Revisionare le tabelle millesimali

 

Anzitutto, apriamo quest'articolo con una precisazione sulla terminologia.
Revisionare le tabelle millesimali in un condominio può prevedere due sottocategorie di operazioni: la rettifica o la modifica.

Rettifica e modifica si differenziano in base al tipo di motivazione/errore che conduce alla revisione.
Tra l'altro, la motivazione di fondo sarà anche la discriminante che determinerà il quorum con cui andranno approvate le nuove tabelle millesimali. In base alla fattispecie potrebbero bastare 500 millesimi, oppure sarà necessaria l'unanimità. Tutto sarà disciplinato dall'art. 69 d.a.c.c..

Bisogna precisare che le tabelle millesimali possono essere sempre revisionate (o quasi) e che la loro natura (legali o contrattuali) poco incide sui quorum.
E che, indipendentemente dal caso specifico, tutti i processi di revisioni dovranno iniziare con una prima assemblea, durante la quale i condòmini manifesteranno la volontà di procedere con la revisione - dettagliandone anche il motivo in base all'art. 69 - nominando un tecnico che si occuperà di verificare la fondatezza della necessità di modifica e dell'eventuale redazione delle nuove tabelle.
Contestualmente, andrà approvata la relativa spesa straordinaria derivante dall'onorario del geometra/ingegnere. Tali operazioni saranno possibili solo al raggiungimento dei 500 millesimi. 

Una volta effettuate tutte le verifiche e redatte le nuove tabelle, l'amministratore condominiale provvederà alla convocazione di una seconda assemblea, con all'ordine del giorno la discussione relativa alla loro approvazione. 

A questo punto, entrerà in gioco il riferimento normativo descritto nell'art. 69 d.a.c.c. e, in base alle motivazioni che hanno spinto l'assemblea a procedere con la revisione, si determinerà il quorum con cui approvare le nuove tabelle. 

Se la revisione deriva da rettifiche per motivi soggettivi, ovvero scaturiti da visioni individuali senza particolari motivazioni, i quali sono stati comunicati al tecnico e sulla cui scorta sono state redatte le nuove tabelle, allora il Codice Civile prevede che l'approvazione della revisione venga fatta all'unanimità.

Stesso dicasi in caso di modifiche senza particolari motivazioni, fattispecie che s'instaura quando le tabelle vengono revisionate per un rinnovamento che non trova fondamento in nessun motivo specifico, ma solo per la volontà assembleare di cambiare.

Ci si accorge di essere in queste due casistiche dal fatto che le tabelle vengono ritoccate anche se non appaiono errate, di fatti non è necessaria una preventiva rettifica del tecnico, che si limiterà ad una nuova redazione sulla base delle indicazione ricevute dal condominio cliente. 

Specifichiamo che l'unanimità richiesta non sempre deve corrispondere alla totalità dei partecipanti al condominio. Nel caso in cui la revisione interessi una tabella utilizzata per ripartire spese afferenti a beni in condominio parziale, con ''unanimità'' si andrà ad intendere la totalità dei comproprietari del bene.
Qualora, per contro, la tabella fosse utilizzata per ripartire spese imputabili a tutta la comunità, per ''unanimità'' non si potrà che intendere la totalità dei partecipanti.

Questa distinzione non si applica in caso di tabelle allegate a un regolamento condominiale contrattuale, anche qualora le tabelle si riferiscano a beni in condominio parziale.
In tal caso la modifica della tabella non andrebbe a riguardare solo un aspetto tecnico di ripartizione delle spese, ma comporterebbe una modifica di una clausola del regolamento contrattuale stesso, possibile solo con 1000 millesimi, interessando anche i condòmini non direttamente colpiti dall'utilizzo della tabella, poiché sarebbe in atto una modifica di un contratto sottoscritto che fa parte del titolo di proprietà di ciascuno.

La tabella di riferimento per il calcolo del quorum sarà sempre quella di Proprietà, ossia quella sulla cui base di calcolano i quorum costitutivi e deliberativi in ogni assemblea.

In altra ipotesi, se le tabelle millesimali appariranno obsolete - spingendo l'assemblea a tentare di revisionarle - il Codice Civile tende una mano al condominio, riducendo il quorum richiesto ad una maggioranza qualificata di 500 millesimi.
Addirittura, la revisione potrà avvenire nell'interesse di un singolo condòmino, che sarà pertanto legittimato a richiedere all'amministratore che si convochi assemblea per discutere della rettifica/modifica delle tabelle.

Serviranno, quindi, 500 millesimi se:

A) la revisione deriva da rettifiche per errori oggettivi tecnici o di calcolo, commessi dal redattore delle tabelle;
B) la revisione deriva da modifiche necessarie per sopravvenute mutazioni dell'edificio, che abbiano concorso ad alterare per più di 1/5 (in diminuzione o in aumento) il valore millesimale di financo una abitazione.

Segnaliamo che la variazione della destinazione d'uso non è, di per sé, un elemento costituente una mutazione dell'edificio.

Ovviamente, ogni errore di calcolo o mutazione dell'edificio con alterazione dei valori millesimali andranno opportunamente corroborata da apposita documentazione e verificati dal tecnico incaricato.

Qualora l'assemblea - nonostante si siano verificati errori tecnici o mutazioni dell'edificio - non si dimostri interessata alla revisioni, non approvi le nuove tabelle, oppure nel caso in cui l'amministratore non avvii nessuna discussione in assise, il singolo condòmino interessato potrà adire all'Autorità Giudiziaria per richiedere una revisione giudiziale degli strumenti di ripartizione.
Come per l’impugnazione di una delibera, trattandosi di una controversia condominiale, la lite relativa alla revisione giudiziaria delle tabelle dovrà passare preventivamente per l’esperimento di un tentativo di mediazione obbligatoria.
Qualora non si arrivi ad un accordo in mediazione e il Giudice dovesse disporre la revisione delle tabelle, sarà il tribunale a redigere ex novo delle nuove tabelle, dette giudiziarie. 

Tali tabelle saranno sottoposte alle stesse modalità di revisione previste dall’art. 69 disp. att. c.c., al pari delle altre tabelle di natura differente.

I famosi 500 millesimi si calcoleranno solo sui comproprietari del bene, in caso di condominio parziale. In tutti gli altri casi si prenderà come riferimento la totalità dei partecipanti.
I millesimi faranno sempre riferimento alla Tabella di Proprietà.

Le spese per la revisione delle tabelle millesimali sono sempre ripartite fra tutti i condòmini quando la revisione è approvata all’unanimità.
Mentre, per le revisioni approvate a maggioranza, in caso di rettifiche per errori oggettivi di redazione le spese sono ripartite fra tutti, mentre, per i casi di modifica per mutazione dell’edificio le spese di revisione sono integralmente a carico del condomino che ha provocato la necessità di revisione delle tabelle. 

Il caso particolare delle tabelle contrattuali contenute in un regolamento contrattuale: tali tabelle vengono redatte dal costruttore dell'edificio, così come il regolamento condominiale al quale sono allegate. Tale regolamento (e, quindi, ogni sua singola parte, comprese le tabelle) è trascritto unitamente al primo atto di compravendita, durante il quale viene approvato all'unanimità e viene reso opponibile ai terzi tramite registrazione in Conservatoria o allegazione nei rogiti. 
In quanto il regolamento viene redatto dal costruttore, secondo sua precisa volontà, per poi essere accettato indirettamente dagli aventi causa tramite la sottoscrizione del rogito (a cui viene allegato), sarà difficile dimostrare l'esistenza di errori tecnici di redazione delle tabelle. Proprio perché queste sono state redatte secondo natura soggettiva e possono derogare ai criteri codicistici. 

Questi requisiti rendono questa particolare tipologia di tabella impossibile da rettificare per errori di calcolo e rettificabile solo all'unanimità, con relativo pagamento della parcella del tecnico a carico del condominio e mai del costruttore. Inoltre, ogni revisione andrà registrata in Conservatoria per renderla opponibile a terzi.
In caso di mutazioni future dell'edificio la revisione per modifica della tabella a dovrà avvenire sempre all'unanimità, sempre con successivo aggiornamento nei Pubblici Registri Immobiliari, poiché la variazione comporterebbe la revisione del regolamento contrattuale, per la quale occorrono sempre 1000 millesimi per i motivi pocanzi enunciati.