La durata dell'incarico dell'amministratore

 

Il Codice Civile, all’art. 1129 X comma, prescrive che la carica di amministratore dura un anno, rinnovandosi alla sua scadenza per termine di egual durata.
Sul significato di tale norma si sono scatenate varie correnti interpretative.

La Corte di Cassazione, II sezione civile, con sentenza 26 maggio 2025, n. 14039, ha fatto definitivamente chiarezza su una questione interpretativa molto controversa tra gli interpreti ma anche nei vari Tribunali, enunciando il seguente principio di diritto: ‘’in tema di condominio degli edifici, l’incarico dell’amministratore di condominio cessa automaticamente decorso il secondo anno, senza che occorra, cioè, una decisione dell’assemblea’’.

Questa pronuncia avrebbe dovuto mettere a tacere la guerra interpretativa legata alla dicitura ‘’termine di egual durata’’, che aveva scatenato varie incomprensioni fra chi sponsorizzava una durata biennale dell’incarico e chi, addirittura, ritieneva che l’incarico dell’amministratore si rinnovasse sempre tacitamente di anno in anno, quasi come fosse un contratto di locazione.

Analizzando in maniera attenta, i datti, questa interpretazione della Cassazione presupporrebbe:
- inevitabile entrata nel regime di prorogatio imperii della carica prima dell'assemblea in cui verrà discussa la conferma del mandatario.
Ciò starebbe a significare che il vecchio incaricato è formalmente cessato, seppur rimanendo rappresentante del condominio agli occhi esterni (anche delle Istituzioni), con l'obbligo di rendere conto della gestione ai condòmini e di compiere gli atti urgenti, nonché quelli afferenti all'ordinaria amministrazione. Il tutto, andando a vedere ulteriori pronunce, ''senza diritto ad ulteriore compenso'';
- obbligo di inserire all'odg la conferma dell'amministratore conclusosi il primo biennio di mandato.

Dando per assodato questi punti, il nostro Studio, di concerto con il lavoro egregio del Centro Studi ANACI, ha cercato di partecipare all'interpretazione normativa, partendo da alcuni assunti che ci vengono dettati dalla nostra Associazione di appartenenza. 

L'interpretazione della normativa da parte di ANACI: facendo leva sulle teorie di Presidenti di Tribunale e altri cassazionisti, ANACI porta avanti un'interpretazione giurisprudenziale contraria alla cessazione automatica del mandato al termine del biennio. 

O, quantomeno, l'Associazione ritiene che, la carica sia intoccabile finché il precedente incaricato non venga sostituito dalla nomina di un collega, o di un facente funzioni nei condomìni minimi.

Di fatti, l'art. 1129 X comma, oltre a dirci che la carica dura un anno più termine di egual durata, ci dice anche che ''l'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore''. Secondo ANACI è in questo frangente che l'incarico del revocato cessa, con l'obbligo di trascinare il condominio al passaggio di consegne il più in fretta possibile, vista anche l'assenza di compensi per l'uscente.

In difetto di nomina di un sostituto, sembrerebbe impossibile per il condominio ritrovarsi sprovvisto di un rappresentante causa cessazione automatica dell'incaricato, fattispecie che cozzerebbe anche con i dettami dello stesso art. 1129, articolo fra l'altro inderogabile, che rende per Legge la figura dell'amministratore condominiale obbligatoria per la maggior parte dei condomìni. 

La nostra interpretazione: agire con zelo per salvarsi da qualsiasi corrente interpretativa

Invece, la Cassazione fa salva la dimensione annuale della gestione condominiale e, allo stesso tempo, richiede che, alla scadenza della ulteriore proroga annuale, l’assemblea debba deliberare, espressamente, un nuovo incarico all’amministratore, il quale, nel frattempo, è da intendersi in regime di prorogatio, cioè, egli è privato dei poteri contemplati dall’art. 1130 c.c., ad eccezione delle «attività urgenti», ma, dall’altro lato, non è più tenuto ad assolvere i doveri e sostenere le responsabilità previsti dall’art. 1129, comma 12 cod. civ..

In assise si aprirebbero tre scenari:

1) l’assemblea potrebbe votare favorevolmente per la conferma dell’amministratore in carica.
Il rinnovo dell’incarico equivale ad una nuova nomina, per cui è richiesto sempre il quorum deliberativo prescritto al IV comma art. 1136, nonché la comunicazione dei dati prescritti dall’art. 1129 II comma.
Una volta “rinominato”, l’amministratore resterà in carica per un anno, con rinnovo automatico del mandato per ulteriori 365 giorni. Passati di nuovo due anni, egli dovrà nuovamente sottoporsi al giudizio dell’assemblea, poiché sarà automaticamente cessato;
2) l’assemblea potrebbe decidere di non confermare l’amministratore.
Tale provvedimento è assimilabile alla revoca, per cui sarà sempre richiesto il quorum prescritto dall’art. 1136 IV comma. Contestualmente, si provvederà alla nomina di un nuovo amministratore, la cui carica durerà sempre un anno, con rinnovo automatico per un ulteriore anno a seguito della scadenza e obbligo di inserire la conferma all’odg solo al termine del secondo anno;
3) in caso di assenza di quorum costitutivo o deliberativi, il condominio vivrà un vuoto totale, in cui una figura praticamente cessata dovrà sobbarcarsi gratuitamente tutti gli oneri.

A questa interpretazione giuridica, in quanto professionisti e lavoratori, vorremmo integrare delle soluzioni a problemi pratici, che ci portano a dichiarare che sarebbe meglio ottenere una conferma dall'assemblea.
Il trucco, possibilmente, risiederebbe nel convocare l'assemblea ordinaria del condominio in cui si è prossimi alla scadenza prima che si esaurisca il termine dei 730 giorni sanciti dal Codice Civile.

In questo modo il problema non si pone: il condominio dovrebbe aver già deliberato sulla situazione dell'amministrazione prima che si apra il vaso di Pandora.
Con l'occasione, l'uscente/il riconfermato potrà anche adempiere al suo obbligo di tenere conto della gestione entro 180 giorni dal termine dell'ultimo esercizio, raccogliendo anche l'obbligo di agire entro 6 mesi dal termine dello stesso per la riscossione forzosa del credito verso i morosi.

Questa velocità di esecuzione allontanerebbe la situazione in cui l'amministratore è cessato e attende la sua sostituzione, senza diritto al compenso e con poteri poco chiari.

Con questa prassi, si dà possibilità all’assemblea, discutendo riguardo apposito argomento all’ordine del giorno, di decidere o meno riguardo il rinnovo dell’incarico, oppure della sua cessazione, che, in linea con ANACI, coincide con la sostituzione.
Il che si traduce anche in un esercizio di democrazia, nel rispetto delle attribuzioni dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135, che dispone che la stessa decida anche in merito alla ''conferma dell'amministratore''.

Alcuni detrattori della corrente interpretativa sopra enunciata avanzano lo spauracchio del diritto al risarcimento che ipoteticamente potrebbe richiedere l'amministratore sostituito prima che il secondo anno sia effettivamente finito, in forza di un presunto pregiudizio economico provocato dalla decisione dell'assemblea.
Chiariamo che il risarcimento andrebbe ammesso solo ove da elementi obiettivi si dovesse poter concludere che il mancato rinnovo abbia prodotto dei danni in capo all' ex amministratore attribuibili al condominio, ovvero se emergesse che l'amministratore sia stato indotto a confidare nel rinnovo e per questo abbia sostenuto delle spese, che non avrebbe altrimenti sostenuto.
In assenza di tali prove, non ci sono gli estremi riconoscere de plano un diritto al recupero del compenso per una semplice revoca prematura.
In ogni caso, a scanso di equivoci, è consigliabile che nel verbale assembleare di mancata riconferma i condòmini mettano a verbale le proprie motivazioni.

Relativamente alla conferma dell’amministratore, è fondamentale che venga sempre analiticamente indicato il compenso dovuto al professionista. Senza indicazione del compenso, la delibera di conferma sarà nulla.
Non è ammesso verbalizzare formule come ‘’al compenso dell’anno scorso’’, l’offerta economica andrebbe sempre allegata al verbale e il compenso dovrebbe rispettare il criterio di analiticità.

Si specifica che, secondo la Cass., II, sent, 29 maggio 2025, n. 14428, non impedisce alle parti del contratto di amministrazione condominiale di determinare la remunerazione non prestazione per prestazione, ma secondo un sistema globale, e cioè per tutte le attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 Codice civile e in relazione alla durata annuale ex lege o all’eguale durata del rinnovo dell’incarico.

Nessun regolamento condominiale, anche se contrattuale, può derogare a quanto prescritto dal Codice Civile sul tema della durata dell’incarico. L’art. 1129, nella sua interezza, resta inderogabile.
Pertanto sono irrimediabilmente nulle fantasiose durate della carica inferiori all’anno (es: ‘l’amministratore decade automaticamente alla prima assemblea ordinaria, anche se non si è ancora compiuto l’anno di mandato’’ o pluriennali.