La revoca dell'amministratore
Ai sensi
dell’art.
1129 XI comma
esistono due diverse modalità di revoca dell’amministratore:
1) revoca
assembleare: l’amministratore
viene revocato dall’assemblea con delibera assembleare per cui è richiesto
quorum deliberativo costituito dalla maggioranza degli intervenuti, il cui voto
rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio.
Per poter revocare assemblearmente l’amministratore, l’assise avrà bisogno di
una giustificazione specifica e potrà provvedervi in qualsiasi momento, purché la motivazione della revoca venga
fatta presente nel verbale assembleare e sia intellettualmente onesta.
Infatti, l’amministratore
potrà essere revocato dall’assemblea anche
prima del termine del suo mandato e precedentemente alla prima assemblea ordinaria in calendario.
Affinché ciò accada, si dovrà verificare una delle seguenti contingenze:
A) è l’amministratore stesso che convoca
assemblea straordinaria, ponendo all’ordine del giorno la revoca e la nomina di un nuovo
amministratore.
Questo può accadere qualora ci sia una crepa nel rapporto fiduciario tra
condòmini e professionista, che conduce l’amministratore a cedere alle richieste di convocazione non vincolanti
(poiché straordinarie e antecedenti al
termine entro quando l’amministratore deve convocare assemblea ordinaria)
dei partecipanti al condominio, poiché anch’egli
convinto a lasciare l’incarico;
B) qualora i condòmini, decisi a
cambiare, inviino una richiesta di
convocazione di assemblea - con
apposito ordine del giorno - nella misura di almeno 2 partecipanti che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
In tal caso, se l’amministratore non provvede entro 10 gg a convocare
l’assemblea, i condòmini potranno
autoconvocarsi e provvedere alla revoca;
N.B. Secondo la sentenza Cass. n. 7874/2021 l’amministratore di condominio, che
sia stato revocato dall’assemblea prima della scadenza del suo mandato, ha
diritto sia al pagamento dell’attività sino ad allora svolta sia,
eventualmente, a richiedere il risarcimento
dei danni.
Infatti, trova applicazione la disciplina del mandato (art. 1725 c.c.) e non quella prevista in materia di contratto di prestazione d’opera
intellettuale (art. 2237 c.c.). Solo in caso di revoca per
giusta causa l’amministratore non ha diritto al ristoro del pregiudizio
patito.
Per questo è importantissimo che nel verbale assembleare sia evidente e
ben motivata la causa che ha portato alla deliberazione.
C)
nel caso intervenga una revoca
giudiziara (vedi sotto);
2) revoca giudiziaria: interviene qualora non fosse l’assemblea
a provvedere alla revoca dell’amministratore.
Infatti, in caso si siano verificati gravi inadempimenti o illeciti specifici,
è riconosciuto il diritto al singolo condomino di poter fare ricorso
all’Autorità Giudiziaria al fine di richiedere la revoca giudiziaria
dell’amministratore di condominio, se questa non è stata disposta
dall’assemblea.
Per gravi
inadempimenti s’intendono:
- il mancato rispetto dell’art. 1131 IV
comma, ossia l’ omessa
convocazione dell’assemblea al fine di comunicare ai condomini la notificazione
di atti o citazioni diretti al condominio (impugnazioni delibere, decreti ingiuntivi, istanza di revisione tabelle
millesimali);
- la mancata rendicontazione della gestione
entro il termine di 180 giorni prescritto dal Codce.
Tra i gravi illeciti specifici, invece, rientrano:
- la mancata esecuzione delle
delibere assembleari;
- il rifiuto
reiterato di convocare
l’assemblea per la revoca dell’amministratore e la nomina di nuovo, oppure la mancata convocazione dell’assemblea per
l’approvazione del rendiconto annuale di gestione entro 180 giorni dal
termine dell’esercizio precedente;
- il non aver agito per la riscossione forzosa del credito (sia con
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che classico) e l'aver
acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità
eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- l’aver commesso illeciti fiscali, la mancata apertura o il mancato utilizzo del conto corrente bancario o postale intestato al condominio, oppure la profusione di una gestione patrimoniale poco trasparente, che possa portare alla confusione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quello del condominio, oltre che l’opposizione al diritto di ciascun condomino o titolare di diritti reali di poter accedere alla documentazione condominiale.
- la mancata tenuta dei registri di anagrafica,
di contabilità, di nomina e revoca e dei verbali assembleari, nonché la mancata
conservazione dei documenti giustificativi di spesa, il non rilascio della
certificazione dello stato di pagamento degli oneri e delle liti a chi ve ne
faccia richiesta e il mancato adeguamento dei massimali di polizza in caso di
lavori straordinari;
- la mancata
esibizione, a seguito di richiesta ufficiale del condomino tramite diffida
legale, dei giustificati di spesa.
Per tutta questa serie
di episodi di mala amministrazione, il singolo condomino potrà fare richiesta
all’amministratore pro tempore di convocare l’assemblea per la revoca e nomina
di un nuovo amministratore.
Se l’assemblea non dovesse essere convocata, egli
potrà adire all’Autorità Giudiziaria.
Il diritto di ricorrere al giudice permarrà anche nel caso in cui l’assemblea
venga convocata ma non provveda a revocare l’amministratore. In tal caso,
il condòmino attore potrà anche rivalersi sul condominio per le spese legali.
Secondo
quanto prescritto dall’art. 64 disp. att. c.c., in caso di gravi inadempimenti, come
la mancata rendicontazione o la
trasgressione dell’art. 1131 IV comma, nonché per illeciti fiscali, la mancata tenuta del c/c e una gestione patrimoniale
non trasparente, il Tribunale decide riguardo la revoca dell’amministratore
riunito in camera di consiglio.
L’amministratore potrà fare ricorso in
Appello entro 10 giorni dalla
notificazione del provvedimento.
La revoca giudiziale dell’amministratore
non costituisce controversia sottoponibile a procedimento di mediazione obbligatoria.
È vero che l’art.
71 quater disp. att. c.c. precisa che per controversie in materia di condominio è necessaria la
mediazione obbligatoria, ma, per contro, l’art. 5 IV comma d.lgs. 4 marzo 2010,
n. 28 dispone che la
mediazione obbligatoria non vada applicata nei procedimenti plurilaterali
tipici (in camera di consiglio).
Inoltre, la richiesta del condomino al giudice non costituisce una citazione,
bensì è annoverabile quale semplice istanza,
così come quella inoltrata per la redazione di un regolamento giudiziario o per
la nomina di un rappresentate di supercondominio nominato dal Giudice.
A seguito
della revoca giudiziale dell’amministratore, non spetta al Giudice l’onere
della nomina del nuovo.
Il successore del revocato dovrà essere designato dall’assemblea secondo quanto
disposto dal Codice Civile.
L’assise dovrà essere convocata dall’amministratore revocato quale atto
urgente, oppure, in caso d’inerzia, per via dell’assenza di un amministratore
effettivamente in carica, potrà essere convocata da un singolo condomino.
L’assemblea non può rinominare
l’amministratore revocato dal Giudice.
A seguito della nomina del sostituto, l’amministratore uscente resterà in
carica per gli atti urgenti fino
all’accettazione della nomina da parte del nuovo amministratore, ossia fino al passaggio di consegne.