La Polizza Globale Fabbricati

È sempre consigliabile, anche se non obbligatorio per legge, assicurare l’edificio condominiale stipulando uno specifico contratto d’assicurazione, ossia una Polizza Globale Fabbricati.

A firmare la polizza assicurativa, su incarico ricevuto dall’assemblea, sarà l’amministratore, in quanto, egli, riveste la figura di rappresentante legale del condominio, così come prescritto dall’art. 1131 c.c..
La Sentenza n. 1904 del 31 maggio 2022 del Tribunale di Salerno riconosce tale atto come conservativo, anche se la relativa spesa andrà approvata dall’assise, con un quorum minimo di 500 millesimi in caso di approvazione di nuovo contratto o di modifiche sostanziali di quello in essere (spesa straordinaria), oppure con 1/3 del valore millesimale dell’edificio in caso di approvazione di spesa conforme a quella presente nei bilanci precedenti.
A prescindere dalle interpretazioni dell’art. 1129 X comma in tema di rinnovo, avendo la carica di amministratore durata annuale ed essendo tale organo il firmatario della polizza assicurativa, la durata del contratto non deve, preferibilmente, superare l’anno.
In questo modo, sarà possibile, di volta in volta, ridiscutere i termini del contratto, nonché sottoporre all’attenzione dell’assemblea offerte alternative presentate da altre compagnie e, magari, maggiormente vantaggiose.

La Polizza Globale Fabbricati è una particolare polizza assicurativa, studiata specificatamente per i condominii.
Questo particolare contratto assicurativo copre l’interezza dell’edificio e, quindi, sia le parti di proprietà esclusiva dell’edificio, che le parti di proprietà comune, offrendo:

1) una Garanzia Diretta, che copre i danni subiti dall’edificio;

2) una Garanzia Indiretta per responsabilità civile, coprente i danni cagionati a terzi, che siano cose (c.d. contenuti) o persone.

Per interezza dell’edificio s’intendono: opere murarie, fissi e infissi, opere di fondazione, impianti e installazione al servizio del fabbricato, centrali termiche, affreschi e decorazioni e muri di contenimento.

Il valore d’assicurare in polizza non è il valore commerciale dell’edificio, bensì il valore a nuovo del fabbricato, ossia il costo stimato per la completa ricostruzione dello stabile in caso di totale perimento.
È fondamentale assicurare in polizza l’intero valore a nuovo, in quanto, in caso di sinistro, l’assicurazione corrisponderà un risarcimento proporzionale al valore assicurato.
Per cui, ad esempio, se verrà assicurato soltanto il 50% del valore a nuovo del fabbricato stimato dal perito della compagnia, la stessa risarcirà ogni danno soltanto al 50%.
Non garantirà nessun vantaggio in termini di risarcimento del danno una sovrassicurazione dell’edificio.

Le clausole base di una PGF sono:
1) incendio, che copre i danni subiti da parti murarie comuni o private cagionati da incendi colposi, indipendentemente se essi siano scoppiati a causa di un malfunzionamento di un impianto privato, o per il cortocircuito di un impianto condominiale.
È una clausola immancabile poiché, storicamente, la Globale Fabbricati nasce come una polizza incendi, per poi ampliarsi col tempo, abbracciando altre tipologie di sinistri.
L’assicurazione non interverrà in caso di dolo o colpa grave dell’assicurato, così come in caso di scoppio o esplosione (salvo non venga attivata la clausola ''altri danni'').

Qualora l’incendio sia cagionato dal contenuto di una proprietà privata (cortocircuito di un elettrodomestico, incendio di un’auto) il danno cagionato - indipendentemente se alle parti comuni o ad altri parti private - non potrà essere risarcito la PGF, tuttalpiù potrà intervenire la polizza incendio e scoppio del singolo soggetto privato.
Spesso gli istituti bancari, al fine di concedere mutuo, richiedono al beneficiario di sottoscrivere una polizza collaterale, dato che la PGF non è obbligatoria;

2) acqua condotta, che coprirà i danni provocati dalla rottura accidentale (tranne in caso di dolo o colpa grave) delle tubazioni condominiali e private dell’edificio, causati sia alle parti comuni dello stabile, sia alle parti private e relativi contenuti.
Non è compresa, in questa clausola, la copertura per danni provocati da intasamenti e occlusioni, che dovranno essere assicurati separatamente nel contratto.
In caso di intervento della responsabilità civile terzi, se presente in polizza, potrebbe attivarsi la clausola ricerca guasto, che coprirà tutte le spese dovute per il ripristino delle aree danneggiate durante le operazioni d’indagine per l’individuazione del guasto;

3) la responsabilità civile terzi, che, come già enunciato, coprirà i danni subiti da terzi se cagionati dall’assicurato. In caso di dolo o colpa grave dell’assicurato la RC non si attiverà.

Inoltre, le compagnie offrono un’ampia gamma di clausole accessorie, quali, ad esempio: la copertura dei danni provocati da eventi sociopolitici, quella di danni cagionati da calamità naturali, la tutela legale, scassi, oppure la responsabilità civile terzi dell’amministratore.
Ad esempio, quindi, la caduta di un albero per maltempo è uno di quei danni possibili e anche ricorrenti che andrà assicurato specificatamente in polizza, non essendo compreso nelle coperture base (in quanto danno causato da evento naturale).

Qualora il condominio decida di non accettare clausole accessorie, il singolo condòmino può sempre assicurarsi collateralmente.

L’amministratore, in quanto firmatario del contratto, nonché rappresentante legale del condominio, dovrà firmare anche la quietanza, ossia quel documento con il quale l’assicurato rinuncia a qualsiasi altra pretesa di risarcimento nei confronti della compagnia assicurativa.
Nel caso in cui il risarcimento dovesse essere corrisposto al singolo condomino, l’amministratore, prima di firmare la quietanza, dovrà avvertire l’interessato, che darà o meno il proprio benestare.
Se il risarcimento previsto fosse considerato insoddisfacente, il condomino dovrà inviare all’amministratore una raccomandata con cui comunica il rifiuto della cifra offerta quale risarcimento.
La seguente verrà, poi, girata dall’amministratore alla compagnia assicurativa, con nascita di un contenzioso tra l’assicurazione e il singolo condomino.
Qualora il contenzioso non si risolva positivamente, il condomino da risarcire potrà avanzare richiesta risarcitoria per la parte insoddisfatta al responsabile del danno (condominio o altro singolo condomino).
Se l’amministratore dovesse provvedere a firmare la quietanza senza sentire il danneggiato, sarà responsabile integralmente della quota mancante non dalla compagnia assicurativa, col singolo condomino insoddisfatto che potrà promuovere azione risarcitoria nei suoi confronti.
Per quanto riguarda i risarcimenti diretti specificatamente al condominio, la decisione spetta all’amministratore, a meno che questi non abbia la possibilità di avere un riscontro tempestivo con l’assemblea.

Per i sinistri risarcibili la franchigia è a carico del proprietario del bene danneggiante (condominio o privato).

Ogni sinistro dovrà essere denunciato alla compagnia assicurativa entro 3 giorni dal suo scoprimento, a seguito di perizia tecnica.
Inoltre, il diritto al risarcimento è prescrittibile. Si prescrive in 2 anni in caso d’intervento di Garanzia Diretta, oppure in 5 in caso di attivazione della Garanzia Indiretta.
Per cui, sarà cura dell’amministratore seguire diligentemente lo stato d’avanzamento della pratica, poiché, decorsi tali termini, il condominio perderà il proprio diritto al risarcimento in caso di pratica rimasta ferma.