DISTRAZIONE DEL FONDO LAVORI DA UN INTERVENTO AD UN ALTRO
Nel caso di lavori straordinari già deliberati ma non ancora iniziati, il denaro accantonato può essere ridestinato per altri usi.
L'amministratore non può mai stornare il denaro dal fondo straordinario per pagare spese ordinarie (es. bollette della luce, pulizie, ditta dell'ascensore) o altre emergenze. Se lo fa, anche a causa di momentanea mancanza di liquidità sul conto corrente comune, commette un grave illecito contabile e rischia una denuncia per appropriazione indebita o una richiesta di risarcimento danni.
Se il condominio ha cambiato idea e preferisce usare quei soldi per un'altra spesa, l'assemblea deve obbligatoriamente seguire due passaggi successivi:
1) Revocare la precedente delibera dei lavori: l'assemblea deve stabilire formalmente che non c'è più l'interesse a eseguire quelle opere straordinarie;
2) Svincolare il fondo: una volta annullati i lavori, l'assemblea delibera la nuova ridestinazione delle somme accantonate.
Per approvare lo storno dei soldi verso un'altra spesa o farli confluire nel fondo cassa ordinario, l'assemblea deve deliberare con le stesse maggioranze che erano state necessarie per approvare i lavori iniziali (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi).
Ovviamente, la revoca della delibera non cancella automaticamente il contratto con la ditta appaltatrice.
L’assemblea può decidere di non eseguire più quei lavori, ma se l’Amministratore aveva già validamente stipulato un appalto in esecuzione di una delibera sufficientemente determinata, il Condominio resta vincolato sul piano contrattuale con l'appaltatore, trovandosi potenzialmente passibile di sanzioni per mancato guadagno e il pregiudizio economico creato alla ditta.
Inoltre, nel condominio, non sempre tutto è lineare e le casistiche possono essere disparate.
IL CASO PARTICOLARE DEL FONDO PER LAVORI STRAORDINARI SU BENE IN CONDOMINIO PARZIALE DA RIDESTINARE PER INTERVENTI SU UN ALTRO BENE IN CONDOMINIO PARZIALE
Poniamo il caso in cui siano stati deliberati lavori su un cancello automatico, ovviamente da ripartirsi secondo millesimi soltanto fra gli utilizzatori del bene.
Il Condominio decide, dato che i lavori non sono ancora partiti e non ci sono impegni contrattuali con la ditta, di rimandare i lavori originariamente deliberati, in favore di un intervento sul tetto, altro bene comune che, però, non interessa i proprietari dei posti auto.
In questo caso diventa fondamentale distinguere tra:
1) la revoca della precedente deliberazione relativa ai lavori sul cancello;
2) l’eventuale trasferimento diretto del relativo fondo ad altra opera;
3) la diversa possibilità di chiudere il fondo, ricostruire le singole posizioni creditorie e successivamente compensarle scorporando i crediti dalle nuove quote condominiali.
La distinzione è essenziale perché si tratta di operazioni giuridicamente differenti.
1. Revoca della deliberazione sul cancello
Il cancello interessa esclusivamente i proprietari dei posti auto e rientra quindi nella disciplina del condominio parziale di cui all’art. 1123, comma 3, c.c.
La relativa deliberazione può essere revocata dalla maggioranza competente dei comproprietari interessati.
Cass. civ. n. 791/2020 ha infatti chiarito che, nel condominio parziale, composizione dell’assemblea e maggioranze devono essere determinate con riferimento ai soli titolari del bene interessato.
Per maggioranza s'intende quella degli intervenuti che rappresentino la metà del valore millesimale.
2. Fondo cancello e spesa del tetto
La possibilità di revocare i lavori deve però essere distinta dalla sorte delle somme precedentemente versate.
Il fondo del cancello è stato costituito esclusivamente a carico dei proprietari dei posti auto, utilizzando i relativi valori millesimali, non essendo presente una specifica Tabella Cancello.
I posti auto, tuttavia, non partecipano alla spesa del tetto, essendo esterni alla relativa copertura.
La spesa del tetto interessa quindi una diversa compagine e deve essere autonomamente ripartita secondo la relativa Tabella A.
Ne consegue che non sarebbe corretto limitarsi a deliberare che: “il fondo del cancello diventi fondo per il tetto”.
In tal modo, infatti, una parte della spesa del tetto verrebbe sostanzialmente finanziata mediante somme determinate sulla base dei millesimi dei posti auto, sebbene tali proprietà non partecipino alla spesa del tetto.
Si avrebbe, in sostanza: una parte della provvista determinata secondo i millesimi dei posti auto + la restante parte secondo la Tabella A del tetto.
COSA NON SI PUÒ FARE: ATTENZIONE ALLA RICHIESTA SPECIFICA
Utilizzare delle somme raccolte tramite i millesimi dei posti auto per finanziare una spesa che non interessa tali proprietà significherebbe derogare all'art. 1123 c.c. mediante ripartizione convenzionale.
Come noto, la convenzione che deroga ai criteri legali di ripartizione ha natura negoziale e deve essere approvata da tutti i partecipanti.
E sì, in teoria sarebbero compresi anche quei condòmini che non hanno partecipato alla costituzione del fondo per il cancello, in quanto tale decisione si ripercuote anche su questi ultimi, che non possono beneficiare delle provviste accantonate e saranno chiamati ad un esborso più elevato, partendo da 0.
Tale fattispecie non rientretebbe nemmeno nell’ipotesi della mera erronea applicazione del criterio ad una singola spesa, che determina normalmente l’annullabilità della deliberazione.
Questo poiché l'errore involontario una tantum sarebbe difficile da difendere, a fronte della ponderata decisione di distrarre il fondo.
Pertanto, trasformare direttamente il fondo cancello nel fondo tetto mantenendone l’originaria imputazione comporterebbe il problema di finanziare la nuova opera secondo un criterio estraneo a quello ad essa applicabile.
Se si volesse assumere consapevolmente tale diverso assetto contributivo sarebbe necessaria una convenzione unanime dei partecipanti.
3. COSA SAREBBE CORRETTO FARE: NESSUNA REDISTINAZIONE, MA SCORPORO DEI CREDITI
Una gestione contabile corretta, però, potrebbe ovviare a questa problematica.
In soccorso, infatti, giunge la Cass. 25900/2022, che ci dice che i residui devono poter essere rilevati nei conti individuali dei condòmini e possono determinare, per compensazione, la riduzione delle quote successivamente dovute.
Sulla base di questa sentenza, si potrebbe articolare la seguente procedura:
1) revoca della precedente deliberazione relativa al cancello da parte della competente maggioranza del condominio parziale;
* ATTENZIONE: QUANDO SI PARLA DI MAGGIORANZA SI INTENDE 50% + 1 DELLE TESTE E ALMENO 500 MILLESIMI *
2) determinazione delle somme non più necessarie e ricostruzione, per ciascuna proprietà interessata, delle relative posizioni contabili tramite chiusura della gestione straordinaria precedentemente aperta;
3) riconoscimento dei conseguenti crediti in capo ai rispettivi proprietari;
4) approvazione autonoma dei lavori sul tetto e ripartizione integrale della spesa del tetto secondo la corretta Tabella A;
5) successiva regolazione dei rapporti di dare e avere, mediante compensazione dei crediti già maturati con le quote dovute dagli stessi proprietari per il nuovo intervento. In questo caso non avverrebbe nessuna riallocazione del precedente fondo e non si delibererebbe in tal senso. L'assemblea, con la maggioranza di cui sopra, si limiterebbe ad approvare, con le maggioranze di cui sopra, l'utilizzo dei crediti accumulati dal singolo soggetto a compensazione di nuovi debiti. TRATTASI DI UNA FATTISPECIE COMPLETAMENTE DIVERSA DALLA RIDESTINAZIONE DEL FONDO.
Con questa operazione non si verifica alcuna modifica del criterio di ripartizione del tetto.
Il posto auto non viene fatto partecipare alla spesa: rimane semplicemente individuata la provenienza del precedente credito. Il titolare di tale credito, qualora sia anche debitore di una quota relativa al tetto, può vedere regolate contabilmente le due contrapposte posizioni.
Tale sistema può essere applicabile anche qualora non tutti i condòmini siano comproprietari sia del tetto che del cancello.
Se un soggetto è creditore per il cancello e non deve nulla per il tetto, il suo credito non può essere assorbito dalla spesa del tetto tramite compensazione, perché manca proprio il debito da compensare. Pertanto rimarrebbe a credito verso il condominio per quanto già versato e quel credito rimarrebbe cristallizzato, senza però impedire lo scomputo dei crediti maturati dagli altri.
Ciò che deve essere chiaro è che NON È IN CORSO ALCUNA RIDESTINAZIONE del fondo o spostamento per altri usi.
Il fondo viene chiuso, le somme vengono fisiologicamente svincolate e i crediti che si generano vengono compensati su un'altra gestione per il singolo soggetto.
Non si tratta di un riutilizzo del fondo, bensì di un semplice scorporo dei crediti maturati attraverso SCONTO dei versamenti destinati ad una spesa che non si manifesterà.
Se viene espressamente richiesto di “ridestinare il fondo del cancello al tetto” come trasferimento automatico del fondo da una gestione all'altra, senza preventivo scioglimento nelle singole posizioni creditorie, l'interpello continuerà a presupporre una sola risposta: "serve l'unanimità".
Per cui si raccomanda di soppesare bene le richieste e le modalità con cui vengono formulate.
■ CONCLUSIONE PER IL CASO SPECIFICO
La revoca dei lavori relativi al cancello può essere deliberata a maggioranza dalla competente compagine del condominio parziale.
Non è invece corretto trasformare/ridestinare semplicemente il fondo cancello, mantenendone l’originaria imputazione, in un fondo destinato al tetto, perché ciò comporterebbe finanziare la nuova opera secondo un criterio contributivo estraneo a quello ad essa applicabile.
Si può ovviare all'unanimità qualora si proceda tramite un escamotage contabile: chiuso il fondo relativo al cancello e ricostruite correttamente le singole posizioni creditorie, il lavoro sul tetto può essere approvato e ripartito autonomamente secondo la propria Tabella A; i crediti già maturati potranno quindi essere utilizzati nella successiva regolazione dei rapporti di dare e avere con i medesimi proprietari, anche mediante scomputo o compensazione.
In tale ipotesi non viene modificato il criterio di ripartizione della spesa del tetto e non si realizza una “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123 c.c.
Pertanto, la maggioranza può deliberare la revoca dell’intervento precedente e la corretta regolazione contabile delle somme residue, purché siano integralmente salvaguardate e ricostruibili le posizioni dei singoli partecipanti e la nuova spesa venga autonomamente ripartita secondo il criterio ad essa applicabile.