Regolamento assembleare e contrattuale: opponibilità ai terzi

Il regolamento di condominio è lo statuto della comunità condominiale, fonte di norme vincolanti per l’amministratore e i singoli condomini. Esso disciplina:

1) l’uso delle parti comuni;

2) la ripartizione delle spese ad esse relative;

3) l’amministrazione;

4) la tutela del decoro architettonico dell’edificio.

Ai sensi dell’art. 1138 del Codice Civile il regolamento di condominio è obbligatorio soltanto negli edifici con più di 10 partecipanti.
In virtù di tale disposizioni, qualora i condomini siano 11 o più di 11 e l’assemblea non abbia adottato un regolamento condominiale, un singolo condomino diligente, al pari dell’amministratore di condominio, potrà adire all’Autorità Giudiziaria e richiedere le redazione di un regolamento giudiziario
Per quanto riguarda, invece, i condominii con 10 o meno partecipanti, l’adozione o meno di un regolamento sarà subordinata alla volontà assembleare, per cui non sarà possibile fare ricorso all’Autorità Giudiziaria per l'adozione coatta.

Il regolamento assembleare: approvazione, contenuto, opponibilità, revisione e registrazione

In base alla fonte d’approvazione, si distinguono tre diverse tipologie di regolamento condominiale.
1) regolamento condominiale assembleare: è approvato dall’assemblea con delibera assembleare per cui è richiesto quorum deliberativo costituito dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, il cui voto rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio.
Con il termine “assembleare” si vuole indicare, appunto, la fonte di approvazione del regolamento, non quella di redazione. Di fatti, l’iniziativa per la redazione di un regolamento assembleare può partire financo da un singolo condomino, anche se spesso è l’assemblea, con lo stesso quorum deliberativo richiesto per l’approvazione del regolamento, ad incaricare un tecnico competente che vi provvede.
Tale tipologia di regolamento è l’unica disciplinata espressamente dal Codice, a differenza delle altre tipologie che vengono soltanto richiamate e sono frutto della pratica giuridica.

In quanto approvato dall’assemblea, questo tipo di regolamento potrà contenere soltanto norme di natura regolamentare, ovvero in linea con quanto disposto dal Codice Civile.
Al massimo le norme potranno essere solo migliorative rispetto a quanto prescritto dalla Legge, come - ad esempio - una norma che alzi a 10 giorni il termine entro il quale inviare ad ogni condòmino l’avviso di convocazione di una assemblea.
Non potranno esservi presenti norme che limitino i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni e ne limitino i comportamenti in tali spazi, così come non potranno essere presenti norme che limitino i diritti dei singoli proprietari sulle relative proprietà esclusive. Ad esempio, saranno illecite norme che vietino comportamenti come lo sciorinamento dei panni o il possesso di animali esotici.

Riguardo lo stillicidio, se non dovesse intervenire apposita servitù, potrebbe essere il Regolamento di Polizia Municipale ad impedirlo e, in ogni caso, si farà riferimento agli artt. 913 e 675 del Codice Civile.

Esempi di norme generalmente contenute in un regolamento assembleare sono quelle che disciplinano l’utilizzo di particolari parti comuni come l’isola ecologica, il cortile o la piscina condominiale (es. utilizzo tessere), che tutelano il decoro architettonico dell’edificio indicando forme e colori delle tende da sole installabili dai singoli condomini, oppure che disciplinano la ripartizione delle spese, dando indicazioni relativamente alle modalità di pagamento previste per le quote condominiali (numero rate, scadenze).

Per quanto riguarda la revisione del regolamento, questa sarà possibile con una delibera assembleare per cui è prescritto lo stesso quorum deliberativo previsto per l’approvazione del regolamento, ossia col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, il cui voto rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio.
Per ‘’revisione’’ s’intende anche l’introduzione di nuove norme regolamentari, atto possibile con il quorum prescritto dall’art. 1138.
Una norma regolamentare, anche se approvata all’unanimità, potrà essere revisionata con 500 millesimi (sent. Cassazione 6 maggio 2014 n. 9681), poiché il quorum deliberativo necessario per la revisione non dipende da quello di approvazione del regolamento, bensì dalla natura della norma stessa.

Ai sensi dell’art. 71 disp. att. c.c., il regolamento assembleare dovrà essere registrato presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati. Inoltre, sarà allegato al registro dei verbali assembleari.

Il regolamento giudiziario

2) regolamento condominiale giudiziario: come già visto, questo documento è redatto dall’Autorità Giudiziaria a seguito del ricorso presentato da un singolo condomino o dall’amministratore qualora un condominio con più di 10 partecipanti non abbia ancora adottato un regolamento.
In quanto redatto dall’Autorità Giudiziaria, anche questo regolamento potrà contenere soltanto norme di natura regolamentare e sarà opponibile ai terzi.
Per via della natura regolamentare delle norme contenute, così come per il regolamento assembleare, per la revisione di questa tipologia di regolamento sarà sufficiente una delibera assembleare assunta col quorum prescritto dal II comma art. 1336;

Il regolamento contrattuale: redazione, contenuto, revisione e particolarità

3) regolamento condominiale contrattuale: questa tipologia di regolamento viene redatta dal proprietario originario dell’edificio o dal costruttore dello stabile, viene trascritta unitamente al primo atto di compravendita di un’unità immobiliare, autenticato e, infine, registrato presso i Pubblici Registri Immobiliari di Conservatoria se contenente norme che incidono sui diritti reali degli obbligati al rispetto.

Convenzione giuridica vuole che, con la trascrizione al primo atto di compravendita, è come se si tenesse un’assemblea durante la quale il costruttore/proprietario originario dell’edificio e l’acquirente della prima unità immobiliare venduta, ossia il primo condòmino avente causa, provvedano all’approvazione unanime del regolamento.
L’approvazione unanime del regolamento viene rinforzata, seguentemente, con il richiamo allo stesso all’interno dei successivi atti di compravendita, oppure con l’allegazione di una copia al rogito notarile (Cass. 17/10/1959, n. 2933).
Con tale procedura avverrà una tacita accettazione dello statuto da parte dell’acquirente, perfezionata con il completamento del contratto di acquisto dell’immobile.  
Inoltre, qualora siano presenti delle norme che intacchino i diritti reali, l'accettazione del regolamento contrattuale sarà rinforzata dalla sua pubblicità, figlia della registrazione nei Pubblici Registri.

In quanto approvato all’unanimità, questo regolamento, oltre a contenere norme di natura regolamentare, potrà contenere norme di natura contrattuale, ossia in deroga a quanto prescritto dal Codice Civile.
In aggiunta, il regolamento contrattuale potrà comprendere anche norme che limitino l’uso delle parti comuni da parte dei singoli condomini (ad esempio, il regolamento contrattuale costituisce quel titolo che può destinare all’uso esclusivo parti comuni, come il lastrico solare, oppure può vietare il parcheggio delle auto in cortile), così come l’uso esclusivo delle parti di proprietà privata da parte dei relativi proprietari, impedendo alcuni comportamenti come il possesso di animali esotici, lo sciorinamento dei panni, il frazionamento di appartamenti o la sostituzione di tende da sole o porte con modelli diversi da quelli già presenti.

Per quanto riguarda le deroghe al Codice Civile, oltre a norme deroganti gli artt. 1117, 1117 ter e 1122,
le norme contrattuali più frequentemente contenute nei regolamenti approvati all’unanimità sono legate alla ripartizione delle spese.
Spesso, i regolamenti contrattuali prevedono l’adozione di criteri convenzionali di ripartizione, quale, ad esempio, l’esclusione di alcuni condomini dalla partecipazione ad alcune spese, che, in base al Codice Civile, questi ultimi avrebbero dovuto sostenere.
Altro criterio convenzionale di ripartizione adottato da tali regolamenti, soventemente, è costituito dall’allegazione agli stessi di tabelle millesimali contrattuali, redatte dal proprietario originario/costruttore dell’edificio senza seguire criteri legali di redazione e prevedenti delle modalità di ripartizione deroganti al criterio della proporzionalità imposto dal Codice Civile.
Ad esempio, tali tabelle potrebbero attribuire ai condòmini delle quote in proporzione a criteri differenti da quelli imposti dal Codice, nonché assegnare 0 millesimi ad alcuni condòmini col fine ultimo di escludere gli stessi dal sostenimento di spese altrimenti di loro competenza.

Sarà contrattuale anche un regolamento assembleare approvato all’unanimità.
Tale regolamento, essendo approvato da tutti i partecipanti al condominio, potrà derogare a quegli articoli del Codice non inderogabili e potrà limitare diritti di condòmini e proprietari (Sent. Cass. 11 febbraio 1977 n. 621).
Di conseguenza, per la sua revisione, saranno applicate le modalità previste per i regolamenti contrattuali.

Possono esistere regolamenti contrattuali contenenti delle norme di natura regolamentare, ma mai potranno esistere regolamenti assembleari, approvati a maggioranza, che contengano norme in deroga al Codice Civile.
Per cui, ad esempio, un amministratore potrà imbattersi in un regolamento redatto dal costruttore dell’edificio, a cui sono allegate delle tabelle millesimali redatte da un tecnico e approvate dall’assemblea e applicanti i criteri legali di ripartizione delle spese prescritti dal Codice Civile, mentre non potrà mai accadere che l’amministratore s’imbatta in un regolamento approvato dall’assemblea che prevede che alcune spese vengano ripartite in parti uguali fra i condomini (la delibera di approvazione di tale regolamento sarebbe nulla se non unanime).

Nonostante abbia forza contrattuale, in ogni caso un regolamento contrattuale non potrà mai derogare gli articoli del Codice Civile elencati all’art. 1138 IV comma, ossia gli articoli 1118 II comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1337, così come gli articoli delle disposizioni attuative del Codice, elencati all’art. 72 disp. att. c.c., ovvero gli articoli 63, 66, 67 e 69.
Un regolamento che deroga alle disposizioni elencate negli artt. 1138 IV comma e 72 disp. att. c.c. è nullo.

Relativamente alla revisione dei regolamenti contrattuali, il quorum deliberativo necessario dipenderà dalla natura della norma da revisionare: se la norma è regolamentare, sarà sufficiente una delibera a maggioranza (art. 1136 II comma, 500 millesimi), se la norma dovesse essere contrattuale, sarà richiesto il consenso unanime dei partecipanti al condominio. 

Per ‘’revisione’’ del regolamento s’intende anche l’introduzione di nuove norme.
Per quanto riguarda i quorum con cui deliberare tali introduzioni di norme, vale lo stesso principio già precedentemente indicato: per l’approvazione di norme regolamentari sarà necessario il quorum deliberativo prescritto dall’art. 1136 II comma, per quelle di natura contrattuale sarà richiesta l’unanimità.
Ad esempio, per aggiungere nuovi articoli che prescrivano orari e/o modalità di esecuzione di attività afferenti alla proprietà privata (quali manutenzione, taglio dell'erba e simili) è necessaria l'approvazione unanime dell'assemblea.
Inoltre, trattandosi di norme che interessano l'esercizio di diritti reali, per renderle opponibili a chiunque sarà necessario incaricare un notaio di autenticare il nuovo regolamento e di registrarlo in Conservatoria.

TABELLA RIEPILOGATIVA ARTICOLI INDEROGABILI

Art. 1118 II comma	Irrinunciabilità alle parti comuni
Art. 1119	Indivisibilità delle parti comuni
Art. 1120	Innovazioni
Art. 1129	Nomina e revoca dell’amministratore
Art. 1131	Rappresentanza legale
Art. 1136	Quorum assembleari costitutivi e deliberativi
Art. 1137	Impugnazione delle delibere
Art. 63 d.a.c.c.	Riscossione forzosa quote condominiali, parziarietà obbligazioni condominiali e imputazione spese in caso di compravendita
Art. 66 d.a.c.c.	Modalità di convocazione e corretta costituzione dell’assemblea
Art. 67 d.a.c.c.	Assemblea nel supercondominio, gestione delle deleghe e diritti di voto in caso di usufrutto e comunione
Art. 63 d.a.c.c.	Modifica tabelle millesimali

Opponibilità ai terzi

Regolamento assembleare: a meno che non presenti vizi di nullità (per esempio, se il regolamento contiene delle deroghe al Codice Civile), la delibera di approvazione del regolamento condominiale assembleare è sottoposta alle modalità d’impugnazione prescritte dall’art. 1107 c.c., che prevede che i regolamenti interni che disciplinano rapporti di comunione possono essere impugnati dai dissenzienti (e dagli astenuti) entro 30 giorni dalla loro approvazione, oppure dagli assenti entro 30 giorni dalla venuta a conoscenza della stessa.
Decorsi tali termini, il regolamento sarà vincolante per tutti i partecipanti alla comunione, anche per quelli sopraggiunti in seguito all’approvazione del regolamento.
Tale disciplina giuridica rende il regolamento assembleare opponibile ai terzi, ossia anche ai condòmini eredi o aventi causa di dante causa, sopraggiunti in un periodo successivo rispetto all’approvazione del regolamento da parte dell’assemblea.

Regolamento contrattuale: con riguardo all’ipotesi di norme limitative del diritto di proprietà si pone il problema della loro opponibilità nei confronti dei terzi acquirenti a titolo particolare della proprietà stessa, relativamente al quale assume valenza centrale la trascrizione del regolamento.

La trascrizione assolve alla funzione di portare a conoscenza dei terzi le norme che limitano il diritto di disposizione e di godimento del diritto di proprietà.
Il regolamento contrattuale, per sua stessa natura, non è opponibile verso i terzi perché è un contratto e come tale vincola le sole parti stipulanti. Ciò implica che per rendere opponibile il regolamento ai terzi è necessaria la trascrizione e registrazione nei Pubblici Registri Immobiliari di Conservatoria.

Il regolamento, per possedere tutti i crismi, dovrebbe essere sottoscritto - ossia firmato - da tutti i partecipanti al condominio.
Successivamente, andrà autenticato da un notaio, che poi si occuperà anche della trascrizione.
Si deve in primo luogo evidenziare che la trascrizione non può essere generica, ossia basta indicare genericamente nella nota il regolamento contenente le limitazioni richiamandone l'esistenza, bensì occorre indicare le clausole di esso che incidono in senso limitativo sui diritti dei condomini di loro esclusiva proprietà, indicando il contenuto essenziale di tali clausole.
La nota di trascrizione, in sostanza, deve permettere di accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione debba conseguire i suoi effetti, e quale sia il mutamento giuridico che l’atto trascritto produce in relazione ai beni ai quali si riferisce.
L’art. 2665 c.c. dispone, infatti, che l’omissione o inesattezza delle indicazioni richieste dalla legge nella nota di trascrizione nuoce alla validità della medesima, se “induca incertezza sulle persone, sul bene, o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto” che viene trascritto.
Il procedimento si conclude con la registrazione presso i Pubblici Registri Immobiliari di Conservatoria, che è obbligatoria soltanto per quei regolamenti che contengono limitazioni dei diritti dei condòmini.

Per rafforzare l'opponibilità delle clausole limitative, le stesse dovrebbero essere espressamente riportate all'interno del rogito, allegando allo stesso una copia del regolamento, affinché si possa fornire prova che l'acquirente conosca tali limitazioni e le abbia espressamente accettate.

Infatti, la sola allegazione del regolamento al rogito, senza l'avvenuta registrazione nei Registri, non è sempre garanzia di opponibilità verso terzi.
Senza la registrazione il regolamento non è pubblico, pertanto non vi è nessun obbligo da parte dell'acquirente a sottoscrivere il regolamento allegato al rogito, che quindi non varrebbe nei confronti di tale soggetto. 
Pertanto, tutto sarebbe vincolato all'accettazione o meno de futuro avente causa: in caso questa avvenga, il contratto sarebbe opponibile anche a tale figura, altrimenti, per il condominio sorgerebbe un problema.

Quanto sopra enunciato è particolarmente interessante in rapporto a regolamenti contrattuali che non incidono in alcun modo sui diritti dei condòmini sulla proprietà e che quindi potrebbero non esser stati mai registrati, né autenticati. 
Per tali regolamenti, non essendovi l'obbligo di registrazione in Conservatoria, l'opponibilità ai terzi si risolverà allegando il regolamento ai rogiti. 
La falla di tale procedura, però, risiede nella non obbligatorietà all'accettazione di quanto allegato. Per questo si dice che, per rafforzare l'opponibilità ai terzi di un regolamento contrattuale, sia necessaria la registrazione.

In caso di revisione di una norma contenuta in un regolamento contrattuale registrato in Conservatoria, a prescindere dalla natura della norma stessa, sarà necessaria la trascrizione della variazione nei registri, attraverso atto notarile. Il che non rende molto economica la modificazione.

Le sanzioni

Ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., all’assemblea viene conferito il potere di comminare sanzioni pecuniarie nei confronti dei condomini trasgressori del regolamento, le quali possono ammontare fino a 200€ per un massimo di 800 nei confronti dei soggetti recidivi.

In quanto incaricato dal Codice Civile di curare l’osservanza del regolamento condominiale, è per lo più l’amministratore, qualora un partecipante al condominio disattenda a una prescrizione del regolamento,
a richiedere all’assise di promuovere una sanzione nei suoi confronti, inserendo apposita discussione all’ordine del giorno dell’assemblea.

Una norma che prevede una sanzione automatica in caso di mancato rispetto di un articolo del regolamento condominiale non può che considerarsi contrattuale, poiché questa va a sovrastare l’assemblea, unico organo, da legge, in grado di poter approvare una sanzione pecuniaria.
Sempre in base al dovere di curare l’osservanza del regolamento, qualora il regolamento condominiale contrattuale dovesse contenere la norma in questione, l’applicazione automatica della sanzione nei confronti dei trasgressori dello statuto condominiale sarà compito dell’amministratore, che non potrà esimersi dall’eseguire tale adempimento.