Mancato accatastamento di porzioni immobiliari
Il mancato accatastamento di una porzione di immobile, come un
lastrico solare o una terrazza a livello, può creare problemi sia dal punto di
vista legale che urbanistico:
- Impossibilità
di corretta identificazione catastale: la superficie non esiste
ufficialmente nel Catasto, quindi non è facilmente individuabile né
trasferibile.
- Problemi
in caso di compravendite o successioni: non essendo accatastata, quella
parte dell’immobile non può essere inserita correttamente in atti
notarili.
- Ostacoli
per eventuali lavori edilizi o pratiche edilizie: es.
permessi, SCIA, bonus edilizi ecc.
- Confusione su proprietà, uso e manutenzione: può creare incertezze tra i condomini e problemi futuri.
L’amministratore ha il dovere di tutelare gli interessi del
condominio e deve quindi:
- Verificare
la situazione attuale con un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
- Informare
l’assemblea condominiale sulla necessità di accatastare la
porzione mancante.
- Valutare
la natura della superficie (se è comune o privata) e, in
base a ciò, proporre:
- Di
avviare una pratica di accatastamento a carico del condominio (se
comune);
- Di sollecitare
i proprietari interessati a provvedere (se privata).
- Verbalizzare
tutto in assemblea, con eventuale delibera.
Per porre rimedio a questa mancata conformità, sarà necessario
interpellare un un geometra, architetto o ingegnere per:
- Verificare
la planimetria catastale attuale dell’edificio.
- Controllare
se la porzione in questione può essere accatastata autonomamente o solo
come pertinenza.
A seconda dei casi, sarà
necessario:
- Tipo mappale (se
si tratta di una variazione al rilievo catastale).
- Pratica DOCFA
(Denuncia di variazione), che aggiorna la situazione catastale e può
inserire il terrazzo come nuova unità o pertinenza di una esistente.
Il tecnico dovrà attribuire:
- Una categoria
catastale appropriata, spesso come porzione accessoria o lastrico
solare.
- Valutare
se è da considerare unità autonoma o pertinenza di una già
esistente.
Il tecnico invierà
telematicamente la documentazione all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del
Territorio (ex Catasto), e in pochi giorni la porzione verrà registrata.
Dopo l’accatastamento, si potrà:
- Aggiornare il regolamento di condominio.
- Integrare eventuali atti notarili o
vendite future.
Il costo dipende da vari fattori (dimensioni, complessità, tecnico scelto),
ma mediamente:
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Tipo di superficie |
Costo tecnico + imposte |
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Superficie privata |
€500 –
€1.000 |
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Superficie comune |
€700 –
€1.200 |
In breve:
- Se privata → Il
proprietario esclusivo ha l’obbligo e il costo dell’accatastamento.
- Se comune → L’amministratore può proporre una delibera in assemblea per accatastarla a spese del condominio.