Il Disegno di Legge n. 1861 mira a superare alcune criticità emerse con la Riforma del 2012, puntando a una maggiore professionalizzazione della figura dell'amministratore e a un rafforzamento della trasparenza e della sicurezza negli stabili.

Le modifiche proposte si concentrano in particolare su tre direttrici principali: la professionalizzazione della figura dell’amministratore, il rafforzamento degli strumenti di contrasto alla morosità e l’aumento della trasparenza nella gestione condominiale.

Se approvate, alcune delle innovazioni previste — in particolare l’obbligo di certificazione secondo la UNI 10801 e l’introduzione dell’assicurazione obbligatoria per gli edifici — potrebbero incidere in maniera significativa sull’organizzazione e sulla gestione quotidiana dei condomìni, contribuendo a delineare un modello di amministrazione sempre più professionale e strutturato.

Rafforzamento del ruolo e delle responsabilità dell’amministratore

Uno degli aspetti centrali del disegno di legge riguarda la figura dell’amministratore di condominio, il cui ruolo negli ultimi anni si è progressivamente trasformato in una vera e propria attività professionale, caratterizzata da responsabilità sempre più ampie sul piano tecnico, amministrativo e fiscale.

In questa prospettiva, il DDL introduce nuove misure di trasparenza nella gestione economica del condominio. L’amministratore sarebbe tenuto a rendere accessibile ai condomini, attraverso strumenti informatici, la situazione del conto corrente condominiale con aggiornamenti periodici, al fine di consentire un controllo più immediato e diffuso sulla gestione delle risorse comuni.

Contestualmente, viene prevista una forma di tutela per l’amministratore nei casi in cui eventuali difficoltà gestionali derivino dalla morosità dei condomini. Qualora egli abbia posto in essere tutte le azioni previste dalla legge per il recupero dei crediti, non potrà essere ritenuto responsabile delle conseguenze economiche derivanti dall’inadempimento dei singoli partecipanti al condominio.

La certificazione professionale secondo la norma UNI 10801

Uno degli interventi più significativi del disegno di legge riguarda la qualificazione professionale degli amministratori di condominio.

La proposta legislativa introduce l’obbligo, per gli amministratori che gestiscono condomìni di dimensioni rilevanti — indicativamente quelli con oltre cinquanta unità immobiliari o con bilanci di gestione particolarmente consistenti — di possedere una certificazione professionale conforme alla UNI 10801.

Questa norma tecnica definisce i requisiti di competenza, conoscenza e capacità operativa che un amministratore deve possedere per svolgere correttamente la propria attività professionale. In particolare, la UNI 10801 individua standard relativi a diversi ambiti della gestione condominiale, tra cui:

competenze giuridiche in materia di diritto civile e condominiale;
conoscenze contabili e fiscali necessarie alla corretta gestione del rendiconto condominiale;
capacità organizzative e gestionali nella conduzione delle assemblee e nella programmazione degli interventi manutentivi;
competenze tecniche di base relative alla sicurezza degli edifici, agli impianti e alla manutenzione delle parti comuni.

L’introduzione di questo requisito mira a favorire una maggiore professionalizzazione della categoria degli amministratori, distinguendo le gestioni più strutturate e complesse da quelle relative a condomìni di piccole dimensioni, per le quali potrebbe continuare ad essere sufficiente il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa vigente.

Introduzione dell’assicurazione obbligatoria per i condomìni

Un’altra novità di grande rilievo prevista dal disegno di legge riguarda l’introduzione dell’obbligo per il condominio di stipulare una polizza assicurativa.

La copertura dovrebbe riguardare, in particolare, il rischio di perimento totale o parziale dell’edificio e la responsabilità civile verso terzi per danni derivanti dalle parti comuni. Attualmente la stipula di una polizza condominiale è rimessa alla decisione dell’assemblea; con la riforma proposta, invece, diventerebbe un obbligo generalizzato, con l’obiettivo di garantire una maggiore tutela patrimoniale sia per i condomini sia per eventuali terzi danneggiati.

Maggioranze assembleari ridotte per gli interventi obbligatori

Il disegno di legge interviene anche sul tema delle maggioranze assembleari, introducendo una significativa semplificazione per l’approvazione di interventi resi obbligatori dalla normativa vigente, in particolare quelli relativi alla sicurezza degli edifici.

In questi casi, i lavori potrebbero essere deliberati con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno un terzo dei millesimi di proprietà. Questa previsione mira a superare le frequenti situazioni di stallo che si verificano nei condomìni quando non si riesce a raggiungere le maggioranze necessarie per deliberare interventi comunque imposti dalla legge.

Nuove misure contro la morosità

Il fenomeno della morosità condominiale rappresenta una delle principali criticità nella gestione degli edifici collettivi. Il disegno di legge introduce alcune misure volte a rafforzare gli strumenti a disposizione dell’amministratore per contrastare tale problema.

In particolare, se un condomino rimane moroso per oltre sei mesi, l’amministratore potrebbe sospendere l’erogazione dei servizi comuni suscettibili di utilizzo separato, come ad esempio il riscaldamento centralizzato o l’acqua.

La proposta rafforza inoltre la responsabilità dell’acquirente di un’unità immobiliare: chi compra un appartamento diventerebbe responsabile in solido con il venditore per i debiti condominiali relativi all’esercizio in corso e ai due esercizi precedenti. Per garantire la piena conoscenza della situazione debitoria, il notaio dovrebbe acquisire una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale presenza di morosità.

Responsabilità del proprietario per ospiti e conduttori

La proposta legislativa chiarisce inoltre che il proprietario dell’unità immobiliare risponde delle violazioni del regolamento condominiale commesse dai soggetti che utilizzano l’immobile. In particolare, il condomino sarebbe responsabile anche per i comportamenti posti in essere da locatari, ospiti o altri utilizzatori dell’appartamento.

Questa previsione mira a rafforzare l’efficacia delle sanzioni previste dal regolamento condominiale e a evitare situazioni in cui il proprietario si sottragga alla responsabilità per comportamenti di terzi.

Incentivi fiscali per la gestione professionale

Tra le misure previste dal disegno di legge figura anche l’introduzione di un incentivo fiscale per i condomini. È prevista infatti la possibilità di detrarre, entro un limite massimo di 500 euro annui, le spese sostenute per il compenso dell’amministratore con riferimento all’abitazione principale.

L’obiettivo della norma è favorire il ricorso a gestioni professionali e incentivare una maggiore trasparenza nei rapporti economici tra amministratori e condomini.

Riforma del condominio: le novità in discussione