Locazione di parti comuni: quorum necessario

Riguardo alla locazione delle parti comuni di un edificio, il primo dubbio che spesso sorge in capo all’amministratore è quello relativo ai quorum necessari per l’approvazione della stessa.
La locazione di una parte comune di un condominio segue diverse regole in base alla durata del contratto e all’oggetto specifico. Ecco i principali criteri:

✅ Durata inferiore a 9 anni

Se la locazione di una parte comune è di durata inferiore a nove anni, l’assemblea condominiale può deliberarla a maggioranza.
In particolare:

In prima convocazione: serve la maggioranza degli intervenuti + almeno il 50% del valore dell’edificio.
In seconda convocazione: spesso basta la maggioranza degli intervenuti + almeno il ⅓ del valore dell’edificio.
Alcune fonti indicano che la locazione di beni comuni è da considerarsi “amministrazione ordinaria” e quindi deliberabile a maggioranza semplice.

⚠️ Durata superiore a 9 anni

Se la locazione della parte comune è di durata ultra-novennale (più di nove anni), si applica la regola della unanimità di tutti i condomini, perché equivale a un atto che incide sul diritto di proprietà comune (richiamo all’art. 1108 c.c.).

Una questione più annosa sorge, piuttosto, quando si presenta la necessità di modificare la destinazione d’uso di un bene comune prima di poterne approvare la locazione, data la complessità della procedura prescritta dall’art. 1117 ter.
Ad esempio, per poter locare l’appartamento del portiere, bisognerà prima di tutto sopprimere il servizio di portierato (innovazione ordinaria se il servizio è previsto dal regolamento, altrimenti, se non citato o solo disciplinato, atto di straordinaria amministrazione), poi sarà necessario modificare la destinazione d’uso dell’alloggio (poiché in qualsiasi momento il servizio potrebbe essere reintrodotto) e, infine, eseguiti questi due passaggi, l’assemblea potrà approvare il contratto di locazione.
Il contratto approvato dall’assemblea va presentato in tre copie in un Ufficio Entrate, entro 30 giorni dalla stipulazione, unitamente al Modello F24 che attesta il pagamento dell’imposta di registro.