Riforma del condominio: le novità in discussione
La Proposta di Legge (DDL) n. 2692 mira a
superare alcune criticità emerse con la Riforma del 2012,
puntando a una maggiore professionalizzazione della figura
dell'amministratore e a un rafforzamento della trasparenza e della sicurezza
negli stabili.
La proposta è stata presentata in
dettaglio il 17 dicembre a Montecitorio nella Sala del Cenacolo, firmata dalla
deputata di FdI Elisabetta Gardini, Presidente della Commissione Finanza.
A stretto giro saranno convocati tavoli di confronto con le parti interessate
per raccogliere i loro pareri affinché possano essere valorizzati nella fase
dell’iter legislativo, che dovrebbe partire a breve affinché la nuova
norma possa entrare in vigore prima della fine dell’anno, almeno
in base alle previsioni.
Le tematiche presentate si concentrato,
nel concreto, su punti specifici.
La rivoluzione della figura dell'Amministratore
Questo è il punto più impattante e mira a
eliminare la figura dell'amministratore "fai da te", innalzando gli standard
professionali.
1) Obbligo di
Laurea: per i nuovi amministratori (sia professionisti esterni
sia condòmini che intendono amministrare il proprio stabile) sarà richiesto
il possesso di una Laurea Triennale (in ambito giuridico, economico o
gestionale).
2) Elenco Nazionale: sarà istituito un Elenco
Nazionale degli Amministratori di Condominio presso il Ministero delle
Imprese e del Made in Italy (MIMIT). L'iscrizione a questo elenco
diventerà un requisito obbligatorio e abilitante per l'esercizio della
professione.
3)
Polizza
Professionale potenziata: verrà richiesta una polizza individuale di
Responsabilità Civile professionale come condizione per la nomina, anche per
l'amministratore interno.
L’obiettivo
della Riforma sarebbe quello di pretendere maggiori garanzie sulla competenza e
sulla preparazione dell'amministratore, che dovrà essere sempre un
professionista certificato e assicurato, scoraggiando il fai da te e
l’autogestione anche nelle piccole compagini.
Per chi, invece, esercita già, resterà
valido il diploma di scuola superiore, purché il soggetto abbia svolto
attività di amministrazione per almeno un anno nell’arco dei tre anni
precedenti.
La Riforma mira a innalzare l'asticella per il futuro della professione,
non a penalizzare chi la svolge già con regolarità.
Un punto molto discusso, infatti, ha riguardato il
cosiddetto “condòmino-amministratore”: questa figura verrebbe di fatto abrogata,
in quanto equiparata a quella del professionista.
La proposta di legge, se approvata nel testo attuale,
eliminerà la distinzione tra amministratore professionale e
condòmino-amministratore, imponendo a quest'ultimo di avere gli stessi
identici requisiti del professionista esterno.
Dunque, un condòmino che volesse amministrare il condominio in cui risiede
dovrebbe essere in possesso dei seguenti requisiti a partire dall'entrata in
vigore della nuova legge:
·
Laurea triennale;
·
Abilitazione
professionale, con obbligo di formazione annuale;
·
Iscrizione all’Elenco
Nazionale di prossima nascita;
·
Copertura assicurativa.
Trovare un non professionista con tutti questi requisiti
sarà praticamente quasi impossibile.
Inoltre, come già accennato, la clausola di
salvaguardia per coloro in regola con i requisiti previsti nel 2012 si attiverà
solamente per i professionisti effettivi, per cui, per mancanza di
requisiti, andranno a decadere tutti quei condòmini-amministratori
nominati prima dell’entrata in vigore della riforma.
Il principio è chiaro: il condòmino non può più
amministrare in esenzione (anche nei piccoli stabili) e deve
equipararsi, in tutto e per tutto, al professionista esterno. Questo porterà
tutte le compagini amministrate da un condòmino, grandi o piccole che siano, a
doversi rivolgere ad un vero amministratore condominiale.
Visti gli obiettivi prefissati dalla nuova riforma, c’è
ragione di credere che anche il limite dei 9 condòmini per l'obbligatorietà
della nomina dell'amministratore verrà abolito, anche se in maniera
indiretta.
La vera eliminazione sarà diretta verso
l’amministratore non professionale o il semplice facente funzioni.
Il DDL 2692 eliminerà tutte le esenzioni ai requisiti minimi ad
oggi previste nell’art. 71 bis disp. att. c.c, imponendo a
chiunque amministri, anche un condominio di sole 2 persone, di avere tutte le
certificazioni necessarie.
Quindi, indipendentemente dalle soglie relative al numero dei condòmini, verrà
reso di fatto impossibile l'auto-gestione non professionale in tutti i
condomini.
La ratio sarà la seguente: ‘’chi si vorrà autogestire dovrà diventare
un professionista a tutti gli effetti’’.
Questo per impedire che nei piccoli condomìni ci si abbandoni a quelle gestioni
creative che incentivano nero e portano gli edifici a non essere mai a
norma con gli obblighi di legge in tema di sicurezza, contabilità, privacy
ed efficientamento energetico.
In pratica, anche nei condòmini con meno di 9 condòmini,
a meno che non sia presente un partecipante che abbia tutti i requisiti per
amministrare, sarà necessario nominare un professionista esterno e il
semplice facente funzioni si estinguerà.
Durata e onorario del mandato
La Proposta
interviene sul mandato, chiarendo aspetti che spesso hanno generato
contenziosi.
·
Mandato annuale e rinnovabile: il mandato
dell'amministratore manterrebbe la durata annuale, ma verrebbe formalmente
definito come rinnovabile di anno in anno salvo revoca
esplicita da parte dell'Assemblea. Ergo, senza esplicite richieste di
revoca e senza che si siano verificati illeciti, l’amministratore rimane in
carica anche senza conferma;
·
Compenso per la Prorogatio: viene introdotto
l'obbligo di riconoscere un compenso anche per l'attività svolta
dall'amministratore nel periodo di prorogatio (il periodo in cui
l'amministratore revocato o dimissionario deve continuare a operare fino alla
nomina del successore), eliminando una precedente incertezza interpretativa e
garantendo il servizio.
Trasparenza finanziaria e Fondo
Speciale Lavori
Il DDL
rafforzerà gli strumenti a tutela della gestione economica.
·
Rafforzamento del Fondo Speciale: viene potenziato
l'istituto del Fondo Speciale Obbligatorio per i lavori straordinari. La
proposta renderebbe più flessibile la sua costituzione, consentendo di
approvare il fondo anche solo sulla base del preventivo approvato, per
avviare i lavori senza attendere l'integrale incasso delle quote.
Questo accelererebbe l'avvio degli interventi.
·
Tracciabilità Economica: viene promossa una
maggiore tracciabilità delle operazioni, equiparando, di fatto, la gestione
condominiale a quella di una piccola impresa per quanto riguarda la
documentazione e la chiarezza dei flussi finanziari.
Potrebbe
essere prevista l’istituzione di un elenco di revisori condominiali presso il
Ministero.
Nei condomini con più di 20 proprietari, la nomina del revisore diventerà
obbligatoria: questo professionista resterà in carica per due anni e il mandato
non sarà tacitamente rinnovabile. Una volta che il rendiconto sarà certificato
dal revisore e approvato dall’assemblea, dovrà essere depositato presso la Camera
di commercio competente per territorio.
Sicurezza e Barriere
Architettoniche
Sul fronte
della sicurezza, non basterà più inserire i dati nel registro anagrafe
condominiale.
Sarà obbligatorio che le informazioni sulle parti comuni dell’edificio
siano verificate e certificate annualmente da una società di consulenza per la
sicurezza e salute sul lavoro certificata.
Lo strumento di riferimento sarà il RAS, che già è in adozione nei
condòmini meglio amministrati.
Le indiscrezioni sul testo evidenziano l'intenzione di spingere i condomini che
rientrano in specifiche categorie (es. per anzianità o localizzazione) a
dotarsi di misure di abbattimento delle barriere architettoniche (ad esempio,
l'installazione di ascensori), al fine di migliorare il valore e
l'accessibilità dello stabile.
Altro grande appuntamento
riguarda l’efficienza energetica. L’Italia ha tempo fino a
maggio 2026 per recepire la
cosiddetta direttiva Case green. Si tratta di una normativa europea
il cui testo finale è stato approvato dal Parlamento europeo.
Con questa nuova
Direttiva entrerà in vigore l'obbligatorietà, per ogni Stato membro, di adottare
un piano nazionale di efficientamento energetico che preveda la riduzione del
consumo energetico medio degli edifici già esistenti, con un taglio -
rispettivamente - del:
- 16% entro il 2030;
- 20-22% entro il 2035.
I singoli Stati potranno
adeguarsi secondo strategie autonome, pur sempre rispettando il vincolo che
tali risultati siano raggiunti con 55% d'interventi di ristrutturazione sugli
edifici più energivori.
Pertanto, posta una riduzione del 16% del consumo energetico medio su scala
nazionale, il 55% degli
interventi posti in essere per raggiungere tale risultato dovrà essere
effettuato sugli edifici con la classe energetica peggiore.
Confermato che entro
il 2050 l'intero parco edifici degli Stati membri dovrà essere
a zero emissioni.
Bisogna considerare che
il nostro Paese parte da una situazione di svantaggio rispetto agli altri Stati
europei: in Italia, infatti, la maggior parte degli edifici, circa il 55%, si
trova ancora nelle classi energetiche più basse, ovvero la F e
la G. Questo significa che più della metà delle case consuma troppa energia. Il
problema pratico che si presenterà nel 2026 sarà affrontare questi lavori con
poche risorse pubbliche, dato che sono rimaste a disposizione ben poche
detrazioni fiscali.
Giudice
competente per le liti
C’è una riforma che ha già una data precisa
di avvio, salvo nuovi rinvii: il 31 ottobre 2026 cambierà la
competenza per le liti legali.
A partire da quel giorno, il giudice di pace avrà una
competenza esclusiva in materia condominiale molto più ampia di quella attuale.
Oggi questo magistrato si occupa solo di liti relative a misure e modalità
d’uso dei servizi condominiali e di cause su beni mobili fino a 10mila euro
di valore (limite attivo dal 1° marzo 2023).
Con la nuova norma, la sua competenza si estenderà a tutte le cause
condominiali, anche quelle di valore superiore a 10mila euro.
Resteranno escluse solo alcune eccezioni specifiche, come le questioni che
riguardano la proprietà individuale o comune. Questo passaggio mira a
velocizzare la giustizia, spostando un grande volume di contenziosi dai
tribunali ordinari ai giudici di pace.
Morosità
Cambiano le regole per i condòmini inadempienti: i creditori possono
rivalersi direttamente sulle somme disponibili nel conto condominiale
e, in via sussidiaria, sui beni dei condòmini inadempienti, nella misura della
morosità.
