Tabelle millesimali: tipologie ed approvazione

Lo strumento di ripartizione delle spese che consente l’applicazione dei criteri legali proporzionali prescritti dall’art. 1123 del Codice Civile, nonché strumento di rilevazione del valore millesimale di ciascuna unità immobiliare di proprietà esclusiva rispetto alla totalità dell’edificio, ai sensi di quanto previsto dall’art. 68 disp. att. c.c., oltre che strumento svolgente la funzione di formazione dei quorum costitutivi e deliberativi in assemblea, è la tabella millesimale.

Le tabelle millesimali possono essere redatte da un tecnico incaricato dall’assemblea, che seguirà discrezionalmente, per la loro redazione, dei criteri legali, quali coefficienti correttivi (di piano, di destinazione, di esposizione, di illuminazione), pertinenze che possano migliorare il godimento del bene (piscine, giardini e, se pertinenziali, cantine, posti auto e garage concorreranno a formare un unico valore millesimale dell’appartamento Cass. sent. n. 12018/2004) e superfici o volumi reali, che verranno riconvertiti in virtuali.

Tali tabelle, poi, verranno approvate dall’assemblea, con delibera assembleare per cui è richiesta dalla Cassazione la maggioranza degli intervenuti, il cui voto rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio (Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 25 ottobre 2018, n. 27159).
Queste tabelle, in quanto di natura assembleare, potranno applicare soltanto i criteri legali proporzionali di ripartizione prescritti dal Codice Civile e, di conseguenza, il solo criterio della proporzionalità.
In più, dovranno essere allegate al registro dei verbali assembleari e al regolamento di condominio. Venendo allegate al regolamento di condominio, essendo questo sottoposto alle norme d’impugnazione prescritte dall’art. 1107 del Codice Civile, le tabelle diverranno opponibili a terzi, ossia aventi causa o eredi di dante causa, sopraggiunti successivamente all’approvazione delle tabelle da parte dell’assemblea.

In alternativa, le tabelle millesimali possono essere redatte direttamente dal proprietario originario o dal costruttore dell’edificio.
In tal caso, verranno allegate al regolamento condominiale contrattuale, col quale saranno trascritte al primo atto di compravendita di un’unità immobiliare, per poi essere inserite o richiamate nei successivi atti di compravendita, divenendo così approvate all’unanimità e opponibili ai terzi.
Per rafforzare l'opponibilità, le stesse potrebbe essere anche registrate nei Pubblici Registri di Conservatoria.
In assenza di regolamento (pensiamo agli edifici con meno di 10 partecipanti in cui questo non è obbligatorio), le tabelle contrattuali saranno approvate all’unanimità e opponibili ai terzi solo se allegate direttamente agli atti notarili.

In ogni caso, poiché sempre approvate all’unanimità, queste tabelle potranno derogare al criterio di proporzionalità espresso nel Codice Civile, prevedendo metodi alternativi e convenzionali di ripartizione delle spese, in deroga al criterio della proporzionalità.

Ad esempio, tali tabelle potrebbero attribuire, per la ripartizione di spese afferenti particolari beni, 0 millesimi di proprietà o gestione al singolo condomino, andando così ad escluderlo dal sostenimento della spesa.
Inoltre, queste tabelle, non essendo redatte da tecnici, non seguono criteri legali di redazione, per cui i valori ivi espressi sono oggetto della discrezionalità del costruttore/proprietario originario, che potrebbe derogare ad alcuni principi di redazione, ad esempio attribuendo meno millesimi agli appartamenti più grandi.

N.B. possono esistere regolamenti contrattuali, contenenti particolari criteri di ripartizione, a cui possono essere comunque allegate delle tabelle di natura assembleare, o rispettanti i criteri enunciati dal Codice Civile.

Esistono due diverse tipologie di tabelle millesimali:
1) le tabelle di comproprietà (TABELLA A o TABELLA DI PROPRIETÀ), che individuano la quota di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio e hanno la funzione di ripartire le spese relative alla conservazione di quest’ultime in proporzione al valore millesimale delle proprietà esclusive di cui ciascun condomino è proprietario (appartamenti, posti auto, cantine), utilizzando il criterio della proprietà prescritto dal I comma dell’art. 1123 Codice Civile e, di conseguenza, millesimi di proprietà.
Per cui, in Tabella A verranno calcolate le quote di proprietà sulle parti comuni anche dei soli proprietari di box, posti auto o cantine, anche per quanto concerne i supercondominii.
Se il proprietario di un’unità immobiliare è proprietario anche di una pertinenza che serve l’appartamento, il valore della pertinenza verrà calcolato all’interno dei millesimi di proprietà relativi all’immobile principale.
Qualora un singolo soggetto sia proprietario di più proprietà individuali, egli conterà sempre come un unico condomino.
In tal caso, l’amministratore può scegliere se sommare i valori millesimali delle varie proprietà in un unico valore, oppure se ripartire per ciascuna proprietà posseduta le spese condominiali, andando poi a sommare le spese di riferimento del multiproprietario.

2) le tabelle d’uso, che, invece, hanno la funzione di ripartire le spese relative ai beni suscettibili di diverso grado d’utilizzo in proporzione all’uso perpetrato da ciascun condomino (criterio dell’uso) e le spese relative ai beni in condominio parziale soltanto tra i soli comproprietari (criterio dell’utilità), ai sensi del II comma e III comma art. 1123 c.c. (es. tabelle riscaldamento, tabelle garage), utilizzando millesimi di gestione.

Come già compreso trattando il tema dei regolamenti condominiali contrattuali, l’art. 1123 del Codice Civile è un articolo derogabile, sia tramite un regolamento contrattuale prevedente l’adozione di criteri convenzionali di ripartizione o di tabelle millesimali contrattuali, sia grazie di una delibera assembleare che approvi all’unanimità criteri convenzionali di ripartizione.
In virtù di ciò, essendo le tabelle millesimali lo strumento utilizzato per applicare quanto prescritto dal Codice, queste, a causa della derogabilità del 1123, non sono obbligatorie.

Di conseguenza, sarà possibile imbattersi in un condominio in cui esse sono assenti. Come dovrà comportarsi l’amministratore?
Innanzitutto, l’assemblea, anche in assenza di tabelle millesimali, può comunque deliberare, in quanto è permessa la verifica ex post delle maggioranze, essendo il valore millesimale dell’edificio un valore intrinseco all’esistenza dell’edificio stesso, che necessita soltanto di essere opportunamente calcolato.
Per questo, le delibere assembleari possono essere approvate con successiva verifica delle maggioranze una volta in possesso delle tabelle millesimali.
Per poterlo fare è necessario provvedere preventivamente all’approvazione della delibera.
In seguito, sulla scorta delle nuove tabelle approvate, si verificheranno le maggioranze delle vecchie delibere assunte.
Questa strategia è utilizzata per l’approvazione di nuove tabelle in assenza di tabelle preesistenti.

A livello di quorum, per approvare delle tabelle millesimali ex novo serviranno maggioranze differenti in base alla natura e ai criteri di redazione della tabella stessa:

- se la tabella viene redatta da un tecnico secondo criteri legali, ovvero applicando coefficienti correttivi riconosciuti e considerando volumi e superfici reali, in pieno rispetto del principio di proporzionalità prescritto dal Codice Civile, allora per la corretta approvazione della tabella bisognerà verificare ex post che la stessa sia stata approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (in prima e in seconda convocazione);
- l’unanimità sarà necessaria soltanto se le nuove tabelle di proprietà o gestione sono redatte secondo criteri soggettivi e quindi applicano dei criteri convenzionali di ripartizione, deroganti alla proporzionalità.

A corroborare queste indicazioni sui quorum è la Cassazione, a partire dalla sent. SS.UU. n. 18477/2010, con cui gli Ermellini affermano che ”l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.''. Si legge in questa pronuncia che “la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti.
Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.
L’approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale''. Il concetto viene ribadito dalla Sentenza di Cassazione n. 9232/2014.

Per quanto riguarda la gestione del condominio, l’amministratore può provvedere a una gestione provvisoria, utilizzando, per la ripartizione delle spese, dei criteri provvisori di ripartizione, purché proporzionali (es. valori catastali degli immobili, numero delle camere).
Tali criteri, in quanto temporanei e non convenzionali, non avranno bisogno dell’approvazione unanime da parte dell’assemblea, anche se la delibera di ripartizione spese che li applicherà sarà affetta da annullabilità (sent. n. 1439 del 23 gennaio 2014).
L’amministratore, ripartendo provvisoriamente le spese grazie a tali criteri, potrà provvedere alla riscossione delle quote condominiali con la clausola “a titolo di acconto salvo conguaglio”, per poi rielaborare il calcolo delle quote in funzione di criteri ufficiali, a seguito dell’approvazione di nuove tabelle.