Certificazioni e adempimenti obbligatori in condominio
1)
Controllo obbligatorio qualità dell’acqua
Con cadenza annuale, in tutti i condomìni ove vi è
una utenza idrica intestata al condominio, indipendentemente dal fatto che si
tratta di un impianto idrico centralizzato, o di un impianto idrico comune a
scopo di irrigazione/pulizia, ai sensi del d.lgs 18/2023, è obbligatorio effettuare un
campionamento dell'acqua atto a controllare la qualità dell’acqua, la sua potabilità e
l’assenza di focolai di legionella.
L’amministratore di condominio, salvo trasferimento
dell’incombenza tramite delega sottoscritta in favore di un diverso soggetto,
di fatti è automaticamente nominato GIDI (Gestore Idrico
Distribuzione Interna) di ogni impianto idrico collegato al C.F. del condominio.
Questo
significa che l’amministratore è responsabile del tratto tra contatore e
utenze finali (c.d. “punto di consegna”), quindi deve:
- garantire la buona manutenzione dell’impianto
interno,
- verificare periodicamente l’assenza di
contaminazioni nella rete condominiale,
- intervenire in caso di segnalazioni, criticità o
edifici a rischio.
La spesa
relativa al campionamento dell’acqua è una spesa generale, da
ripartirsi fra tutti i condòmini secondo Tabella A (millesimi di proprietà), poiché non
interessa per quali diversi usi viene impiegata l’acqua, bensì la sua qualità,
che indifferentemente riguarda tutti, in quanto chiunque potrebbe utilizzarla
per abbeverarsi.
2)
Certificazione impianto cancelli automatici
Gli impianti
di automazione cancelli/motorizzazioni devono avere:
- Dichiarazione di conformità (rilasciata
dall’installatore);
- Manutenzione periodica;
- Verifica biennale di sicurezza da parte di
tecnico qualificato in ottemperanza dei protocolli di sicurezza richiesti
in sede di responsabilità civile e penale.
Proprio in
ottemperanza della verifica biennale, ai sensi del DM 37/08 e della Direttiva Macchine promulgata dall'Ue, l’ente certificatore rilascerà un
verbale di certificazione dello stato dell’impianto.
Per la ripartizione delle spese, tutto dipende da quali
locali sono serviti dal cancello automatico oggetto di certificazione. Se
questo serve un’autorimessa, ad esempio, la spesa verrà ripartita utilizzando
la tabella di gestione relativa al garage.
Se il cancello in questione è a utilizzo anche pedonale e
serve aree comuni come un cortile, allora è indicato utilizzare millesimi di
proprietà (Tabella A).
3)
Messa a terra impianto elettrico
In relazione
agli impianti elettrici condominiali, ai sensi del DM 37/08, questi ultimi
devono essere dotati di impianto di messa a terra.
Pertanto, interviene il DPR 462/2001, che prescrive la necessità di
dotarsi della certificazione dell’impianto.
La stessa deve essere effettuata con cadenza biennale o quinquennale, in base alla presenza all’interno del condominio di determinate attività o casistiche particolari:
OGNI
DUE ANNI:
- in caso di altezza antincendio
dell’edificio superiore di 24 m (Cat. Antincendio A, soggetto a PPE);
- presenza di un’autorimessa della
superficie superiore ai 300 m2 (Cat. Antincendio A, soggetta a PPE);
- presenza di una centrale termica di
qualunque potenza;
- presenza di un dipendente condominiale,
indipendentemente dalla presenza di particolari attività all’interno del
condominio.
In mancanza di uno di questi quattro requisiti la
certificazione andrà rinnovata ogni cinque anni.
La
ripartizione delle spese afferenti dipende da quali parti dell’impianto sono
servite dalla messa a terra:
- se l’impianto elettrico condominiale è unico,
anche se serve diverse aree, la tabella di riferimento è la Tabella
A - Proprietà;
- se ci sono diversi impianti di messa a terra,
allora la ripartizione potrà essere fatta in base all’area di riferimento,
utilizzando anche millesimi di gestione.
4)
Verifica biennale impianti elevatori
La manutenzione degli ascensori è
disciplinata da una normativa specifica, ossia dal DPR 162/99.
L’impianto deve essere sottoposto, ogni 2 anni, a verifica periodica da parte di ente certificatore, finalizzata al rinnovo della certificazione di conformità. L’ente rilascerà un verbale che potrà avere esito positivo, positivo con prescrizioni, oppure negativo e sarà inoltrato anche al Comune.
L’impianto
elevatore verrà sospeso in caso di
mancato rinnovo della certificazione quale conseguenza del rilascio di un verbale negativo. A sospendere
l’attività possono essere l’amministratore, il Comune o l’ascensorista.
In seguito alla sospensione dell’attività, il DM prevede l’esecuzione di lavori di messa a norma, a cui seguirà una verifica straordinaria, durante la quale l’ente
certificatore verificherà il rispetto dei requisiti necessari per poter
rilasciare la certificazione di conformità.
Se il verbale rilasciato dovesse essere positivo,
o positivo con prescrizioni, l’attività
potrà essere riavviata.
La verifica straordinaria, oltre che a
seguito di un verbale negativo, va espletata anche quando:
- è avvenuto
un incidente grave all’impianto,
anche senza infortuni;
- sono state
apportate modifiche all’impianto (velocità, portata, corsa), o sostituite
delle componenti importanti (argano, funi).
In caso di modifiche all’impianto elevatore interviene la Normativa Europea UNI 10411, che va a disciplinare le specifiche
tecniche degli interventi di modifica, affinché l’esecutore possa eseguire i
lavori rispettando dei vincoli normativi, che permetteranno anche il rilascio
della dichiarazione di rispondenza alla regola dell’arte, così come previsto
dal DM
37/08.
Inoltre, tale normativa va a rendere obbligatoria
l’esecuzione della verifica straordinaria prima della rimessa in esercizio
dell’impianto.
Ai sensi
dell’art.
2 DPR 1767/51 ogni
ascensore deve possedere un libretto, che dovrà contenere
i dati tecnici dell’impianto (nr.
matricola), le licenze d’impianto
(installazione) e immatricolazione (messa in esercizio), gli esiti dei verbali delle verifiche e delle
visite manutentive e la copia della
comunicazione della messa in esercizio.
Le spese vanno ripartite secondo Tabella Ascensore.
5) Altri adempimenti obbligatori - sicurezza e d.lgs 81/08
Il Condominio è tenuto a possedere un Registro Anagrafe Sicurezza, ovvero RAS.
Il Registro di Anagrafe della Sicurezza è il fascicolo in cui l’amministratore raccoglie e conserva tutte le informazioni e la documentazione relative alla sicurezza degli impianti e delle parti comuni del condominio.
Ai sensi dell'art, 1130, n. 6, c.c., l’amministratore deve:
“curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di godimento, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.”.
Questa disposizione normativa si concretizza operativamente nella redazione, da parte di una società d'ingegneria integrata, del RAS, che, di conseguenza, è un documento sempre obbligatorio.
A livello di sicurezza, poi, esistono altri due documenti: il DVR e il DUVRI.
Il DVR (Documento Valutazione Rischi) è obbligatorio allorquando all'interno del condominio operi un dipendente assunto direttamente dalla compagine. In assenza di questa condizione, tale documento non è richiesto.
Qualora sia presente un dipendente condominiale, il condominio dovrà nominare un RSPP, che si occuperà della redazione del documento, in cui saranno valutati tutti i
rischi presenti sul luogo di lavoro e saranno determinatele procedure
necessarie per l'attuazione di misure di prevenzione e protezione e i ruoli di
chi deve realizzarle.
Nel DVR viene presentata anche una valutazione rischi per l’esposizione a sostanze
dannose, rischi antincendio e rischi derivanti dalla movimentazione di
cariche e/o da attività fisica intensa o moderata.
Il DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi Interferenziali) è il documento previsto dall’art. 26, comma 3, del D.Lgs. 81/2008 con cui il committente (ovvero Condominio, rappresentato dall’Amministratore) valuta e gestisce i rischi derivanti dall'interferenza fra le attività delle varie imprese appaltatrici e lavoratori dipendenti, presenti all'interno del Condominio quale luogo di lavoro.
I rischi interferenziali sono quelli che nascono quando:
-
più soggetti operano nello stesso luogo;
-
nello stesso tempo;
-
e le loro attività si sovrappongono o si influenzano.
Il DUVRI è obbligatorio SOLO se TUTTE queste condizioni sono presenti:
- esistono più contratti di appalto o d’opera e/o la presenza di un dipendente condominiale;
- tutte le attività si svolgono nei luoghi del committente (condominio);
- esistono rischi interferenziali concreti (es. sovrapposizione delle attività e presenza contemporanea di più appaltatori presso il luogo di lavoro).
Se anche solo una di queste condizioni manca, il DUVRI, per quanto sempre fortemente consigliato, NON è obbligatorio.
Tale documento è per lo più collegato a cantieri e opere di manutenzione straordinaria, che prevedono la contemporanea presenza di più ditte presso il condominio.
Oppure, può diventare obbligatorio nel momento in cui il condominio possiede un dipendente, che, lavorando presso tale luogo di lavoro, inevitabilmente andrà ad interferire con la presenza di ditte appaltatrici incaricate di altre mansioni.
6) Adempimenti privacy
L’amministratore è responsabile del trattamento dei dati relativi al condominio, ai sensi della legge sulla privacy e del Regolamento Europeo n. 2016/679 del 25 maggio 2018.
Tali prescrizioni hanno reso necessario un approccio strutturato alla privacy, portando molti amministratori a scegliere di affidare questi adempimenti a società esterne specializzate.
Una società che gestisce correttamente la privacy per conto di un amministratore dovrebbe fornire un pacchetto documentale completo, che includa almeno:
-
Informativa privacy condominiale, aggiornata al GDPR e intestata all’amministratore in qualità di Titolare del trattamento;
-
Registro dei trattamenti (art. 30 GDPR), personalizzato in base alle attività svolte nello studio e nei condomìni amministrati;
-
Atto di nomina a Responsabile del trattamento, sottoscritto, con indicazione delle attività affidate, degli obblighi di riservatezza e delle misure di sicurezza adottate;
-
Eventuale elenco dei sub-responsabili (software gestionali, cloud, hosting, fornitori informatici);
-
Documentazione o dichiarazioni relative alle misure di sicurezza tecniche e organizzative.
Questi documenti non devono necessariamente essere redatti dall’amministratore, ma devono essere disponibili, coerenti e prontamente esibibili.