoria A, sarà possibile procedere direttamente all’esecuzioni dei lavori, sulla scorta del progetto redatto dal tecnico e approvato dall’assemblea, senza dover compiere adempimenti aggiuntivi, per cui si potrà procedere immediatamente alla scelta della ditta appaltatrice e all’approvazione del preventivo.;

-> per le attività di Categoria B e Categoria C, invece, prima di procedere all’esecuzione dei lavori, l’amministratore dovrà fare richiesta al Comando dei Vigili del Fuoco di una valutazione di conformità antincendio del progetto approvato, a cui sarà allegata una copia del progetto stesso, con relativa relazione tecnica firmata dal tecnico che lo ha redatto.
I Vigili provvederanno all’approvazione del progetto entro 60 giorni dalla ricezione della richiesta, oppure richiederanno l’invio di documentazione integrativa che dovrà pervenire entro 30 giorni.
Nel caso in cui i Vigili del Fuoco dovessero richiedere una modifica del progetto, esso, una volta accettato dagli organi competenti e, quindi, diventato definitivo, dovrà essere riapprovato dall’assemblea, poiché una modifica del vecchio progetto potrebbe portare a una lievitazione dei costi (per questo si consiglia un contratto d’appalto a corpo).
Sulla scorta di quanto riapprovato dall’assise comincerà la ricerca delle ditte candidate quali appaltatrici da parte dell’amministratore, che sarà coadiuvato dal Direttore Lavori.

Per cui, se l’attività è di Categoria A, oppure se è di Categoria B o C ed è già stata richiesta una valutazione di conformità antincendio del progetto, con conseguente riapprovazione dello stesso in caso di richiesta di modifiche, sarà necessario:

4) approvare un preventivo e nominare la ditta appaltatrice che si occuperà dell’esecuzione dei lavori ratificare tutte le spese e costituire un fondo speciale dedicato ai lavori.
Se non sono state ancora nominate, nominare le figure per la sicurezza dei lavoratori.
Se, durante prima dell’esecuzione degli adempimenti di cui ai punti precedenti, non è stato ancora nominato un Direttore Lavori, l’amministratore può cominciare a raccogliere le offerte delle ditte esterne e iniziare la gara d’appalto durante la quarta assemblea, con l’assise che si riserverà di approvare un preventivo in un’assemblea successiva (un’ipotetica quinta), provvedendo nel frattempo alla nomina del DL.

Gli adempimenti da eseguire prima dell’avviamento dell’attività

-> Una volta eseguiti ed ultimati i lavori, prima di poter avviare l’attività, l’amministratore dovrà presentare al Comune e al Comando dei Vigili del fuoco la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), corredata dall’asseverazione di conformità antincendio dell’attività firmata da un tecnico abilitato e dalle certificazioni di conformità degli impianti e dalla certificazione di resistenza al fuoco degli elementi.

- Per le attività di Categoria A e Categoria B, i Vigili del Fuoco, entro 60 giorni dalla presentazione della segnalazione, effettueranno dei controlli al campione, al fine di verificare il rispetto delle normative antincendio, rilasciando, su richiesta, relativo verbale à la SCIA sostituisce il CPI;

- Per le attività di Categoria C, entro 60 giorni dalla presentazione della SCIA, i Vigili del Fuoco effettueranno un sopralluogo finalizzato al rilascio, entro 15 giorni dalla data d’ispezione, di un Certificato Prevenzione Incendi (CPI).
Nel caso in cui il sopralluogo avesse esito negativo, i Vigili del Fuoco concederanno altri 45 giorni di tempo al condominio per effettuare gli interventi necessari per la messa a norma dell’attività, altrimenti il CPI non verrà rilasciato. Senza CPI l’attività non potrà mai essere avviata.

A tal proposito, è stato evidenziato che integra il reato di cui all'art. 20 del d.lgs. 139/2006 la condotta di chi, in qualità di titolare di una delle attività contemplate alle categorie A, B e C ometta di richiedere ai Vigili del Fuoco il rilascio o il rinnovo del certificato di prevenzione antincendi (Cass. pen. 13201/2017).
Dunque, dato il dovere dell’amministratore condominiale di provvedere alla conservazione delle parti comuni dell’edificio, l'eventuale responsabilità per inerzia, in caso di incendio, sarà penale, proprio a causa dalla violazione dell'obbligo di compiere tutti gli atti idonei a tutelare i diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Il rinnovo delle certificazioni antincendio

Il CPI, così come le i certificati di conformità, dovrà essere rinnovato tramite richiesta effettuata dall’amministratore al Comando dei Vigili del Fuoco, corredata dall’asseverazione di un tecnico che certifichi il mancato mutamento delle condizioni dell’attività e la mancata insorgenza di nuovi rischi.

I responsabili delle attività di categoria A e B sono tenuti ad inviare l’attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio ogni 5 anni, salvo per gli edifici di classe A, per i quali è previsto un rinnovo della conformità ogni 10 anni.

Tutti i CPI delle attività di categoria C hanno una durata di 5 anni e vanno rinnovati dall’amministratore, sempre tramite apposita richiesta ai Vigili del Fuoco, corredata da relativa asseverazione.

Si ricorda che, anche il mancato rinnovo del CPI o delle certificazioni, costituisce per i responsabili delle attività un reato penale.

La ripartizione delle spese per l’adeguamento antincendio

In tema di ripartizione delle spese, l’adeguamento antincendio segue dei criteri diversi dalla manutenzione periodica dei mezzi di estinzione.
Infatti, si tratta di spese afferenti la regolarità di attività suscettibili di diverso grado di utilizzo, non di spese afferenti la sicurezza dell’intero edifico, atte a proteggere il condominio nella sua integrità.
Es: è interesse singolo del proprietario di un box che l’autorimessa sia a norma ed utilizzabile, non di tutti.

La ripartizione relativa ad interventi strutturali di adeguamento alle normative antincendio per le attività sottoposte a PPI dipende dalla tipologia di attività interessata dalle opere:

-> le spese per l’adeguamento di edifici vanno ripartite fra tutti i condomini secondo millesimi di proprietà;

-> le spese per l’adeguamento di centrali termiche vengono ripartite fra tutti i condomini secondo millesimi di fabbisogno energetico, calcolati da un tecnico nella relativa tabella millesimale TABELLA RISCALDAMENTO, o in caso di assenza, secondo millesimi di proprietà. Partecipano alle spese anche i distaccati dall’impianto;

-> per l’adeguamento delle autorimesse, in quanto queste costituiscono un bene in condominio parziale, i costi dei lavori vengono ripartiti come segue:
1) quelli afferenti misure di protezione passiva, ossia riguardanti parti strutturali dell’edificio (beni necessari quali pilastri e muri portanti), oppure parti comuni a tutti i condomini (es. vano contatori), anche se ubicate nell’autorimessa, vanno ripartiti fra tutti i condomini secondo millesimi di proprietà.
Per esempio, sarà a carico di tutti, essendo la struttura portante dell’edificio un bene comune, la coibentazione di una parete di un muro portante;

2) quelli relativi a misure di protezione attiva, ossia specificatamente afferenti alla messa a norma e all’ottenimento dell’agibilità dell’autorimessa, dei box/posti auto e degli spazi di manovra, vanno ripartiti soltanto tra i proprietari del bene (art. 1123 III comma), secondo millesimi di gestione calcolati nell’apposita tabella d’uso TABELLA AUTORIMESSA, oppure, in caso di assenza di un’apposita tabella d’uso, secondo millesimi di proprietà.
Costituiscono misure di protezione attiva la coibentazione della basculante, la messa a norma del cancello di entrata/uscita, l’allargamento delle rampe d’accesso e la coibentazione di muri non maestri.
Saranno a carico dei singoli condomini le spese per la coibentazione delle porte delle cantine o delle basculanti dei box.

Per ciò che concerne il compenso del tecnico che si occuperà del progetto relativo all’adeguamento di autorimesse, anche in questo caso le spese verranno suddivise in base alla variabile delle misure di protezione passiva e attiva.
Quindi, per la parte di progetto redatto per le parti strutturali o comuni dell’edificio, il compenso sarà pagato da tutti, mentre, per la parte di progetto che afferisce a misure di prevenzione attiva, le spese saranno ripartite soltanto fra i comproprietari dell’autorimessa.
Per l’adeguamento di edifici il compenso del tecnico è ripartito pro quota millesimale fra tutti i condomini, mentre per le centrali termiche interverranno i millesimi di fabbisogno energetico, o, in assenza, i millesimi di proprietà.
In ogni caso, l’amministratore dovrà fare richiesta sia al tecnico, sia alla ditta che eseguirà i lavori, di presentare un preventivo diversificato, con l’indicazione separata delle tipologie di spesa, in modo da poter effettuare correttamente la ripartizione.

Infine, se è presente un regolamento condominiale di natura contrattuale che prescriva criteri convenzionali di ripartizione, dovranno essere seguiti tali criteri, piuttosto che quelli precedentemente enunciati.