La sopraelevazione

L’art. 1127 del Codice Civile riconosce il diritto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, o al proprietario del lastrico solare o tetto di proprietà esclusiva, di poter sopraelevare, ossia di costruire nuove fabbriche o piani, a meno che non ci siano restrizioni specifiche in tal senso all’interno di un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Tuttavia, nonostante il Codice garantisca il diritto alla sopraelevazione, la stessa opera non è permessa in alcuni casi specifici, espressamente indicati dalla Legge.

Il primo divieto ha, ovviamente, a che fare con la sicurezza: di fatti, sarà vietato sopraelevare se l’edificazione di nuovi piani potrebbe avere ripercussioni negative sulla stabilità dell’edificio condominiale.
Se una perizia tecnica dovesse documentare problemi statici, allora viene concesso all’assemblea di opporsi alla nuova opera.
Quello della sicurezza è un potenziale divieto imperativo. Di fatti, le norme tecniche per le costruzioni NTC 2018 capitolo 8, impongono un progetto di adeguamento sismico per le sopraelevazioni che influenzano staticamente la struttura esistente.
Per garantire l’adeguamento strutturale, è necessario condurre un’analisi globale della struttura, verifiche locali degli elementi di elevazione e degli elementi di fondazione utilizzando specifici software per l’adeguamento sismico.
In caso di necessità di un consolidamento statico, l'assemblea deve dare il proprio assenso unanime all'esecuzione dei lavori (ordinanza di Cassazione n. 2000/2020).

Inoltre, i condòmini, sempre tramite assunzione di apposita delibera assembleare, avranno il diritto di opporsi in Giudizio alle sopraelevazioni considerate lesive del decoro architettonico dell’edificio, o se queste dovessero ridurre la luce e l’aria dei piani sottostanti in modo significativo. 

La Legge riconosce l'obbligo a chi esegue l'opera di corrispondere agli altri condòmini un'indennità, nonché quello di ricostruire a proprie spese il lastrico solare che tutti o alcuni condomini avevano il diritto di usare.
La sopracitata indennità dovrà essere calcolata sul valore attuale dell’area coinvolta nella sopraelevazione, diviso per il numero dei piani di cui si compone lo stabile, incluso quello da edificare, e sottraendo al quoziente calcolato l’importo della quota spettante al condòmino sopraelevante.

Tale diritto all’indennità si fonda sulla responsabilità del proprietario, il quale, attraverso la sopraelevazione, aumenta il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio, comportando un trasferimento patrimoniale che viene compensato dall’indennità.
Questa compensazione serve dunque a ristabilire l’equilibrio delle quote di proprietà sulle parti comuni che sono state modificate a causa dell’intervento.

La sopraelevazione, considerata nuova costruzione, richiede l’ottenimento del permesso di costruire (PdC).
Nel caso di interventi minori, come il recupero del sottotetto senza alterare l’altezza dell’edificio, sono previsti diversi tipi di autorizzazioni a seconda della portata dei lavori: CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o SCIA alternativa al permesso di costruire (Super-SCIA).

Data la derogabilità dell’articolo codicistico di riferimento, un regolamento di origine contrattuale può riconoscere al costruttore - o a un singolo condòmino - il diritto di sopraelevare, pur non essendo proprietario del lastrico o dell’ultimo piano dell’edificio.
In tal caso, ovviamente, il sopraelevante dovrà sempre ricostruire il lastrico a proprie spese.