Regolamento di condominio: interpretazioni migliorativi degli articoli inderogabili

 

L'art. 1138 IV comma c.c. tratta il tema dell'inderogabilità di alcuni articoli del Codice Civile - in tema di condominio - che non possono essere derogati all'interno di un regolamento condominiale, anche se approvato all'unanimità.

Nonostante l'inderogabilità di alcune norme, la giurisprudenza, con varie pronunce, ha più volte sottolineato come sia possibile che un regolamento condominiale contrattuale introduca misure “migliorative” – vale a dire, condizioni più favorevoli per i condòmini – rispetto a termini inderogabili fissati dalla legge, purché tali interpretazioni non alterino la sostanza delle norme inderogabili ma ne rafforzino gli effetti a favore della collettività.

Pur non essendoci una “sentenza unica” che raccolga ogni aspetto delle misure migliorative in materia di condominio, alcuni orientamenti della Cassazione indicano che un regolamento che ponga termini più stringenti e condizioni più favorevoli, pur rimanendo all’interno dei limiti imposti dai dettati inderogabili, può essere considerato legittimo e utile per la gestione condominiale.

La madre delle pronunce è la Sentenza della Cassazione, Sez. II, 18 novembre 1999, n. 12737 che, seppur sottolineando l'inderogabilità delle norme relative ai termini e alle modalità di convocazione dell'assemblea condominiale, ha lasciato aperta la possibilità di adottare misure migliorative che accelerino le procedure o ne rafforzino la trasparenza, purché tali innovazioni non contravvengano al minimo legale.

Pertanto, sarà possibile, ad esempio, per un regolamento condominiale contrattuale prevedere che l'assemblea venga convocata entro 60 giorni dal termine dell'esercizio, poiché tale termine migliora quello dei 180 giorni previsti del codice, integrando una maggior tutela per i condòmini.

Così come sarà possibile prevedere che l'avviso di convocazione debba essere ricevuto dal convocato entro 10 giorni dalla prima convocazione, invece che entro 5 come da art. 66 disp. att. c.c..

Altro esempio di norma migliorativa è quella che impone la presenza di un amministratore condominiale anche qualora il numero dei condòmini sia minore di 9, derogando quanto prescritto dall'art. 1129 c.c.. Tale regole imporrebbe una disciplina più rigorosa rispetto a quella minima prevista dalla legge. In altre parole, tale disposizione può essere interpretata come una clausola “migliorativa” o di “garanzia” in favore dell’amministrazione del condominio, piuttosto che come una violazione delle norme inderogabili.

Al massimo, dato che il regolamento imporrebbe la presenza di un amministratore fra gli organi del condominio senza possibilità di eliminare tale figura, la regola potrebbe essere aggirata nominando tale figura fra i partecipanti al condominio. La nomina di un amministratore interno sarebbe coerente anche con il 71 bis d.a.c.c., poiché in tal caso all'amministratore nominato non verrebbe richiesto l'obbligo di abilitazione e aggiornamento professionale. Va sottolineato che il condòmino designato risulterebbe amministratore in tutto e per tutto, con piene responsabilità civili e penali.
In alternativa, modificando il regolamento all'unanimità, il condominio potrebbe adeguarsi al dettato dell'art. 1129, abolendo l'obbligo dell'amministratore qualora i partecipanti siano meno di 9. In tale scenario, basterà nominare un semplice facente funzioni che rappresenti sotto tutti i profili il condominio.