L' art. 1138 IV comma c.c . tratta il tema dell'inderogabilità di alcuni articoli del Codice Civile - in tema di condominio - che non possono essere derogati all'interno di un regolamento condominiale, anche se approvato all'unanimità . Nonostante l'inderogabilità di alcune norme, la giurisprudenza, con varie pronunce, ha più volte sottolineato come sia possibile che un regolamento condominiale contrattuale introduca misure “ migliorative ” – vale a dire, condizioni più favorevoli per i condòmini – rispetto a termini inderogabili fissati dalla legge , purché tali interpretazioni non alterino la sostanza delle norme inderogabili ma ne rafforzino gli effetti a favore della collettività . Pur non essendoci una “ sentenza unica ” che raccolga ogni aspetto delle misure migliorative in materia di condominio, alcuni orientamenti della Cassazione indicano che un regolamento che ponga termini più stringenti e condizioni più favorevoli, pur rimanendo all’interno dei l...

  Il condominio, per la gestione di alcuni servizi , può sempre scegliere fra due strade: firmare un contratto d’appalto con una ditta o un libero professionista esterni che si occupino dell’esecuzione del servizio, oppure assumere direttamente delle figure professionali ( pulitore, portiere, giardiniere ). In caso di assunzione diretta , i lavoratori saranno a tutti gli effetti dipendenti del condominio . Solitamente, è l’assemblea a manifestare interesse riguardo all’assunzione di un dipendente, incaricando l’amministratore di iniziare la ricerca dei candidati . Alle volte, in casi di emergenza , l’iniziativa di ricercare figure professionali da sottoporre al giudizio dell’assise può partire anche dall’amministratore . La gestione dei dipendenti condominiali è demandata all’amministratore , secondo disposizione di legge. Ai sensi del d.lgs. 81/08 la figura dell’amministratore di condominio viene ricondotta a quella del datore di lavoro . Per gestione , però, s’intende...

  Lo strumento di ripartizione delle spese che consente l’applicazione dei criteri legali proporzionali prescritti dall’ art. 1123 del Codice Civile , nonché strumento di rilevazione del valore millesimale di ciascuna unità immobiliare di proprietà esclusiva rispetto alla totalità dell’edificio, ai sensi di quanto previsto dall’ art. 68 disp. att. c.c. , oltre che strumento svolgente la funzione di formazione dei quorum costitutivi e deliberativi in assemblea, è la tabella millesimale . Le tabelle millesimali possono essere redatte da un tecnico incaricato dall’assemblea, che seguirà discrezionalmente, per la loro redazione, dei criteri legali , quali coefficienti correttivi ( di piano, di destinazione, di esposizione, di illuminazione ), pertinenze che possano migliorare il godimento del bene ( piscine , giardini e, se pertinenziali, cantine, posti auto e garage concorreranno a formare un unico valore millesimale dell’appartamento Cass. sent. n. 12018/2004 ) e superfici...

  Trasformare un box in una casa non è impossibile, ma si tratta di un’impresa molto complicata, soprattutto se tale box è situato in un’autorimessa condominiale. Anzitutto, infatti, il primo ostacolo che s’incontra con la realizzazione dell’opera consta proprio nel regolamento condominiale che, molto spesso, vieta espressamente questo tipo di trasformazioni edilizie . Inoltre, se l’autorimessa è condominiale, questo tipo di opera potrebbe cozzare con la gestione antincendio dell’area comune. Infatti, le autorimesse, anche quelle non rientranti nel PPI ai sensi del DPR 151/2011 , sono attività che sono sottoposte a stringenti normative antincendio prescriventi l’utilizzo di materiali ignifughi e con resistenza al fuoco REI 60-120 , sistemi di ventilazione e vie di fuga. L’utilizzo di tali materiali e sistemi verrebbero prescritti, inevitabilmente, anche per l’abitazione in autorimessa, che, fra l’altro, dovrebbe anche rispettare le normative antisismiche . Come se non ba...

  Roma  ha deciso di adottare una linea dura contro i  key box , le cassette porta chiavi utilizzate soprattutto per agevolare gli  affitti brevi . Con l’entrata in vigore del nuovo regolamento di Polizia Urbana , i condomìni che non provvederanno alla rimozione dei key box rischiano multe fino a 400 euro . L’obiettivo è preservare il decoro urbano e garantire la sicurezza. Tuttavia, le sanzioni vengono indirizzate all’intero condominio e non solo ai proprietari o gestori che utilizzano questi dispositivi .  Ciò ha sollevato dubbi sulla legittimità della misura, spingendo ANACI  a suggerire di diffidare chiunque ne faccia uso e a contestare l’applicazione indiscriminata delle multe. Un altro punto critico riguardante la gestione condominiale è la rimozione dei key box: questi, infatti, sono considerati proprietà privata, ma quando vengono installati su parti comuni o spazi pubblici possono rappresentare un’irregolarità. Gli amministratori sono ora...

Riguardo alla fibra ottica - e a problemi di arretratezza che possono insorgere, soprattutto in stabili di vecchia costruzione - possono nascere dei contenziosi all’interno dei condomìni, ad esempio quando il singolo condòmino vorrebbe installarla nel proprio appartamento, ma il condominio non è specificatamente predisposto per l’allaccio. In tal caso, potrebbe nascere la necessità, da parte dell’interessato, di eseguire degli interventi - afferenti anche al campo delle modificazioni di comuni - su parti murarie per permettere il passaggio della banda larga. Di contro, gli altri partecipanti al condominio potrebbero osteggiare tale procedura, creando impedimenti e coinvolgendo l’amministratore condominiale. Per dirimere la questione, oltre che al Codice Civile in tema di comunione, ovvero al noto art. 1102 c.c. - che prescrive che il singolo comunista può apportare a proprie spese modificazioni al bene comune per trarne maggior godimento - bisogna fare capo a vari riferimenti...