Mediazione per concordare un piano di rientro con i condomini morosi
Negli ultimi tempi parrebbe essere invalsa la prassi di alcuni organismi di mediazione di suggerire agli Amministratori di Condominio di depositare una domanda di mediazione nei confronti dei condomini morosi, al fine di concordare un piano di rientro con gli stessi, senza che vi partecipino i rispettivi avvocati.
Conseguentemente, ci si domanda se un amministratore che decida di seguire tale procedura si comporti in maniera corretta. Da una prima analisi, appaiono due grandi problematiche:
- Davvero non è necessario farsi assistere da un avvocato?
- Si tratta di una procedura più conveniente rispetto al deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo?
Per quanto riguarda la necessarietà di avere un’assistenza tecnica, si rileva che l’art. 8 comma 5 del D.lgs. 4 marzo 2010, n° 28 prescrive che, nelle materie in cui la mediazione sia condizione di procedibilità di una domanda giudiziaria o quando questa è delegata dal giudice, “le parti sono assistite dai rispettivi avvocati”.
Pertanto, ogni volta che si ha a che fare con una “controversia in materia di condominio” l’amministratore è tenuto a farsi assistere da un avvocato avanti all’organismo di mediazione.
Cosa si intenda per controversia
in materia di condominio viene precisato dall’art. 71 quater disp. att.
c.c. che prevede che si tratti di
quelle questioni “derivanti dalla
violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo
VII, capo II, del codice (gli articoli dal 1117 al 1139 c.c.) e degli articoli da 61 a 72 delle presenti
disposizioni per l'attuazione del codice”.
Quindi, vi rientrano quelle norme che impongono all’amministratore di riscuotere i contributi (art. 1130, n° 3 c.c. e 63 disp. att. c.c.) e di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea (art. 1129, comma 9 c.c.), nonché quelle che impongono al singolo condomino di dover sostenere le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio in misura proporzionale al valore della proprietà (art. 1123 c.c.) o quel diverso criterio individuato dal codice (articoli 1124, 1125 e 1126 c.c.) o dal regolamento condominiale.
Conseguentemente, pare ragionevole affermare che l’obbligo del singolo di pagare le spese e quello conseguente dell’amministratore di richiedergliele siano materie condominiali che, quindi, richiedono la necessaria assistenza legale nel procedimento.
Tra l’altro, se così non fosse, avrebbe poco senso la
precisazione dell’art. 5, comma 6
D.lgs. 28/2010 che precisa che la
mediazione non sia una condizione di procedibilità della domanda quando si
tratta di riscuotere i contributi condominiali tramite decreto ingiuntivo!
Pertanto, se è pur vero che per
poter definire in mediazione un piano di rientro di un debito condominiale parrebbe necessaria la presenza degli
avvocati (di entrambe le parti),
lo stesso art. 12 del D.lgs. 28/10 suggerisce che i legali debbano partecipare. Tale
articolo, infatti, prevede che quando tutte le parti sono assistite dagli
avvocati, l’accordo preso costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione
forzata.
Quindi, se un amministratore decidesse di concordare un piano di rientro del debito senza la presenza di un avvocato ed il condòmino non lo rispettasse, allora non sarà possibile agire esecutivamente
nei confronti del moroso, ma dovrà incaricare un avvocato di depositare un ricorso per decreto d’ingiunzione, ritardando quindi la procedura di recupero forzoso del credito.
Appurata l’obbligatorietà dell’assistenza tecnica in tema di mediazione in ambito condominiale, si riflette sull’opportunità dell’Amministratore di Condominio di intraprendere l’operazione in via
preliminare rispetto al deposito di un ricorso per l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condòmino moroso, alla luce del nuovo disposto dell’art. 5-ter D. Lgs. 28/10 e
ss.mm.ii che permetterebbe ora al Professionista di attivare un procedimento di
mediazione senza la previa deliberazione dell’Assemblea.
Orbene vi sono alcuni aspetti da considerare dull’argomento.
In primo luogo, occorre valutare
l’opportunità dell’operazione. Si esamini, senza entrare specificatamente nel
dettaglio, un caso concreto e frequente: un condòmino risulta moroso in
riferimento alle spese condominiale e l’Amministratore deve valutare come
recuperare il credito e adempiere correttamente alle funzioni del proprio
mandato ai sensi dell’art. 1129 co. 9 c.c., art. 1130 co.1,
punto 3 c.c., nonché art. 63 disp. att.
c.c.
Si delineano almeno tre ipotesi:
1) L’Amministratore procede ai sensi di Legge al recupero
del credito mediante la classica procedura, il ricorso per l’emissione del decreto ingiuntivo. Il condòmino verserà la somma dovuta nel
termine disposto e concesso ed il Condominio avrà quindi recuperato capitale ed
oneri legali ed accessori.
2) In altra
ipotesi, l’Amministratore procede con
il medesimo incombente - ovvero dando mandato di depositare il ricorso per
l’emissione del decreto ingiuntivo - ma
il condòmino promuoverà opposizione a quest’ultimo.
A questo punto il Condominio dovrà necessariamente, come più volte evidenziato
dalla Giurisprudenza ed ora riversato nell’art. 5-bis del D. Lgs.
28/10 e ss.mm.ii, presentare
la domanda di mediazione poiché si aprirà una controversia tra le parti in materia condominiale.
È inteso che il Condominio, già in disavanzo di somme nei confronti del
Condomino moroso, avrà sostenuto e dovrà sostenere alcune spese, o quantomeno
anticiparle, per il ricorso monitorio (trattasi
mediamente di somme tra gli Euro 250,00 e gli Euro 800,00 imponibili per il compenso
del Legale) nonché per la procedura di mediazione (trattasi mediamente di somme per le fasi di attivazione e negoziazione,
tra gli Euro 200,00 e gli Euro 1.800,00 imponibili per il compenso del Legale)
e, verosimilmente, per la successiva fase giudiziale.
Tali spese, supponendo ovviamente che non vi siano problematiche procedurali e
di soccombenza del Condominio, saranno ripetibili e pertanto il Condominio
rientrerà delle medesime somme nei tempi e nei modi in cui le procedure
verranno gestite, sin anche ad un procedimento esecutivo immobiliare ad
esempio;
3) L’Amministratore,
a seguito della morosità del condòmino, decide, in via preliminare, di
presentare come prima cosa una domanda
di mediazione per tentare di comporre bonariamente la questione.
Il Condominio dovrà quindi sostenere, o almeno anticipare, le spese per la
procedura di mediazione (trattasi
mediamente di somme per le fasi di attivazione e negoziazione, tra gli Euro
200,00 e gli Euro 1.800,00 imponibili per il compenso del Legale).
Ecco allora che sorge già la prima problematica sull’attuazione di tale ipotesi.
Le
spese del procedimento mediatorio non sono ripetibili, se non, ovviamente, in
caso di accordo tra le parti.
Ancora una volta si apre un
ventaglio di possibili scenari:
1) La
casistica migliore la si rinviene in un totale accordo ed accollo delle spese da parte
del condòmino:
lo stesso pagherà per le somme di cui è moroso e rimborserà le spese legali del procedimento. Quest’ultime - si
sottolinea - generalmente maggiori
rispetto a quelle inerenti la pratica per decreto
ingiuntivo, per cui l’Amministratore potrebbe già ricevere un primo appunto
proprio dal condòmino moroso che, volendo chiudere bonariamente l’accordo, potrà lamentare l’eccessiva onerosità del
procedimento rispetto al ricorso per decreto ingiuntivo, seppure con le
agevolazioni fiscali sul credito di imposta di cui all’art. 20 D. Lgs. 28/10
e ss.mm.ii, in particolare per quei
procedimenti
superiori agli Euro 1.101,00 (cfr.
parametri di cui al D.M. 55/14
aggiornato con il
D.M. 147/22);
2) il
condòmino chiamato in mediazione, nelle more del procedimento, potrebbe saldare
il dovuto ma rifiutarsi di rimborsare le spese sostenute per la procedura
stragiudiziale.
A questo punto il Condominio non potrà
agire per il recupero di dette somme e, da un lato avrà recuperato le
spese dovute a titolo di spese condominiali, ma, dall’altro, avrà sostenuto le spese legali di cui dovrà
farsi irrimediabilmente carico.
Si esclude per altro la possibilità, una volta di fronte al rifiuto del
condòmino di farsi carico delle spese di mediazione, di non aderire ad una
proposta di quest’ultimo di pagamento esaustivo delle somme dovute a titolo di
oneri condominiali, ma senza accollo delle spese di procedura.
Di fatti, un’effettiva procedura
giudiaziale per tentare di ripetere le spese di mediazione condurrebbe alla
sconfitta del Condominio, che sosterrà nuove spese legati e addirittura
potrebbe essere condannato a risarcire le spese di giudizio proprio al moroso (vedasi
art. 13 D. Lgs. 28/10 e ss.mm.ii);
3) Ancora
un’altra ipotesi sarà l’infruttuosità
completa della mediazione ed il ritorno quindi al decreto ingiuntivo, ma
con l’aggiunta, per il Condominio, di una spesa inerente la mediazione già
sostenuta e non recuperabile, oltre alle seguenti per l’esperimento del decreto
ingiuntivo che andranno anticipate;
Esaminate le varie ipotesi vi
sono alcune riflessioni obbligate.
In primo luogo, nelle ipotesi in cui il Condominio deve sobbarcarsi le spese di
questa mediazione preliminare, lo stesso potrebbe ritenere di non approvarle
in quanto l’Amministratore ha agito di propria spontanea volontà in
una modalità, è bene sottolinearlo, differente da quanto previsto dalla ex art. 1129, co.9, c.c, che impone pone esplicitamente di agire per la “riscossione forzosa”.
Ma ancora, il medesimo art. 1129, co. 9, c.c. fornisce anche un obbligo temporale entro cui
adempiere, ovvero entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito
esigibile
è compreso.
Anche in questo caso è piuttosto verosimile che, decidendo l’Amministratore
di deviare dal dettato normativo e intraprendendo la procedura di mediazione,
per quanto
rapida ed ora meglio definita la tempistica dall’art. 6 D. Lgs. 28/10 e
ss.mm.ii, si andrà
presumibilmente oltre tale termine, esponendo quindi il Professionista anche ad
una
responsabilità professionale.