Installazione di pensiline, verande e affini in aree comuni

Non capita di rado che singoli condòmini, ingolositi dalla possibilità di allargarsi sfruttando lo spazio esterno rispetto alla propria abitazione, negozio o altra attività, decidano d'intraprendere il passo di installare una veranda, pensilina o una struttura simile, atte a delimitare un determinato spazio, che potrebbe essere anche originariamente di pertinenza comune, come un cortile o un porticato.
Tali regole si applicano anche in caso d'installazione di tende e pergotende da parte di attività presenti al pian terreno. 

Ovviamente, in tale procedura svolge un ruolo fondamentale l'intervento dell'amministratore di condominio, figura indispensabile per valutare la fattibilità dell'opera e le modalità di esecuzione.

Come detto, lo spazio che il condòmino potrebbe voler occupare, potrebbe essere già di sua proprietà, oppure di pertinenza condominiale. Pertanto, primo punto da chiarire è che sì, una struttura privata può essere installata anche su una superficie comune.

Trattasi di una regola generale, applicabile non solo in questa fattispecie. In tal senso, interviene l'art. 1102 c.c., che prescrive il diritto di ciascun proprietario di un bene in comunione (in questo caso condòmino) di poter apportare modificazioni alla cosa comune per trarne un maggior godimento, ovviamente accollandosi integralmente gli oneri derivanti dalle stesse.
Tali modifiche, per essere lecite, devono preservare il diritto della capacità pari utilizzo del bene da parte degli altri comproprietari e non devono modificare la destinazione d'uso del bene in oggetto.

Nello scenario condominiale, inoltre, ai due vincoli suddetti, se ne aggiungo altri tre specifici:
1) rispetto del regolamento condominiale;
2) rispetto del decoro architettonico;
3) rispetto di vincoli strutturali, afferenti alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio.

Pertanto, il condòmino interessato ad eseguire l'opera, dovrà approcciarsi interpellando l'amministratore, affinché venga verificato che non ci siano norme di un regolamento contrattuale che ostacolino tale installazione, oppure norme regolamentari che diano indicazioni specifiche (ad esempio colori, forme, ecc.).

A tal punto, incassato un eventuale nulla osta, l'interessato potrà commissionare ad un tecnico la redazione di un progetto dettagliato, che dovrà essere presentato in assemblea. 
Il progetto dovrà illustrare dimensioni, tipologia e materiali utilizzati per la nuova installazione. Si consiglia di preferire strutture rimovibili, per affrontare più serenamente il confronto in assemblea.
Inoltre, dovrà garantire il rispetto riguardo eventuali normative locali su distanze, altezze e vincoli paesaggistici. 

L'amministratore seguirà a convocare un'apposita assemblea, finalizzata a far ottenere l'autorizzazione a procedere in favore dell'interessato. 

Tale autorizzazione, in base all'impatto che emergerà dal progetto presentato, richiederà quorum diversi affinché la stessa venga concessa regolarmente (mettendo a riparo l'interessato da possibili impugnazioni):

• qualora dal progetto emerga un uso più intenso del bene senza che venga impedito il parimenti utilizzo, la destinazione del bene comune (cortile o simili) sia salvaguardata e non vi siano implicazioni a livello di decoro architettonico e di sicurezza allora sarà possibile deliberare l'autorizzazione con il quorum composto dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 500 millesimi.
  A onor del vero, quella sopra descritta è una fattispecie piuttosto rara: è, infatti, molto improbabile che l'installazione della pensilina non impatti sul decoro architettonico, così come è complicato che non vengano sollevate perplessità sul pari uso;
  
  
• molto probabile che sia necessaria una maggioranza qualificata, composta dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 del valore millesimale dell'edificio. 
  In questo caso, praticamente, l'installazione della nuova pensilina, benché privata, viene trattata alla stregua di un'innovazione ordinaria, data il suo carattere voluttuario. 
  Questo avviene quando si presentano criticità rispetto al decoro architettonico, oppure allorché il diritto di pari uso della superficie comune venga in un certo qual modo limitato agli altri condòmini, per quanto non impedito. Ad esempio, l'installazione di una struttura chiusa, potrebbe limitare il libero passaggio, rispetto ad una semplice pergotenda. 
  Attenzione: ovviamente, se il parimenti uso verrà impedito, l'opera non potrà essere nemmeno discussa, in quanto completamente illegittima. 
  Tale maggioranza diventerà obbligatoria anche qualora l'installazione dell'opera preveda l'interessamento nei lavori di altre parti comuni. 
  
  
• nella più nefasta (per l'interessato) delle ipotesi, per ottenere l'autorizzazione assembleare, potrebbe essere richiesto di modificare la destinazione d'uso dello spazio comune in cui dovrà essere installata l'opera, qualora quella attuale non sia compatibile con il nuovo utilizzo che vorrebbe farne il condòmino interessato.
  Ad esempio, l'installazione di una pensilina è sicuramente compatibile con la destinazione d'uso originaria di un cortile, più difficilmente potrà esserlo rispetto ad un giardino comune. 
  O, ancora: l'opera è compatibile rispetto ad un'area spaziosa, mentre sicuramente modificherà la destinazione d'uso dello spazio in questione in caso la sua presenza presupponga un'occupazione esclusiva.
  In tale fattispecie, per deliberare il cambio di destinazione d'uso e conferire l'autorizzazione a procedere, l'assemblea dovrà raggiungere il quorum deliberativo costituito da 4/5 dei partecipanti al condominio, il cui voto rappresenti 4/5 del valore millesimale dell’edificio.

Ultima postilla: c'è un caso specifico in cui potrebbe essere richiesta addirittura l'unanimità: se vi dovesse essere una norma contrattuale del regolamento condominiale ostacolante, con 1000 millesimi sarebbe possibile modificarla. 

Ottenuta l'autorizzazione condominiale, per l'interessato potrebbe non essere finita: potrebbero essere richieste - in base alla tipologia dell'opera - eventuali autorizzazioni comunali, come la SCIA e il permesso di costruire. 
Per richiederle correttamente, il condòmino dovrà allegare all'apposita richiesta anche una copia del verbale assembleare, a testimonianza dell'autorizzazione condominiale ricevuta. 

E se l'area in cui sorgerà pensilina (o qualunque nuova struttura) fosse già di proprietà esclusiva del condòmino? 

Beh, il principio del ''faccio come mi pare'', non sussiste nemmeno in tal caso.
In primis, bisognerà controllare anche in questo caso il regolamento condominiale, alla ricerca di norme contrattuali avverse. 

Poi, essendo l'area di competenza privata, sicuramente decadranno i vincoli legati al parimenti utilizzo e alla destinazione d'uso, ma non quelli riguardo la sicurezza e il decoro. 
Per cui, l'interessato dovrà in ogni caso informare l'amministratore delle proprie volontà, dopo aver verificato il nulla osta del regolamento.
L'informativa consterà nell'invio di un progetto, al fine di testimoniare che:
- l'opera non interesserà in alcun modo parti comuni e non comprometterà la stabilità dell'edificio;
- l'opera sarà compatibile rispetto al decoro architettonico, eventualmente rispettando norme regolamentari riguardo materiali, forme e colori;
- l'opera non ombreggia parti comuni e private e non lede i diritti degli altri condòmini schermandone la visuale dai propri affacci.

Se tutti questi requisiti sono rispettati, allora sarà sufficiente informare l'amministratore e si potrà procedere direttamente ad ottenere i titoli abilitativi presso il Comune.
Anche solo uno dei requisiti sopra descritti non venga pienamente rispettato, meglio ottenere un'autorizzazione. Basterebbero 500 millesimi, ma se si riuscisse ad arrivare a una maggioranza qualificata sarebbe meglio.

Ovvio che l'opera sarà illegittima se dovesse compromettere la sicurezza del condominio.
Così come è altrettanto scontato che possa trovare degli ostacoli di natura privata (lite fra singoli condòmini, senza implicazione del condominio) qualora un singolo partecipante subisca dall'installazione ripercussioni riguardo visuale e ombreggiatura, decidendo di battersi per impedirne l'installazione.