Piscina in giardino privato sopra autorimessa
Anche se il giardino è di proprietà esclusiva del
condòmino, il sottosuolo può essere parte comune (come nel caso
dell'autorimessa condominiale), quindi:
- il diritto di proprietà esclusiva del giardino non è assoluto se ciò che si costruisce incide sulle parti comuni o su diritti altrui.
- l’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) va rispettato, pertanto il condòmino può usare il bene in modo più intenso o particolare, purché:
- non alteri la destinazione d'uso del bene comune;
- non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti
uso;
- non rechi danno strutturale o di sicurezza.
Far redigere una
perizia tecnica e richiedere una delibera
assembleare approvativa è la via più prudente per evitare contenziosi.
Se la piscina incide sulla statica o
sull'impermeabilizzazione dell’autorimessa, non è ammessa senza consenso. Sarebbe ammessa senza consenso solo
se non incidesse minimamente sulla struttura dell’autorimessa sottostante o
sulle parti comuni, situazione molto rara in quanto la nascita della piscina
presuppone certamente di dover costruire su un solaio che copre una parte
comune.
Se l’intervento può:
- ·
compromettere la stabilità o
sicurezza dell'autorimessa;
- ·
richiedere modifiche
strutturali al fabbricato o alle parti comuni,
allora il condòmino deve ottenere l'approvazione dell’assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c. o 1136 c.c..
Se la piscina modifica o grava su parti comuni, come il
tetto dell’autorimessa o la sua impermeabilizzazione, siamo di fronte a
un’innovazione rispetto allo stato originario dell’edificio, ai sensi dell’art. 1120 c.c.: in questo caso il quorum necessario è
costituito dalla maggioranza degli
intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 2/3 del valore millesimale
dell’edificio.
Quando sarebbe completamente vietata
Se la piscina comporta rischi strutturali, compromette la sicurezza, oppure cambia la
destinazione d’uso del giardino o dell’autorimessa l’innovazione non può essere
deliberata, nemmeno con maggioranza. Sarebbe vietata per legge (art. 1120, comma 4, c.c.).
📌 Aspetti
tecnici e urbanistici
È necessario verificare la fattibilità tecnica (peso della piscina, impermeabilizzazione,
drenaggio).
Occorre il permesso di costruire, in quanto una piscina
interrata è considerata nuova
costruzione secondo la giurisprudenza prevalente.
In sintesi, il condòmino può costruire la piscina solo se:
- ·
non si arrecano danni alla
struttura condominiale sottostante;
- ·
si ottiene, se necessario, il
consenso dell’assemblea condominiale;
- · si rispettano le normative edilizie e urbanistiche.
Il giardino, avendo un piano inferiore, inevitabilmente poggerà su un solaio, che potrebbe essere sollecitato dal peso dell'installazione.
Una piscina gonfiabile di dimensioni medie (ad esempio 3 metri di lunghezza, 2 di larghezza e 0,75 di altezza d’acqua) può contenere oltre 4.000 litri, pari a più di 4 tonnellate complessive.
Si tratta di un carico concentrato su pochi metri quadrati: in questo esempio, circa 700 kg per metro quadrato.
Un carico di 700 kg/m² supera ampiamente questi limiti.
Il rischio non è solo teorico: l’eccesso di peso può provocare fessurazioni, deformazioni permanenti o addirittura cedimenti strutturali, con conseguenze gravi per persone e cose.