Piscina in giardino privato sopra autorimessa

 

Anche se il giardino è di proprietà esclusiva del condòmino, il sottosuolo può essere parte comune (come nel caso dell'autorimessa condominiale), quindi:

• il diritto di proprietà esclusiva del giardino non è assoluto se ciò che si costruisce incide sulle parti comuni o su diritti altrui.
• l’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) va rispettato, pertanto il condòmino può usare il bene in modo più intenso o particolare, purché:

- non alteri la destinazione d'uso del bene comune;

- non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti uso;

- non rechi danno strutturale o di sicurezza.

Far redigere una perizia tecnica e richiedere una delibera assembleare approvativa è la via più prudente per evitare contenziosi.

Se la piscina incide sulla statica o sull'impermeabilizzazione dell’autorimessa, non è ammessa senza consenso. Sarebbe ammessa senza consenso solo se non incidesse minimamente sulla struttura dell’autorimessa sottostante o sulle parti comuni, situazione molto rara in quanto la nascita della piscina presuppone certamente di dover costruire su un solaio che copre una parte comune.

Se l’intervento può:

• ·        compromettere la stabilità o sicurezza dell'autorimessa;
• ·        richiedere modifiche strutturali al fabbricato o alle parti comuni,

allora il condòmino deve ottenere l'approvazione dell’assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c. o 1136 c.c..

Se la piscina modifica o grava su parti comuni, come il tetto dell’autorimessa o la sua impermeabilizzazione, siamo di fronte a un’innovazione rispetto allo stato originario dell’edificio, ai sensi dell’art. 1120 c.c.: in questo caso il quorum necessario è costituito dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 2/3 del valore millesimale dell’edificio.

Quando sarebbe completamente vietata

Se la piscina comporta rischi strutturali, compromette la sicurezza, oppure cambia la destinazione d’uso del giardino o dell’autorimessa l’innovazione non può essere deliberata, nemmeno con maggioranza. Sarebbe vietata per legge (art. 1120, comma 4, c.c.).

📌 Aspetti tecnici e urbanistici

È necessario verificare la fattibilità tecnica (peso della piscina, impermeabilizzazione, drenaggio).

Occorre il permesso di costruire, in quanto una piscina interrata è considerata nuova costruzione secondo la giurisprudenza prevalente.

In sintesi, il condòmino può costruire la piscina solo se:

• ·        non si arrecano danni alla struttura condominiale sottostante;
• ·        si ottiene, se necessario, il consenso dell’assemblea condominiale;
• ·        si rispettano le normative edilizie e urbanistiche.