Adibire un box ad abitazione è possibile?

Trasformare un box in una casa non è impossibile, ma si tratta di un’impresa molto complicata, soprattutto se tale box è situato in un’autorimessa condominiale.

Anzitutto, infatti, il primo ostacolo che s’incontra con la realizzazione dell’opera consta proprio nel regolamento condominiale che, molto spesso, vieta espressamente questo tipo di trasformazioni edilizie.

Inoltre, se l’autorimessa è condominiale, questo tipo di opera potrebbe cozzare con la gestione antincendio dell’area comune. Infatti, le autorimesse, anche quelle non rientranti nel PPI ai sensi del DPR 151/2011, sono attività che sono sottoposte a stringenti normative antincendio prescriventi l’utilizzo di materiali ignifughi e con resistenza al fuoco REI 60-120, sistemi di ventilazione e vie di fuga.
L’utilizzo di tali materiali e sistemi verrebbero prescritti, inevitabilmente, anche per l’abitazione in autorimessa, che, fra l’altro, dovrebbe anche rispettare le normative antisismiche.

Come se non bastasse, oltre che il regolamento condominiale e le normative antincendio, andrebbero verificati anche il Piano Regolatore e Regolamento Edilizio Comunale che potrebbero non autorizzare il cambio.

Infine, sarebbe necessario rispettare diverse normative edilizie e di sicurezza, che variano in base al Comune e alla Regione di riferimento, ma che possiamo riassumere in:

Cambio di destinazione d’uso: è necessario ottenere l’autorizzazione dal Comune per modificare la destinazione d’uso da C/6 (box auto) a A/2 (abitazione). Questo comporta la presentazione di una pratica edilizia (Permesso di Costruire) e l'aggiornamento catastale. Spesso, queste autorizzazioni sono molto difficili da ottenere, poiché è quasi impossibile che il cambio di destinazione non implichi delle opere edilizie, senza cui basterebbe la sola SCIA.
Per queste pratiche il Comune potrebbe richiedere il pagamento di oneri di urbanizzazione salati.
Superficie minima: un’abitazione deve avere una superficie minima di almeno 28-38 mq (a seconda delle normative locali) per essere considerata abitabile.
Altezza minima interna: un’abitazione deve avere un’altezza minima da terra di almeno 2,70 m (ridotti a 2,40 m per bagni, ripostigli e corridoi), salvo deroghe per edifici preesistenti.

Illuminazione e ventilazione: almeno 1/8 della superficie dell’abitazione deve essere finestrata per garantire sufficiente illuminazione naturale e ventilazione.
I garage spesso non hanno finestre, quindi potrebbe essere necessario aprirne di nuove, andando ad operare su parti comuni, cosa non sempre possibile per motivi di destinazione d’uso, decoro e sicurezza.
Servizi igienici: deve essere presente almeno un bagno con lavabo, WC e doccia o vasca, dotato di aerazione naturale o forzata. La ASL verificherà il rispetto delle norme igienico-sanitarie;

Impianto elettrico: deve essere certificato secondo la normativa CEI 64-8 e rispettare i requisiti di sicurezza per le abitazioni, nonché il DM 37/08 riguardo la regola dell’arte. Inoltre dovrà essere correttamente manutenuto e ne andrà rinnovata periodicamente la conformità, in quanto tale impianto insisterà in un locale particolarmente sensibile al rischio incendio.
Impianto idrico e scarichi: l’appartamento dovrà essere collegato alla rete idrica e fognaria pubblica, con scarichi a norma. Spesso la realizzazione dell’opera non è sempre possibile e, in generale, sarà costosa;
Efficienza energetica: l’abitazione dovrà rispettare le norme sul risparmio energetico (D.Lgs. 192/2005), con isolamento termico adeguato e un impianto di riscaldamento conforme.

Senza il rispetto di tutti questi requisiti sarà impossibile ottenere l’Attestazione di Agibilità.

Ma torniamo all’ambito condominiale. Qualora, per assurdo, che ottenere l’agibilità non fosse un problema e che tutte le rogne burocratiche fossero risolvibili, l’opera sarebbe comunque passibile di autorizzazione assembleare.

Già, perché, anche se il regolamento condominiale non dovesse vietare nulla a livello contrattuale, in ogni caso questa modifica andrebbe autorizzata con il voto favorevole di almeno 500 millesimi (non unanime).

Il motivo è molto semplice: anche se non ci sono divieti espressi, la modifica potrebbe comunque incidere sulle tabelle millesimali, in quanto il cambio di destinazione d’uso inciderà inevitabilmente sui coefficienti di ripartizione.
Pertanto, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., sarà necessaria una revisione delle tabelle di proprietà e di gestione dell’autorimessa, attraverso modifica per sopravvenute mutazioni dell'edificio, che abbiano concorso ad alterare per più di 1/5 il valore millesimale di financo una proprietà.
Dati i suddetti requisiti, l’approvazione delle tabelle dovrà avvenire con 500 millesimi e i costi per la redazione e le perizie tecnica saranno integralmente addebitati a chi ha adibito il box ad abitazione.

Quindi, prima di procedere, l’interessato dovrebbe ottenere una delibera autorizzativa e, contestualmente, dovrà sperare che le nuove tabelle vengano accettate.