Lavori condominiali straordinari: Quando l'amministratore può agire senza l'approvazione dell'assemblea
È sempre stato un tema di discussione all'interno dei condomini: può l'amministratore autorizzare i lavori straordinari urgenti senza una previa delibera assembleare? Questa domanda è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 4111 del 20 aprile 2023, che ha ribadito un principio di fondamentale importanza per la gestione condominiale.
Secondo il Tribunale di Napoli, l'amministratore può effettivamente autorizzare i lavori straordinari urgenti anche in assenza di una previa delibera assembleare. Questo principio è sancito all'interno dell'articolo 1135 del Codice Civile, che afferma che l'amministratore ha il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria qualora rivestano carattere urgente, ma è tenuto a riferirne nella prima assemblea.
La sentenza in questione nasce da un caso di opposizione a un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un condominio. La ditta appaltatrice chiedeva il pagamento dei lavori eseguiti su commissione dell'amministratore, ma il condominio opponente sostenne che tali lavori non erano mai stati oggetto di una delibera assembleare e pertanto la pretesa creditoria era infondata.
Secondo il giudice interessato della vicenda, è compito dell'amministratore garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture dell'edificio condominiale. La ditta appaltatrice sosteneva che i lavori fossero stati commissionati regolarmente dall'amministratore in carica e che nessun condomino si era mai opposto all'opera in corso, nonostante fosse consapevole (proprio in virtù del fatto che i lavori fossero in corso) che si trattava di interventi non deliberati.
Le parti dell'edificio interessate, infatti, determinavano un serio pericolo di caduta, con rischi di compromissione dell’integrità dell'edificio oltre ad un serio e potenziale rischio per la pubblica incolumità di cose e persone.
Il Tribunale di Napoli, nella sua sentenza, ha respinto l'opposizione del condominio.
In questo contesto, l'amministratore non è responsabile in prima persona per le spese sostenute per la tutela dello stabile amministrato, poiché queste spese sono mirate alla protezione dell'edificio e della collettività condominiale. Nel caso specifico esaminato dal Tribunale di Napoli, vi era chiaramente l'urgenza di intervenire per scongiurare un pericolo imminente e preservare l'incolumità dei condomini e di terzi.
Pertanto l'amministratore, se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone, è legittimato, o meglio tenuto, ad intervenire tempestivamente.
Di conseguenza, l'amministratore di condominio ha il potere di autorizzare i lavori straordinari urgenti senza la necessità di un preventivo consenso dell'assemblea.
Questa autorizzazione rientra nei limiti imposti dalla legge al mandato dell'amministratore.
La sentenza del Tribunale di Napoli si allinea, peraltro, alla giurisprudenza consolidata sulla materia, ribadita anche codicisticamente ai sensi dell'art. 1130, che prescrive quale dovere dell'amministratore quello di compiere gli atti conservativi, tra cui rientrano quelli che salvaguardano la sicurezza dell'edificio.
La Corte Suprema, in diverse occasioni, ha sottolineato che se l'amministratore agisce per compiere lavori di manutenzione straordinaria caratterizzati dall'urgenza, e se agisce a nome del condominio e spende in nome del condominio, allora il condominio stesso deve essere ritenuto validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile all'intera compagine.
La discriminante in queste casistiche precise è proprio la c.d. ''urgenza'', che va configurarsi come pericolo per la stabilità e la sicurezza, sia dell'edificio, che dei condòmini stessi, nonché di terzi.
In ogni caso, s'indica l'obbligo da parte dell'amministratore di informare l'assemblea degli interventi svolti e di tutte le iniziative messe in campo, specialmente se intraprese in autonomia.
Ma l'autorizzazione preventiva da parte dell'assemblea, nonché la ratificazione delle spese antecedente all'esecuzione degli interventi, diventa obbligatoria solamente in caso di mancanza del carattere d'urgenza.
Tant'è che, in presenza di carattere d'urgenza, se l'assemblea dovesse rifiutarsi di accettare le spese, cercando di obbligare l'amministratore a sostenerle di tasca propria avanzando risarcimenti, è molto probabile che - all'interno di un contenzioso - la Legge dia ragione all'amministratore di condominio.
Accadrebbe un parte un qualcosa di analogo a quello che accade con gli atti conservativi: il Codice Civile conferisce all'amministratore il dovere/potere di poterli disporre in autonomia, senza necessità del consenso assembleare, con conseguente contrazione di obbligazioni onerose che vengono economicamente ratificate dall'assemblea in fase di approvazione del rendiconto annuale di gestione.
La differenza sostanziale tra i due scenari è che, per quanto riguarda la manutenzione straordinaria, dato l'ammontare degli importi e l'incidenza degli stessi sul bilancio, si richiederebbe ad un buon amministratore di non aspettare l'assemblea ordinaria per informare i condòmini in assise e per ottenere la ratificazione ex post.
Per contro, in assenza di carattere d'urgenza, l'assemblea avrebbe pieno diritto di rifiutarsi di ratificare la spesa, richiedendo all'amministratore di sborsare di tasca propria quanto dovuto ai fornitori. E, in tal caso, i Giudici penderebbero dalla parte del condominio.