I primi obblighi fiscali nascono in capo all’amministratore qualora vi sia la presenza di un appartamento condominiale la cui rendita catastale a carico del singolo condomino superi i 25,83€ . In tal caso, l’amministratore dovrà redigere e rilasciare ai singoli condomini una certificazione con il calcolo della rendita catastale che ogni soggetto dovrà dichiarare all’interno della propria dichiarazione dei redditi . Se l’appartamento condominiale è sfitto, o occupato dal portiere , il calcolo della rendita si effettuerà rivalutando del 5% la rendita catastale dell’immobile e ripartendo per millesimi di proprietà il risultato ottenuto da tale operazione . Se, invece, l’appartamento condominiale fosse concesso in locazione , oltre alla rivalutazione della rendita del 5% ( stessa operazione di sopra ), bisognerà operare una svalutazione del 15% del canone locatizio annuo ( per contratti di locazione commerciale, o abitativi a canone libero ), che sarà seguita da un’ulteriore sval...

  Una qualsivoglia ripartizione che non rispetti i criteri legali prescritti dal Codice Civile, oppure i criteri convenzionali riportati in un regolamento condominiale di natura contrattuale può essere soggetta ad impugnativa . Ma, non è d'interpretazione univoca la tipologia di vizio che affligge la delibera in questione, in quanto la stessa, in base alle sue caratteristiche, può differenziarsi fra delibera affetta da vizi di nullità e delibera, invece, solamente annullabile . La differenza fra le due delibere sopracitate è sostanziale: una delibera nulla è una delibera contraria alla Legge , pertanto può essere impugnata in ogni tempo e da qualunque condomino , anche da chi ha votato favorevolmente per la sua approvazione. L' imprescrittibilità è la caratteristica principale di questa tipologia di delibere e la stessa si determina in base all' oggetto della delibera stessa. Di fatti, è proprio l'oggetto che ci permette d'individuare se il vizio affliggente u...

Tu e gli altri condòmini siete d'accordo a rivolgervi a un nuovo amministratore di condominio, decisi a revocare quello in pectore per promuovere un cambiamento. Una volta trovato un nuovo professionista che vi aggrada e ricevuto il relativo preventivo, pensate di essere pronti al cambio. Beh, non è sempre così.  Come per tutte le cose, anche per il cambio dell'amministratore di condominio ci sono delle regole e dei passaggi specifici da seguire, che vanno pedissequamente rispettati, pena la possibilità di non riuscire a cambiare e di rimanere ancora un ulteriore anno (se non di più) con il vecchio amministratore che non ci convince.  Noi dello Studio Petrelli-Garau abbiamo ideato questa semplice guida online, che aiuterà i nostri futuri clienti a districarsi nei meandri di una corretta nuova nomina e che è frutto di varie casistiche che, purtroppo, ci sono capitate negli anni. 1) La convocazione dell'assemblea: l'argomento all'ordine del giorno Il primo punto da ...

  Qualora il condominio, per il montaggio dei ponteggi necessari ad eseguire dei lavori di ristrutturazione dell’edificio, debba richiedere accesso ad un’ area privata , la Giurisprudenza di riferimento è rappresentata dall’ art. 843 del Codice Civile e da relative sentenze interpretative. Nello specifico, la Sentenza del Tribunale di Sassari n. 1154 del 16/11/2022 ha affrontato proprio il tema del ponteggio in proprietà privata e ha analizzato quanto disposto dal Codice Civile , chiarendo che, se sulle parti comuni del fabbricato condominiale debbano essere effettuati dei lavori, i condòmini devono mettere a disposizione dell’impresa appaltatrice le parti di proprietà esclusiva , come cortili e/o giardini , per permettere l’installazione dei ponteggi . Il proprietario della proprietà privata interessata dall’installazione può opporsi alla stessa solo ove quest’ultima non sia effettivamente necessaria . Con tale affermazione, non s’intende una disquisizione tecnica rigu...

Ormai soltanto il Consiglio Europeo si frappone fra l'approvazione formale e totale del testo della famosa Epbd e la sua entrata in vigore.  Infatti, il Parlamento Europeo ha approvato la nuova Direttiva ''case green'', con 370 voti favorevoli contro 199 contrari. Come già da noi preventivamente illustrato in questo articolo (link:  https://amministrazionipetrelligarau.blogspot.com/2023/12/novita-sullapplicazione-della-direttiva.html ), con questa nuova Direttiva entrerà in vigore l'obbligatorietà, per ogni Stato membro, di adottare un piano nazionale di efficientamento energetico che preveda la riduzione del consumo energetico medio degli edifici già esistenti , con un taglio - rispettivamente - del: 16% entro il 2030 ; 20-22% entro il 2035 .  I singoli Stati potranno adeguarsi secondo strategie autonome, pur sempre rispettando il vincolo che tali risultati siano raggiunti con 55% d'interventi di ristrutturazione sugli edifici più energivori. Pertanto, pos...

L’ art. 1136 VII comma c.c. stabilisce che “ delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore ”. Il termine ‘’ trascrizione ’’ va ad indicare una copia integrale, pertanto non è concesso all’amministratore, responsabile della tenuta del registro verbali, di apportare qualsivoglia modifica . La trascrizione di tutto il percorso formativo della volontà assembleare è soltanto un elemento probatorio , tanto è vero che gli ermellini hanno negato la possibilità di ricorrere alla prova testimoniale in giudizio per dimostrare una volontà assembleare difforme da quella indicata nel verbale . L’esperienza giudiziaria insegna che il verbale è considerato  scrittura privata  e quindi non è possibile procedere in sede penale nei confronti di chi lo redige per il reato di falso ideologico ( Cassazione penale 14.1.1987 n. 1274 ), ed ancora, nel caso di esibizione da parte dell’amministratore di una copia di verbale d’...

  Differenza fra Catasto e Conservatoria : Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato , appartenenti a soggetti privati e pubblici. Tra i beni registrati, sono comprese anche le superfici occupate da strade ed acque. Attualmente gli atti catastali sono stati acquisiti in formato digitale e fanno parte di in un sistema informativo elettronico , in stretto contatto e comunicazione con altre banche dati. Per ogni unità immobiliare, ovvero per ogni parte di immobile autonomamente atta a produrre un reddito proprio, sono riportati in catasto i suoi elementi di identificazione, come: comune, sezione, foglio, particella, subalterno, consistenza, categoria, classe di redditività e rendita catastale . La funzione principale del catasto è a livello fiscale .  È l’ufficio più indicato quando si vogliono conoscere i dati catastali per ricavare l’importo dell’IRPEF, ad esempio. Figureranno al ca...

Per quanto riguarda la locazione d’immobili, è doverosamente da premettere che, per il condominio, l’unico soggetto legittimato al pagamento delle spese è il proprietario dell’immobile, in quanto a tutti gli effetti condòmino . Il conduttore resta soggetto esterno , per quanto intrattenga rapporti con la compagine condominiale e sia pienamente legittimato all’utilizzo delle parti comuni. Ma, la mera ripartizione delle spese condominiali, resta un accordo interno al contratto di locazione, rispetto al quale il condominio è terza parte estranea . Al massimo, l’amministratore condominiale, fra i servizi resi, può occuparsi di gestire una contabilità separata sulla base degli accordi contrattuali tra locatore e conduttore, ma tale operazione riveste il carattere di semplice convenzione professionale e nulla ha a che vedere con il condominio in sé e per sé, da un punto di vista civilistico. In linea legale ( e teorica, a prescindere dalla prassi ), per la riscossione delle quote c...