L’apertura del codice fiscale del condominio rappresenta uno dei primi adempimenti formali nella vita di un edificio in gestione condominiale. Sebbene il condominio non sia un soggetto dotato di personalità giuridica autonoma, esso è comunque riconosciuto dall’ordinamento come ente di gestione e, in quanto tale, deve essere identificato fiscalmente nei rapporti con fornitori, istituti di credito e Amministrazione finanziaria. Quando è necessario richiedere il codice fiscale Il codice fiscale del condominio è obbligatorio ogniqualvolta il condominio intrattenga rapporti di natura giuridica o fiscale, quali, a titolo esemplificativo: stipula di contratti di fornitura o appalto; apertura di un conto corrente condominiale; pagamento di fornitori con applicazione di ritenute; assunzione di dipendenti o collaboratori; adempimenti fiscali (Certificazione Unica, modello 770, quadro AC). Non è invece richiesta l’apertura della partita IVA , salvo casi eccezionali in...

  In presenza di usufrutto , la disciplina condominiale è abbastanza chiara, ma spesso fonte di confusione. Chi va convocato in assemblea? 🔹 Usufruttuario Deve essere convocato alle assemblee ordinarie . Ha diritto di voto per tutte le delibere di ordinaria amministrazione (gestione, manutenzione ordinaria, approvazione del bilancio, ecc.). 🔹 Nudo proprietario Deve essere convocato alle assemblee straordinarie . Ha diritto di voto per le delibere di straordinaria amministrazione e per quelle che incidono sul valore o sulla consistenza del bene. Sarebbe buona prassi per l’amministratore convocare comunque entrambi,   indicando chiaramente chi vota in relazione ai vari punti all’ordine del giorno. Pagamento spese condominiali La regola è quella dell’ art. 1004 e 1005 c.c. 🔹 Usufruttuario paga: spese di ordinaria amministrazione ; spese di manutenzione ordinaria ; spese per l’uso e i servizi comun...

  Il  Disegno di Legge n. 1861 mira a superare alcune criticità emerse con la Riforma del 2012 , puntando a una maggiore professionalizzazione della figura dell'amministratore e a un rafforzamento della trasparenza e della sicurezza negli stabili. Le modifiche proposte si concentrano in particolare su tre direttrici principali: la professionalizzazione della figura dell’amministratore, il rafforzamento degli strumenti di contrasto alla morosità e l’aumento della trasparenza nella gestione condominiale. Se approvate, alcune delle innovazioni previste — in particolare l’obbligo di certificazione secondo la UNI 10801 e l’introduzione dell’assicurazione obbligatoria per gli edifici — potrebbero incidere in maniera significativa sull’organizzazione e sulla gestione quotidiana dei condomìni, contribuendo a delineare un modello di amministrazione sempre più professionale e strutturato. Rafforzamento del ruolo e delle responsabilità dell’amministratore Uno degli aspetti centra...

  La disinfestazione condominiale, in caso di rilevazione di infestazioni , è obbligatoria . La Legge n. 82 del 25 gennaio 1994 disciplina tutte le attività inerenti la pulizia, la sanificazione degli spazi condominiali e la derattizzazione, attribuendo la responsabilità della programmazione e della disposizione  di tali interventi proprio all’amministratore di condominio. Si consiglia di effettuare ciclicamente attività di monitoraggio , eseguito da ditte specializzate , per provvedere alla disinfestazione in caso di esito negativo. La disinfestazione può essere preventiva , se negli spazi comuni dello stabile non vi è traccia di insetti o animali infestanti ma s’intende comunque evitarne a tutti i costi la comparsa. Essa è obbligatoria qualora un regolamento comunale la preveda annualmente . In alternativa, la disinfestazione può essere risolutiva . La risolutiva non è differibile e va eseguita dall'amministratore tempestivamente, quale atto conservativo che rientra ne...

  1) Controllo obbligatorio qualità dell’acqua Con cadenza annuale , in tutti i condomìni ove vi è una utenza idrica intestata al condominio, indipendentemente dal fatto che si tratta di un impianto idrico centralizzato, o di un impianto idrico comune a scopo di irrigazione/pulizia, ai sensi del d.lgs 18/2023 , è obbligatorio effettuare un campionamento dell'acqua atto a controllare la qualità dell’acqua, la sua potabilità e l’assenza di focolai di legionella. L’amministratore di condominio, salvo trasferimento dell’incombenza tramite delega sottoscritta in favore di un diverso soggetto , di fatti è automaticamente nominato GIDI ( Gestore Idrico Distribuzione Interna ) di ogni impianto idrico collegato al C.F. del condominio. Questo significa che l’amministratore è responsabile del tratto tra contatore e utenze finali (c.d. “punto di consegna”), quindi deve: garantire la buona manutenzione dell’impianto interno, verificare periodicamente l’assenza di conta...

  La disciplina della mediazione obbligatoria in Italia prevede che chi intende agire in giudizio per controversie condominiali debba prima esperire un tentativo di conciliazione, in quanto le liti condominiali sono indicate tra quelle soggette a mediazione obbligatoria, ai sensi dell’ art. 71-quater disp. att. c.c .. Sono giuridicamente esonerati in maniera espressa i procedimenti di ingiunzione (inclusa l’opposizione) dall’obbligo di mediazione fino alla pronuncia sulle istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione. In sostanza, il legislatore ha ritenuto che la richiesta del decreto ingiuntivo – strumento sommario e rapido – non richieda preventiva mediazione, purché questa sia attivata in seguito, se ci si muove in opposizione. Va fatto un distinguo fondamentale fra il concetto di ‘’ lite ’’ e quello di ingiunzioni o istanze giudiziali , per cui, invece, la mediazione è esclusa, trattandosi di fattispecie completamente diverse. Ad esempio, quindi, non...

Riguardo alla locazione delle parti comuni di un edificio, il primo dubbio che spesso sorge in capo all’amministratore è quello relativo ai quorum necessari per l’approvazione della stessa . La locazione di una parte comune di un condominio segue diverse regole in base alla durata del contratto e all’oggetto specifico. Ecco i principali criteri: ✅ Durata inferiore a 9 anni Se la locazione di una parte comune è di durata inferiore a nove anni , l’assemblea condominiale può deliberarla a maggioranza . In particolare: In prima convocazione: serve la maggioranza degli intervenuti + almeno il 50% del valore dell’edificio . In seconda convocazione: spesso basta la maggioranza degli intervenuti + almeno il ⅓ del valore dell’edificio . Alcune fonti indicano che la locazione di beni comuni è da considerarsi “amministrazione ordinaria” e quindi deliberabile a maggioranza semplice. ⚠️ Durata superiore a 9 anni Se la locazione della parte comune ...