La disinfestazione e la ripartizione delle spese relative

 

La disinfestazione condominiale, in caso di rilevazione di infestazioni, è obbligatoria.

La Legge n. 82 del 25 gennaio 1994 disciplina tutte le attività inerenti la pulizia, la sanificazione degli spazi condominiali e la derattizzazione, attribuendo la responsabilità della programmazione e della disposizione  di tali interventi proprio all’amministratore di condominio.
Si consiglia di effettuare ciclicamente attività di monitoraggio, eseguito da ditte specializzate, per provvedere alla disinfestazione in caso di esito negativo.

La disinfestazione può essere preventiva, se negli spazi comuni dello stabile non vi è traccia di insetti o animali infestanti ma s’intende comunque evitarne a tutti i costi la comparsa. Essa è obbligatoria qualora un regolamento comunale la preveda annualmente. In alternativa, la disinfestazione può essere risolutiva.

La risolutiva non è differibile e va eseguita dall'amministratore tempestivamente, quale atto conservativo che rientra nelle attribuzioni per cui non è richiesta previa autorizzazione, poiché la trascuratezza può portare a sanzioni per mancato rispetto delle norme igenico-sanitarie.
Tale orientamento è confermato dalla sent. Cass. 3 dicembre 2010 n. 246.

In linea generale, le spese relative alle disinfestazioni vanno ripartite fra tutti i condomini secondo millesimi di proprietà (Tabella A).
Se la disinfestazione avviene in una parte comune in condominio parziale, come un’autorimessa, si applicherà l’art. 1123 III comma.

Le fattispecie dipendono un po' dalle modalità di esecuzione dell'intervento e dalle zone interessate. Ovvio che, se un intervento di derattizzazione, oltre a concentrarsi nel garage, prevede l'applicazione di trappole nel resto delle aree comuni, si sta compiendo un'attività da ripartirsi fra tutti per millesimi di proprietà. 
Effettivamente, è da considerarsi molto rara un'ipotesi in cui non vengano posizionata, ad esempio, delle trappole esterne.

Stesso dicasi, ad esempio, per interventi di disinfestazione antizanzara: la Giurisprudenza tenda a considerare tali attività come interventi d'igiene generale, indipendentemente dall'area di attuazione. 
Pertanto, se ad esempio si opera soltanto in garage, l'intervento viene considerato utile per tutti (quindi millesimi di proprietà), in quanto, logicamente, le zanzare non sono esseri stanziali e possono volare dappertutto.

Se il problema, per assurdo e in eventualità molto rare, fosse concentrato solo in autorimessa, allora avrebbe senso utilizzare millesimi di gestione.

Spesso, il singolo condomino può chiedere all’amministratore la cortesia di fare da tramite con la ditta di disinfestazione condominiale, al fine di promuovere un intervento eseguito da quest’ultima in area privata, con intestazione della fattura nei confronti di chi ha richiesto l’intervento.
È, di fatti, importante differenziare tra le disinfestazioni avvenute nelle aree condominiali e quelle avvenute in parti di proprietà esclusiva, le cui relative sono esclusivamente a carico del singolo condomino che ha richiesto l’intervento, o, tuttalpiù, possono essere ripartite privatamente tra i partecipanti al condominio, senza, ovviamente, costituire spesa condominiale consuntivabile.

Relativamente alle condizioni igienico sanitarie delle unità immobiliari dell’edificio, l’assemblea non può intervenire sulla proprietà private e, quindi, non può disporre controlli sanitari e/o disinfestazioni da effettuarsi nelle singole unità immobiliari, salvo consenso unanime (e, quindi, anche dell’interessato).
Tanto meno potrà intervenire l’amministratore, a meno che ciò sia possibile in base a un regolamento contrattuale, oppure se le condizioni di scarso igiene vadano ad inficiare anche sulle parti comuni (es. male odore che si diffonde per le scale condominiali), con relativa necessità di disporre atti conservati con denunce per esalazioni che superano la normale soglia di tollerabilità.
Se non si verificano i casi sopra descritti, dovrà essere il singolo condomino a richiedere l’intervento dell’ASL, sia in caso di scarse condizioni igieniche, sia in caso di presenza di animali infestanti.

Si segnala che ai sensi della L. 11 febbraio 1992, n. 157 i piccioni costituiscono fauna selvatica e non possono essere uccisi, così come gabbiani e rondini sono sottoposti a particolare tutela e non possono essere toccati. Ad esempio, infatti, non è possibile rimuovere i nidi delle rondini, così come quelli di cicogna.

Per quanto riguarda serpenti e pipistrelli si prescrive di chiamare la propria Circoscrizione di appartenenza che provvederà ad inviare un tecnico specializzato che si occuperà della rimozione degli animali.

L'ordinanza n.62 del 24 Aprile 2025 prevede uno specifico obbligo per gli amministratori di condominio di comunicare, entro il 30 giugno di ogni anno, alla Direzione Agricoltura e Benessere degli Animali del Dipartimento Tutela Ambientale l'elenco dei condomini da loro amministrati per i quali sia stato attivato un programma di lotta antilarvale per il controllo della diffusione della zanzara tigre.