La normativa UNI 10200

La UNI 10200 è la normativa europea che prescrive come ripartire le spese relative al riscaldamento negli edifici.
Essa suddivide in due componenti la spesa totale afferente l’impianto di riscaldamento centralizzato:
1) componente energetica, a sua volta costituita da:

- consumi volontari, dovuti ai prelievi volontari di calore effettuati dai singoli utenti e contabilizzati dal sistema di contabilizzazione. Le relative spese sono ripartite in proporzione ai consumi individuali rilevati dal sistema.
A seguito dell’approvazione del consuntivo e della ripartizione secondo quanto consumato, l’amministratore, per i consumi successivi, al fine di poter saldare durante l’anno la società che eroga il servizio, nelle quote richieste ai condomini attraverso il piano di ripartizione spese allegato al preventivo, dovrà considerare anche quelle relative al riscaldamento, calcolate in proporzione ai consumi totali dell’anno precedente, poi ripartiti in proporzione ai singoli consumi volontari dei condomini;

- consumi involontari, dovuti alla fisiologica dispersione di calore operata dall’impianto.
In particolare, i consumi involontari sono definiti come la quantità di energia ideale di cui ha bisogno un alloggio per mantenere 20° di temperatura ambiente interno dall’inizio alla fine della stagione di riscaldamento.
Le spese relative ai consumi involontari vengono ripartite in proporzione ai millesimi di fabbisogno energetico, calcolati da un tecnico in apposite tabelle millesimali, approvate dall’assemblea o con delibera assembleare per cui è richiesto il quorum deliberativo prescritto dall’art. 1136 II comma, oppure per facta concludentia, a seguito di ripartizione per più esercizi della spesa secondo tali criteri, se non contestati.
La scelta del criterio presuntivo per la determinazione della quota rappresentata da consumi involontari sui consumi totali deve essere sempre operata e argomentata da relazione tecnica.
Il tecnico dovrà fare fede non sono a elementi giuridici, ma soprattutto ad elementi tecnici, quali la tipologia e la qualità delle tubazioni, la condizione degli infissi degli appartamenti e l’efficienza delle pompe di circolazione.
Per cui sarà il tecnico ad attribuire la quota rappresentata dai consumi involontari sui consumi totali, quota che sarà accettata dai condomini con l’approvazione delle tabelle relative al riscaldamento.

2) componente gestionale, ossia relativa alle spese per la gestione del servizio di contabilizzazione, per la manutenzione ordinaria e straordinaria, la messa a norma e l’adeguamento antincendio dell’impianto. Anche tali spese dovranno essere ripartite in proporzione ai millesimi di fabbisogno energetico.

La spesa relativa al consumo di energia per il riscaldamento di locali interni ad uso collettivo è ripartita in proporzione ai millesimi di proprietà, soltanto fra i condomini che traggono utilità da suddetti locali.
Per tale motivo è richiesta la presenza di contatori dedicati che rilevino esclusivamente i consumi relativi al riscaldamento di tali parti comuni.

Nonostante tali prescrizioni, l’art. 9 comma V d.lgs. 102/2014 mod. 141/2016 riconosce all’assemblea, qualora una perizia tecnica certifichi l’esistenza di squilibri nell’esigenza di fabbisogno termico che superino il 50% per metro quadro, anche fra due sole unità immobiliari, la facoltà di poter derogare alla normativa UNI 10200 e quindi ai millesimi di fabbisogno energetico e relative tabelle millesimali.

Per poter derogare alla norma è necessaria una delibera assembleare assunta dalla maggioranza degli intervenuti il cui voto rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio, ossia lo stesso quorum deliberativo necessario per la revisione quale rettifica di tabelle millesimali affette da errori oggettivi tecnici o di calcolo.
In tal caso, sarà possibile suddividere la spesa totale relativa al consumo di energia da parte dell’impianto di riscaldamento centralizzato attribuendo ai consumi individuali volontari una quota minima del 70% della spesa totale, con conseguente attribuzione del restante massimo 30% ad altre tipologie di spese, quali consumi involontari e servizio di contabilizzazione, ripartendo tale quota secondo criteri proporzionali scelti dall’assise, quali, ad esempio, i millesimi di proprietà.
Anche la manutenzione dell’impianto verrà ripartita secondo i criteri proporzionale di cui sopra.
Per cui, sui kw/h totali consumati, un 70% verrà attribuito ai consumi volontari, il restante 30 agli involontari, senza bisogno di tabelle millesimali apposite che calcolino anche la quota da attribuirsi ai consumi involontari sui consumi totali.

Premesso che la norma UNI 10200 è derogabile, non è possibile derogare al principio di contabilizzazione del calore. Ragion per cui saranno affette da nullità norme contrattuali e delibere unanimi che prescrivano che le spese relative al riscaldamento vadano ripartite per criteri difformi dai consumi volontari.

Per quanto riguarda l’adeguamento alla normativa, tramite revisione, di vecchie tabelle millesimali di riscaldamento, anche se contrattuali, sarà sufficiente l’approvazione a maggioranza delle nuove tabelle.