L’interpello n. 137/2024 del 20 giugno us affronta un problema che talvolta si è rivelato piuttosto spinoso (non da ultimo anche in occasione del recente DL 39 del 29 marzo 2024), che ha assunto un particolare rilievo soprattutto negli ultimi anni in conseguenza delle frequenti e repentine modifiche normative, introdotte pressoché da un giorno all’altro, in funzione delle quali il mantenimento della debenza della detrazione veniva vincolato all’avvenuto pagamento da effettuarsi entro una certa data. In tali casi, può capitare che, pur essendo rispettata la scadenza del giorno, le contabili bancarie riportino una data successiva (quale data di valuta o di esecuzione) con il rischio quindi che il pagamento possa essere considerato effettuato oltre termine massimo con evidentemente ripercussioni. Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate riguarda un condominio che in data 30 dicembre 2023 aveva effettuato con home banking i pagamenti legati al superbonus (quindi fruibili del superbon...

Attestare lo stato legittimo dell’immobile sarà più semplice. Con le modiche introdotte  saranno sanabili anche le varianti in corso d’opera realizzare prima della legge Bucalossi ( legge 10/1977 ) così che gli diventano più facili le compravendite, ma anche realizzare interventi di ristrutturazione e accedere alle relative detrazioni fiscali, altrimenti a rischio. Di particolare rilevanza anche la “ distinzione ” tra stato legittimo del condominio e quello del singolo appartamento , che consentirà di vendere anche senza lo stato dell’intero immobile e in parallelo farà si che eventuali irregolarità su un singolo appartamento non possano più bloccare i lavori sulle parti comuni . Le nuove norme stabiliscono, infatti, che: ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari  non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni  dell’edificio di cui all’ articolo 1117...

Per “ perimento del condominio ” si intende la distruzione, totale o parziale, dell’edificio, dovuta a cause indipendenti dalla volontà dei singoli condòmini. Può capitare infatti che, a seguito di avvenimenti naturali o accidentali ( come ad esempio terremoti, incendi, crolli ), l’edificio condominiale venga interamente o parzialmente distrutto. L' art. 1128 c.c. disciplina specificatamente la fattispecie del perimento .  La legge prevede due ipotesi in cui si può parlare, da un punto di vista giuridico, di perimento dell’edificio condominiale, e cioè quando a essere distrutto è: • l’intero fabbricato o almeno 3/4 di esso ; • il fabbricato in misura inferiore ai 3/4 di esso . In seguito al  perimento totale  o di una parte che rappresenti i 3/4 dello stabile, il  condominio si estingue automaticamente  e gli ex condòmini diventano  comproprietari del suolo . In tale ipotesi, ciascun condomino può scegliere se: approvare la  delibera d...

L’ art. 1127 del Codice Civile riconosce il diritto al proprietario dell’ ultimo piano dell’edificio , o al proprietario del lastrico solare o tetto di proprietà esclusiva, di poter sopraelevare , ossia di costruire nuove fabbriche o piani, a meno che non ci siano restrizioni specifiche in tal senso all’interno di un regolamento condominiale di natura contrattuale . Tuttavia, nonostante il Codice garantisca il diritto alla sopraelevazione, la stessa opera non è permessa in alcuni casi specifici, espressamente indicati dalla Legge. Il primo divieto ha, ovviamente, a che fare con la sicurezza : di fatti, sarà vietato sopraelevare se l’edificazione di nuovi piani potrebbe avere ripercussioni negative sulla stabilità dell’edificio condominiale . Se una perizia tecnica dovesse documentare problemi statici, allora viene concesso all’assemblea di opporsi alla nuova opera. Quello della sicurezza è un potenziale divieto imperativo . Di fatti, le norme tecniche per le costruzioni NTC 2...

La UNI 10200 è la normativa europea che prescrive come ripartire le spese relative al riscaldamento negli edifici. Essa suddivide in due componenti la spesa totale afferente l’impianto di riscaldamento centralizzato: 1) componente energetica , a sua volta costituita da: - consumi volontari , dovuti ai prelievi volontari di calore effettuati dai singoli utenti e contabilizzati dal sistema di contabilizzazione. Le relative spese sono ripartite in proporzione ai consumi individuali rilevati dal sistema. A seguito dell’approvazione del consuntivo e della ripartizione secondo quanto consumato, l’amministratore, per i consumi successivi, al fine di poter saldare durante l’anno la società che eroga il servizio, nelle quote richieste ai condomini attraverso il piano di ripartizione spese allegato al preventivo , dovrà considerare anche quelle relative al riscaldamento, calcolate in proporzione ai consumi totali dell’anno precedente, poi ripartiti in proporzione ai singoli consumi vo...

L’ art. 1118 IV comma del Codice Civile riconosce al singolo condomino il diritto di potersi distaccare dall’impianto di riscaldamento o condizionamento dell’aria centralizzato, purché venga appurato da un tecnico che il distaccamento non provochi notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini . Il distaccato, in quanto resterà in ogni caso comproprietario dell’impianto , sarà comunque chiamato a contribuire alle spese relative ai consumi involontari, oltre che di conservazione, messa a norma e manutenzione straordinaria dell’impianto , mantenendo il diritto di potersi riallacciare in qualsiasi momento, diritto che si estende anche ai suo eredi o aventi causa ( sentenza del Tribunale di Savona n. 502 del 3 maggio 2018 ). Essendo il distacco di per sé un atto contrario al risparmio energetico, eventuali nuovi distacchi successivi al primo restano decisamente residuali , in quanto suscettibili di squilibrio di funzionamento dell’impianto...

A volte, la presenza di più edifici autonomi ( ad esempio uno stabile diviso in più scale autonome ) non garantisce la costituzione automatica di un supercondominio . Può accadere, infatti, che questi edifici formino, secondo quanto disposto dal costruttore , un’ unica entità condominiale . Le disposizioni del costruttore possono essere contenute nel regolamento condominiale ( quali intestazione descrittiva della comunione a cui si riferisce il regolamento, o norma contrattuale che impedisce lo scioglimento ), oppure, in caso di assenza di riferimenti in tale statuto, sono desumibili dai primi rogiti . In situazioni del genere, la Giurisprudenza prevede la possibilità del distaccamento , inteso come distacco dalla propria compagine condominiale di appartenenza, con relativo esonero di partecipazione alle spese e di obbligo al rispetto delle delibere assembleari. Tale evenienza è espressamente disciplinata dal Codice Civile agli artt. 61 e 62 d.a.c.c . , che hanno proprio il c...