Il costruttore può nominare l'amministratore di condominio?

 

Solo l'assemblea può arrogarsi l'inderogabile diritto della nomina, conferma o revoca dell'amministratore condominiale.

Pertanto, eventuali convenzioni contrattuali, seppur approvate all'unanimità, vanno ritenute imprescindibilmente nulle e, di conseguenza, inapplicabili.
Articoli espressamente richiamati all'interno di regolamenti predisposti dal costruttore, così come clausole presenti unicamente negli atti di compravendita, non hanno alcuna validità giuridica.

La ragione va ricercata all'interno de Codice Civile.

L'art. 1129 del Codice disciplina le modalità di nomina e revoca dell'amministratore.
In aggiunta, la tematica delle delibere di nomina e revoca, sono affrontate anche all'interno dell'art. 1136, ove vengono prescritti i quorum necessari per deliberare correttamente in tal senso.

I suddetti articoli sono menzionati all'interno dell'art. 1138 IV comma del Codice Civile, che recita:
''Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137''.

Su tali dettati normativi, si fonda la sentenza n. 13011/2013 della Cassazione, che conferma che:
''La nomina e la revoca dell’amministratore condominiale spettano, inderogabilmente, all’assemblea. Pertanto, la clausola del regolamento condominiale – quand’anche approvata nei termini e modi indicati dalla legge – che riserva ad uno o più soggetti, per un tempo indeterminato, la nomina dell’amministratore è viziata da nullità''.

Pertanto, a nostro avviso (e non solo!), il costante accanimento dei costruttori ad inserire tali clausole si dimostra perennemente sciocco e ingiustificato, poiché è evidentemente pacifico come il diritto di nominare un amministratore è appannaggio esclusivo dell'assise di condominio, che lo esercita senza che siano ammesse interferenze di alcun tipo.

Non contento, spesso il costruttore fa inserire all'interno di suddette clausole anche dei termini di durata del proprio (non) diritto di arrogarsi la decisione su chi dovrà assumere il ruolo di amministratore dello stabile. Anche tale convenzione è - ovviamente - nulla.

Qualche costruttore, col tempo, pare aver imparato ad interpretare la Legge e fa nominare il proprio amministratore di fiducia tramite delibera assembleare, durante un’assise che si svolge successivamente alla costituzione del condominio, ossia a seguito del primo atto di compravendita.
Durante tale assemblea, il neo condòmino e il costruttore nominano il nuovo amministratore, senza aspettare che i futuri proprietari possano scegliere tale carica.
Tale mezzo è indiscutibilmente lecito, ma non mette al riparo il nuovo amministratore dall’essere revocato in qualunque momento in una nuova assemblea, se sono sopraggiunte delle irregolarità per le quali tale operazione diventi possibile.
(leggi: https://amministrazionipetrelligarau.blogspot.com/2024/01/chi-puo-convocare-lassemblea.html)

Di conseguenze, se nel regolamento e/o nel rogito sono presenti delle clausole che prescrivono una precisa durata dell'incarico dell'amministratore, volte ad impedire all'assemblea di provvedere ad una revoca tempestiva, esse sono da ritenersi nulle.

Anche in questo caso, la ratio di tale presupposto va ricercata nell'art. 1129, interamente inderogabile.
Al suo interno, precisamente al X comma, esso prescrive che:
''L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revocata o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.''

Per quanto la suddetta norma non abbia ancora un'interpretazione giurisprudenziale univoca, certamente non può essere messa in discussione prescrivendo fantasiose durate inferiori all'anno ''l'amministratore decade automaticamente alla prima assemblea ordinaria successiva al termine del precedente esercizio, anche se non si è ancora compiuto l'anno di mandato''), così come non saranno ammissibili deroghe al rialzo (''l'amministratore dura in carica 3 anni'').

Per ulteriori chiarezza sugli orientamenti giurisprudenziali riguardo la durata della carica, invitiamo a visitare il seguente link:
https://www.anaciroma.it/leggi-condominio/riforma-condominio/496/durata-incarico-amministratore.html