Diritto al risarcimento per l'amministratore revocato prima della scadenza del mandato
L'amministratore condominiale, ai sensi dell'art. 1129 X comma c.c., è nominato in carica per un anno, con rinnovo automatico per ulteriore anno alla scadenza del primo anno di mandato.
Durante i due anni di mandato, all'assemblea viene concesso il diritto, sempre ai sensi dell'art. 1129, di poter revocare il mandatario in qualsiasi momento.
Il Codice stabilisce infatti che «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina», ovvero sempre con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi.
L'amministrazione del condominio è un incarico assunto con mandato oneroso: pertanto la disciplina tipica del mandato (libro IV, capo IX, sez. I c.c.) trova applicazione analoga.
In particolare l’art. 1725 c.c. dispone che «la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine, salvo che ricorra una giusta causa».
In base a tali norme, l’incarico dell’amministratore si configura come mandato oneroso a tempo determinato (un anno + un anno), e la sua revoca ante tempus – se ingiustificata – obbligherà il condominio al risarcimento.
In assenza di giusta causa – ossia quando l’assemblea revoca l’amministratore senza gravi irregolarità comprovate – l’ordinamento riconosce all’amministratore il diritto al risarcimento dei danni.
La Corte di Cassazione (Sez. Unite) ha infatti chiarito che se la revoca intervenuta prima della scadenza del mandato è ingiustificata, l’amministratore può esigere il compenso residuo per la parte di mandato non eseguita e gli ulteriori danni provati.
In concreto, la giurisprudenza interpreta la tutela risarcitoria come un’equivalente del compenso spettante per i mesi mancanti, non esercitati a causa della revoca prematura.
In tal senso, la Suprema Corte ha ribadito, nelle sentenze sez. un. 29/10/2004 n. 20957 e Cass. civ. 30/3/2021 n. 7874, che «trattandosi di mandato oneroso, all’amministratore va corrisposto il risarcimento danni ex art. 1725 c.c., salvo che a fondamento della revoca vi sia stata una giusta causa», chiarendo che la quantificazione del risarcimento all’amministratore revocato senza causa si effettua in via equitativa, in base al mancato guadagno sofferto a causa della revoca prematura e che sono risarcibili anche altri danni collaterali conseguenziali alla revoca.
Ne consegue che l’amministratore revocato può domandare il pagamento del compenso residuo pattuito (ad esempio, i mesi restanti fino alla fine del mandato di 730 giorni) o, in alternativa, chiedere un congruo risarcimento per le somme non percepite. Come osserva un commento di dottrina, «la revoca anticipata senza giusta causa comporta quindi non solo il diritto dell’amministratore a percepire il compenso anche per il periodo residuo di durata del mandato, ma anche il diritto all’ulteriore risarcimento del danno».
Per danno si può intendere la perdita di ulteriori incarichi o ripercussioni sull'immagine e la reputazione del professionista.
L’onere probatorio spetta all’amministratore: dovrà dimostrare l’ingiustizia della revoca e quantificare il danno subito.
L’assemblea condominiale detiene la piena discrezionalità di revocare l’amministratore in qualsiasi momento, ma se ne assume completamente le responsabilità economiche.
Per questo è consigliabile, se sussistono gravi inadempienze, indicarle chiaramente nel verbale di assemblea; in assenza di motivazioni specifiche, la revoca sarà considerata ampiamente discrezionale e suscettibile di contenzioso. In definitiva, i condòmini possono sì cambiare amministratore “anche senza motivazione precisa”, ma assumono il rischio del risarcimento se la revoca risulta ingiustificata.
Attenzione anche a documentare in maniera mendace la sussistenza di cause in realtà non comprovabili e veritiere: è proprio nel tentativo di millantare una giusta causa non reale per evitare di pagare il compenso al revocato che si configura il possibile danno a cui l'uscente può appellarsi per richiedere ancora più soldi, ovvero risarcimenti aggiuntivi rispetto al compenso non maturato.
Revoca con giusta causa
Se invece la revoca è motivata da giusta causa – intesa come gravi inadempienze o irregolarità nella gestione – all’amministratore non spetta alcuna indennità aggiuntiva.
L’art. 1129 c.c., al comma XI (introdotto dalla legge 220/2012), elenca infatti i casi di possibile revoca giudiziale: mancata rendicontazione e gravi irregolarità sono esempi tipici.
Anche in sede assembleare, se la decisione è sorretta da tali motivi, l’amministratore perde il diritto al compenso residuo. In proposito una sintesi giuridica precisa che la revoca la revoca per giusta causa non dà diritto ad alcun compenso o risarcimento per l’amministratore.
È essenziale che le motivazioni siano specificate nel verbale.