Cosa deve fare l’amministratore in situazioni di degrado?


Per rispondere alla domanda nel titolo, bisogna chiarire, anzitutto, quali sono le normative di riferimento: 

1. Codice Civile – Artt. 1117 e seguenti

  • L'art. 1117 c.c. individua le parti comuni del condominio (es. cortili, scale, locali tecnici).
  • L'art. 1130 c.c. stabilisce i compiti dell'amministratore, tra cui:
    • Curare la conservazione e il godimento delle parti comuni;
    • Compiere atti conservativi (anche legali) per tutelare la cosa comune.

2. Art. 844 c.c. – Immissioni

  • Regola i casi in cui da una proprietà privata provengano odori, pericoli o degrado che influiscano sulle proprietà altrui o sulle parti comuni.

3. Norme di sicurezza (D.Lgs. 81/2008)

  • L’amministratore ha responsabilità nella sicurezza degli ambienti comuni, in particolare in relazione a rischi per inquilini, lavoratori, manutentori ecc.

4. Regolamenti comunali e ordinanze sanitarie

  • I Comuni spesso hanno regolamenti su decoro urbano, igiene e sicurezza, a cui l'amministratore può fare riferimento per segnalazioni o richieste di intervento.

✅ Cosa deve fare l'amministratore

▶ Se il degrado è in parti comuni:

  1. Accertare il pericolo, ovvero documentarlo attraverso foto o relazioni tecniche;
  2. Interdire l'accesso all'area: attraverso specifici avvisi o circolari, l'amministratore dovrà mettere in sicurezza la zona informando il condòmino della situazione e avvisandolo del divieto di accesso;
  3. Segnalare alle autorità se vi sono pericoli gravi o ostacoli (Comune, ASL, Vigili del Fuoco);
  4. Convocare assemblea: passaggio fondamentale per poter informare correttamente i partecipanti al condominio ed approvare eventuali interventi straordinari;
  5. Intervenire anche senza assemblea (art. 1130 c.c.) se vi è urgenza e rischio per persone o cose.

▶ Se il degrado è in unità privata:

  1. Inviare diffida scritta al proprietario;
  2. Richiedere intervento del Comune o ASL se vi sono rischi per la salute pubblica, oppure dei Vigili del Fuoco in caso di pericoli per la sicurezza;
  3. Valutare l’intervento giudiziario (es. ex art. 844 c.c. o ex art. 700 c.p.c. – urgenza).

📌 Esempi pratici

  • Autorimessa privata in stato di abbandono → può rappresentare un pericolo strutturale o igienico. L’amministratore:
    • Invia raccomandata al proprietario per diffidarlo.
    • Interviene con segnalazioni ai Vigili del Fuoco se non ottiene risposta.
    • Può convocare l'assemblea per ottenere l'autorizzazione ad azioni legali nei confronti del proprietario se la situazione non presenza pressante urgenza.

⚖️ Se il proprietario non interviene e vi è particolare urgenza?

L’amministratore non può sostituirsi al proprietario, ma:

  • Può agire in giudizio a nome del condominio se il degrado incide sul decoro, sicurezza o valore dell’edificio, con ratifica ex post dell'attività svolta;
  • Può chiedere l’intervento immediato autorità competenti per far rispettare le normative sanitarie o edilizie.