Mediazione e riscossione del credito dai morosi

 

La disciplina della mediazione obbligatoria in Italia prevede che chi intende agire in giudizio per controversie condominiali debba prima esperire un tentativo di conciliazione, in quanto le liti condominiali sono indicate tra quelle soggette a mediazione obbligatoria, ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. c.c..

Sono giuridicamente esonerati in maniera espressa i procedimenti di ingiunzione (inclusa l’opposizione) dall’obbligo di mediazione fino alla pronuncia sulle istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione. In sostanza, il legislatore ha ritenuto che la richiesta del decreto ingiuntivo – strumento sommario e rapido – non richieda preventiva mediazione, purché questa sia attivata in seguito, se ci si muove in opposizione.

Va fatto un distinguo fondamentale fra il concetto di ‘’lite’’ e quello di ingiunzioni o istanze giudiziali, per cui, invece, la mediazione è esclusa, trattandosi di fattispecie completamente diverse.
Ad esempio, quindi, non è necessario procedere con un tentativo di mediazione obbligatoria per richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore che ha commesso illeciti, così come la mediazione non sarà propedeutica in caso di ingiunzione verso il moroso. Il ricorso alla conciliazione è solamente volontario.
Per contro, quando s’innesca una c.d. causa, come nel caso di un’impugnazione di delibera assembleare, allora sarà obbligatorio esperire un tentativo di mediazione.

Recentemente è intervenuto il D.lgs. 149/2022 (cd. riforma Cartabia), che ha introdotto nuove particolarità.
L’art. 5-bis ha regolato l’opposizione a decreto ingiuntivo: quando l’azione è stata introdotta con decreto ingiuntivo, “nel procedimento di opposizione l’onere di presentare la domanda di mediazione grava sulla parte che ha proposto ricorso per decreto ingiuntivo”.
Con la stessa riforma è stato introdotto l’art. 5-ter, che conferma la piena legittimazione dell’amministratore di condominio ad avviare o partecipare alla mediazione. In sintesi, la nuova normativa stabilisce il seguente schema: prima dell’ordinanza ingiuntiva non c’è obbligo di mediazione, dopo (in opposizione) scatta l’obbligo formalizzato dall’art. 5-bis. Se non soddisfatto, il giudice di opposizione dichiara improcedibile la domanda e revoca il decreto.

In poche parole, si è confermata la non obbligatorietà di ricorrere alla mediazione ante causam, ma, qualora la controparte passiva di ingiunzione proponga opposizione, allora sarà necessario ricorrere alla mediazione, che dovrà essere avviata dal condominio, in quanto, tramite l’opposizione, si apre una fase di contenzioso (lite, appunto).

Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 19596/2020) hanno chiarito il motivo per cui l’onere della richiesta di mediazione è in capo al condominio: avendo già ottenuto un titolo esecutivo, il condominio deve cercare la conciliazione per evitare il rischio di perdere il decreto, pertanto è suo interesse conciliare.

La Riforma Cartabia ha recepito questo principio nell’art. 5-bis. La norma testualmente dispone che nel procedimento di opposizione è obbligato a presentare la domanda di mediazione chi è ricorso al decreto ingiuntivo. Dunque, se il condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un condomino, l’onere di fare domanda di mediazione dopo l’opposizione grava sul condominio stesso. In pratica l’amministratore dovrà attivare la procedura di mediazione (o comunque cooperare perché venga avviata) secondo i termini indicati dal giudice. Se ciò non avviene, è scattata l’improcedibilità e la revoca del decreto.

La legge riconosce all’amministratore ampi poteri nella mediazione condominiale. L’art. 5-ter del D.lgs.28/2010 afferma che “l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”. In altre parole, da dopo la Cartabia non serve più una preventiva delibera assembleare perché l’amministratore promuova o risponda ad una procedura di mediazione. Resta invece necessaria l’approvazione assembleare (con le maggioranze ex art. 1136 c.c.) solo sull’eventuale accordo conciliativo concluso.

Fasi pratiche

Prima del ricorso: il condominio può tentare una soluzione bonaria, convocando l’assemblea per valutare il debito e decidere se aprire mediazione volontaria con il condomino moroso. L’amministratore può anche delibere con riserva la facoltà di agire in giudizio, incaricando un legale di predisporre il ricorso in caso di insuccesso.

Se la mediazione stragiudiziale fallisce o se l'amministratore decide che sia meglio cominciare subito dalla riscossione coatta, evitando le spese preventive di mediazione, l’amministratore può far depositare da un legale il decreto ingiuntivo in Tribunale.
In questo momento non è obbligatorio aver già fatto mediazione (art.5, co.6).
Il ricorso allega il verbale assembleare che approva il credito, quale titolo che certifica l'esistenza dello stesso, ma non è richiesta la delibera di autorizzazione per esperire il giudizio, né vengono considerati propedeutici altri atti quali solleciti.

Il giudice può concedere l’esecutività del decreto (art.645 c.p.c.), permettendo al condominio di iniziare il pignoramento in via cautelare. Questa fase non impedisce poi la mediazione obbligatoria in opposizione.

Se il condòmino moroso si oppone, è fondamentale attivare la mediazione entro i termini fissati. Il Giudice dell’opposizione, constatata l’assenza del tentativo di mediazione, assegna un termine (tipicamente 3 mesi) perché le parti lo svolgano. Di prassi, l’amministratore (quale legale rappresentante del condominio-creditore) deve depositare domanda di mediazione presso l’organismo competente e partecipare agli incontri. Grazie all’art.5-ter non occorre attendere un’ulteriore delibera assembleare per agire.

Se il condominio non promuove la mediazione entro i termini impartiti, il giudice dichiara l’improcedibilità della domanda e revoca il decreto ingiuntivo. In tal caso il condòmino opponente risulta “vincitore” in quanto il titolo monitorio decade. Per questo motivo è consigliabile seguire scrupolosamente le fasi: convocare tempestivamente la mediazione dopo l’opposizione, depositare la relativa domanda e partecipare agli incontri.
Se, invece, la mediazione fallisce, il giudizio di opposizione riprende e il Tribunale deciderà sul merito della controversia con sentenza finale.
In caso di accordo conciliativo valido, il verbale sostituisce il decreto e definisce la lite (previo voto assembleare in sede di omologa).

Conoscere le regole (artt. 5, 5-bis, 5-ter) e studiare le pronunce recenti (ad es. Cass. n.19596/2020, Cass. 10846/2020, Cass. 40035/2021, Cass. 7269/2023) consente di agire con maggiore sicurezza.