Analisi della Riforma del Condominio: DDL 1816

Il DDL 1816 del 2026 (primo firmatario Sen. Tosato, Lega) – insieme alla recente A.C. 2692 ritirata – rappresenta l’ultima proposta di riforma organica della disciplina condominiale. L’obiettivo dichiarato è correggere le criticità dell’attuale normativa (L. 220/2012 e Codice Civile artt. 1117-1139) su amministratore, assemblea, morosità, sicurezza e trasparenza.

Iter legislativo (dic 2025 – apr 2026)

Data	Evento
2025-12-17	Presentazione A.C. 2692 (riforma condominio)
2026-03-03	Ritiro A.C. 2692 (nessun testo attivo)
2026-02-24	Presentazione S.1816 in Senato (Tosato et al.)
2026-03-18	Assegnazione S.1816 alla 2ª Commissione Giustizia
2026-04-21	Inizio esame in Commissione (audizioni)
2026-…	Continuazione iter in Commissione; discussione in Aula; promulgazione.

Il DDL 1816 conta 11 articoli. Il testo (non ancora pubblicato in G.U.) introduce modifiche al Codice Civile e alle disposizioni d’attuazione (artt. 63, 67, 70, 71-bis), nonché a leggi speciali (L. 392/1978 sugli affitti). L’iniziativa si propone di correggere aspetti critici emersi dopo il 2012: in particolare la tutela dell’amministratore, la disciplina delle morosità, la sicurezza degli edifici, la trasparenza contabile e la professionalizzazione degli amministratori. Diversamente dalla pdl Gardini (A.C. 2692) fortemente criticata (richiedeva laurea e revisore contabile obbligatorio), il nuovo DDL evita tali requisiti e si limita ad alleggerire certi vincoli, mantenendo sostanzialmente vigenti le strutture fondamentali della legge attuale.

Novità principali proposte

·        Amministratore di condominio: L’art. 1 riscrive l’art. 1129 c.c. allargando le tutele. La durata del contratto di mandato dell'amministratore sarà annuale, con rinnovo automatico fino a revoca. L'incarico affidato senza previa specifica analitica del compenso diventerà annullabile anziché nullo. Introdotto anche un esonero di responsabilità per colpa di morosità dei condòmini, qualora l'amministratore dimostri di aver fatto tutto quanto in suo potere per il recupero del credito e per risolvere la questione da cui è derivato il danno.
Altra novità sostanziale sarà l'introduzione dell'obbligo di pubblicazione online di rendiconto ed estratto conto trimestrale (entro 30 gg), pena la revoca. Questa richiesta di trasparenza, inevitabilmente, porterà anche gli amministratori più ''arretrati'' a digitalizzare i condomìni amministrati, creando interfacce utente consultabili dai condòmini.
Infine, per ovviare all'annoso problema dei passaggi di consegne, sempre più lunghi ed estenuanti, dovrebbe essere introdotto un termine di 30 giorni dalla nomina del nuovo amministratore per l'effettuazione presso lo studio dell'uscente.
Altra novità importante dovrebbe essere l'introduzione di un compenso pari a 1/12 del compenso annuale per le attività urgenti eseguite dopo la cessazione. Questa sarebbe una svolta molto gradita dalla categoria professionale, che oggi si ritrova responsabile dopo la revoca a gratis.

·        Assemblea e delibere: L’art. 2 riduce a 1/3 dei presenti e 1/3 del valore millesimale dell'edificio il quorum per approvare gli interventi obbligatori di sicurezza. Questa nuova disciplina faciliterà sicuramente l'approvazione e l'avvio di lavoro urgenti.
Altra novità che si vocifera è legata alle assemblee di supercondominio: ad oggi, tali enti di gestione spesso rimangono bloccati dall'assenza di un rappresentante del singolo condominio facente parte del supercondominio, figura che, ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c. sarebbe l'unica legittimata a presenziare alle assemblee per la gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore. Con la nuova riforma, il condominio potrà nominare come proprio rappresentante all'interno del supercondominio il proprio amministratore condominiale, inviandolo così alle assemblee ordinarie di supercondominio.
Sembrerebbe permanere il divieto alla possibilità per l'amministratore di ricevere deleghe anche per le assemblee di condominio.

·        Morosità e compravendite: L’art. 4 abilita la sospensione di tutti i servizi (anche essenziali come acqua e riscaldamento) dopo 6 mesi di accertata morosità per i condòmini non in regola con i pagamenti. Tale provvedimento inasprirebbe la normativa vigente, che prevede questa sanzione solo per i servizi suscettibili di utilizzo separato.
Modifiche anche per l'art. 63 disp att. c.c., in tema di compravendita immobiliare: l'avente causa, invece che per un solo anno precedente e quello in corso, sarà solidalmente responsabile con il venditore per gli oneri ordinari dell'anno in corso e dei due precedenti.  
Si paventa anche che la certificazione dello stato dei pagamenti e delle liti diventerà un documento obbligatorio per il notaio al fine della stesura del rogito.

·        Assicurazione condominiale: L’art. 3 renderà obbligatoria la stipula di una polizza con massimale adeguato al valore dell'edificio. Le clausole base che dovranno essere coperte, come espressamente citato, saranno perimento parziale o totale dell'edificio e RC verso terzi.

·        Sanzioni condominiali: L’art. 6 introdurrà la responsabilità del condòmino per le violazioni al regolamento condominiale commesse da chiunque usi l'unità immobiliare (inquilini, ospiti, ecc.). Le modalità per esperire la sanzione dovrebbero rimanere invariate rispetto al vigente art. 70 disp. att. c.c., con solo un allargamento di responsabilità per i condòmini.

·        Formazione e requisiti: L’art. 7 abolisce l’esonero per gli amministratori interni per i requisiti di onorabilità e professionalità prescritti ai sensi dell'art. 71 bis disp. att. c.c. per i professionisti esterni.  
Ora, se il condominio minimo (meno di 9 partecipanti) vorrà autogestirsi, uno dei condòmini dovrà necessariamente possedere un diploma e, soprattutto, l'abilitazione all'esercizio della professione, con comprovata formazione periodica obbligatoria.
Pertanto, la nuova riforma, sembrerebbe non toccare i paletti riguardo al condominio minimo, prevedendo l'obbligo di amministratore solo dal nono partecipante in poi. Ma, indirettamente, con questa stretta la figura dell'amministratore interno sembra destinata a soccombere.
Resi più stringenti anche i requisiti professionali per gli amministratore che vorranno gestire condòmini con più di 50 unità, o con un rendiconto annuale superiore ai 100.000€. Per poterlo fare, i professionisti avranno l'obbligo di conseguire certificazione UNI 10801:2024.

·        Conduttore e prededuzione: L'inquilino diverrà solidalmente responsabile con il proprietario per le spese di riscaldamento. Questo tramite modifica della L. 392/1978.

·        Agevolazioni fiscali: L’art. 10 dovrebbe introdurre una detrazione IRPEF del 19% sul compenso dell'amministratore (fino a 500€/anno) per l'abitazione principale, che verrà riconosciuta al condòmino a seguito di invio della Certificazione della Detraibilità da parte dell'amministratore in carica all'AdE.

Confronto con la normativa vigente

Aspetto	Normativa vigente	Novità proposte (DDL 1816)
Amministratore – Durata	Incarico annuale, rinnovo annuale.	Rinnovo automatico fino a revoca/dimissioni.
Amministratore – Responsabilità	Responsabilità piena anche senza compenso per urgenze.	Esonero per morosità comprovata; compenso per atti urgenti post cessazione (1/12).
Contabilità e Trasparenza	Estratto conto su richiesta.	Obbligo online trimestrale; Polizza obbligatoria.
Assemblea – Quorum	Lavori obbligatori: 1/2.	Lavori sicurezza: 1/3 (partecipanti + valore millesimale).
Morosità – Sospensione	Servizi separabili (spesso esclusi essenziali).	Abilita blocco anche su servizi essenziali.
Morosità – Acquirente	Solidarietà anno in corso + 1 precedente.	Solidarietà anno in corso + 2 precedenti.
Supercondominio	Divieto deleghe all'amministratore.	Amm.re può essere nominato rappresentante dai condòmini.
Sanzioni regolamento	Responsabilità incerta per terzi.	Condòmino risponde per violazioni di terzi (inquilini/ospiti).
Requisiti di professionalità	Esonero per amministratori condòmini.	Obbligo formazione e diploma per l'amministratore interno; Certificazione UNI 10801 per chi amministra grandi condomìni.
Conduttore	Subentra nel voto riscaldamento ma non paga.	Solidale nel pagamento riscaldamento/climatizzazione.
Esecuzioni immobiliari	Prededuzione solo concorsuale.	Estensione a espropriazioni individuali.
Agevolazioni fiscali	Nessuna.	Detrazione IRPEF 19% su compenso (max 500€) per il partecipante con abitazione principale all'interno del condominio.