La prorogatio imperii è l'istituto che consente all' amministratore , formalmente cessato dall'incarico, di continuare a gestire il condominio in attesa di un successore che prenda il suo posto. La  prorogatio  sta ad indicare proprio la continuità del mandato dell'organo dimissionario, revocato o in scadenza, fino a che non ne venga nominato uno nuovo. La ragione della prorogatio è piuttosto semplice: evitare che un condominio si trovi  improvvisamente sprovvisto di amministratore , in modo da scongiurare una possibile e pericolosa stasi della gestione. La  prorogatio imperii  trova applicazione ogni volta che l'amministratore non sia più in carica, qualunque possa esserne la ragione. Ciò significa che la prorogatio si applica tanto nelle ipotesi di  dimissioni  quanto in quelle di  revoca dell'incarico  da parte dell'assemblea,  scadenza del mandato  senza aver provveduto al rinnovo annuale, sopravvenuta perdita dei requisiti di o...

Qualora un amministratore di condominio si dimetta o venga sostituito dall’assemblea o dal Giudice, dovrà avvenire il passaggio di consegne . Quest’ultimo non è altro che l’ atto di successione tra il vecchio amministratore revocato o dimissionario e il nuovo amministratore appena nominato. Prima della riforma che ha modificato alcuni articoli che disciplinano il condominio all’interno del Codice Civile ( L. 220/2012 ), era pacifico ritenere che l’amministratore entrante si insediasse in carica a seguito della propria nomina, con conseguente soppressione dei poteri e della carica dell’amministratore uscente. Ma, a seguito dell’entrata in vigore della riforma, è stato chiarito che l’amministratore neonominato non assume la carica nel momento della sua nomina, bensì s’insedia a seguito dell’accettazione della nomina stessa, che si formalizza con il passaggio delle consegne. Nel frattanto, l’amministratore uscente resterà in carica, fino alla riconsegna della documentazione in suo ...

  Anzitutto, apriamo quest'articolo con una precisazione sulla terminologia. Revisionare le tabelle millesimali in un condominio può prevedere due sottocategorie di operazioni: la rettifica o la modifica . Rettifica e modifica si differenziano in base al tipo di motivazione/errore che conduce alla revisione. Tra l'altro, la motivazione di fondo sarà anche la discriminante che determinerà il quorum con cui andranno approvate le nuove tabelle millesimali . In base alla fattispecie potrebbero bastare  500 millesimi , oppure sarà necessaria l' unanimità . Tutto sarà disciplinato dall' art. 69 d.a.c.c. . Bisogna precisare che le tabelle millesimali possono essere sempre revisionate ( o quasi ) e che la loro natura ( legali o contrattuali ) poco incide sui quorum. E che, indipendentemente dal caso specifico, tutti i processi di revisioni dovranno iniziare con una prima assemblea, durante la quale i condòmini manifesteranno la volontà di procedere con la revisione - dettagl...

La deturpazione della facciata rientra nel concetto di '' decoro architettonico '', bene comune condominiale che andrebbe preservato. La fattispecie, però, presenta delle dovute differenziazioni rispetto ad altre casistiche che abbiamo già analizzato in articoli precedenti, quali ad esempio l'installazione di tende o di tapparelle, serrande e infissi. In tali casistiche si fa riferimento ad un'accezione puramente estetica del concetto di ''decoro'', che andrebbe determinata in base al parere soggettivo del Giudice, in caso di controversia. Se parliamo di '' deturpazioni '', provocate da imperizie o interventi privati eseguiti dai singoli condòmini, la concezione è ben differente, poiché se viene cagionato un danno evidente, la componente soggettiva viene ridotta, in quanto è documentabile l'oggettività di alterazioni quali lo sfregio di elementi decorativi, o, peggio ancora, il deterioramento di intonaci e parti murarie. Stess...

Apparentemente la risposta al quesito del titolo sembrerebbe negativa, alla luce di quanto previsto dall’ art. 1137 c.c. , che cita solo i condòmini come titolari del diritto d'impugnazione. Ma, come su vari argomenti che gravitano intorno alla sfera condominiale, anche su questo quesito urgono delle precisazioni, che dipendono dalla tipologia di vizio che affligge la delibera impugnabile. Delibera annullabile Se la delibera è semplicemente annullabile, l’amministratore non può impugnarla . Qualora ritenga, autonomamente, o su rimostranza di uno o più condomini, che sia per qualche motivo viziata, altro non può fare, proporre la convocazione di  una nuova assemblea, in cui discutere la modifica o l’annullamento totale della delibera ritenuta viziata. Ma se l’assemblea ritiene di convalidarla, allora l’amministratore non può procedere al successivo passo dell’impugnazione, anzi, ai sensi dell' art. 1130 c.c. dovrebbe seguitare ad eseguirla decorsi i famosi 30 giorni entro i qual...

  Ai sensi dell’ art. 1129 XI comma esistono due diverse modalità di revoca dell’amministratore: 1) revoca assembleare : l’amministratore viene revocato dall’assemblea con delibera assembleare per cui è richiesto quorum deliberativo costituito dalla maggioranza degli intervenuti, il cui voto rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio . Per poter revocare assemblearmente l’amministratore, l’assise avrà bisogno di una giustificazione specifica e potrà provvedervi in qualsiasi momento , purché la motivazione della revoca venga fatta presente nel verbale assembleare e sia intellettualmente onesta . Infatti, l’amministratore potrà essere revocato dall’assemblea anche prima del termine del suo mandato e precedentemente alla prima assemblea ordinaria in calendario . Affinché ciò accada, si dovrà verificare una delle seguenti contingenze: A) è l’amministratore stesso che convoca assemblea straordinaria , ponendo all’ordine del giorno la revoca e la nomina di un nuovo...

  Il Codice Civile, all’ art. 1129 X comma , prescrive che la carica di amministratore dura un anno, rinnovandosi alla sua scadenza per termine di egual durata . Sul significato di tale norma si sono scatenate varie correnti interpretative. 1) L’orientamento giurisprudenziale maggioritario ritiene che la carica di amministratore duri un anno , con possibilità di rinnovo dell'incarico per un termine di egual durata . Al termine dell’ultimo esercizio chiuso, l’amministratore pro tempore resterà in carica nella pienezza delle sue funzioni  quantomeno fino alla prima assemblea ordinaria utile, che sarà costretto a convocare entro 180 giorni dal termine dell’esercizio al fine di consentire l'approvazione del rendiconto annuale di gestione, così come prescritto dall' art. 1130 c.c. . Si viene a creare una condizione totalmente diversa ed opposta rispetto alla prorogatio imperii , che, per contro, si riferisce ad uno specifico periodo in cui l'amministratore resta in cari...

  Il preventivo costituisce una previsione di spesa relativa alla gestione in corso. L’approvazione delle cifre riportate costituisce un obbligo, per l’Agente contabile che si è occupato della sua redazione e somministrazione in assemblea, chiamato ‘’ patto di stabilità ’’. Tale accordo si formalizza contestualmente alla delibera di approvazione. Un patto di stabilità non può essere superato dall’amministratore , egli può sforare il budget preventivo solo nel caso di un intervento urgente . Infatti, al di fuori di questa eccezione, ex art. 1135 c.c. l’amministratore dovrebbe ‘’ riferirne nella prima assemblea ’’. Il budget va quindi monitorato, in caso di superamento va convocata l’assemblea, altrimenti la parte eccedente la previsione di spesa potrebbe essere imputata direttamente all’Amministratore . È opportuno che nel preventivo vengano inserite delle previsioni di spesa che consentano all’amministratore di poter lavorare senza ottenere continue approvazioni di ulteri...

  La legge di bilancio 2025 ( L. 30.12.2024 n. 207 ) ha rimodulato le aliquote di detraibilità relative agli interventi realizzati sugli edifici sia per quanto riguarda il cosiddetto bonus casa ( art. 16 bis del TUIR - valido ai soli fini IRPEF) sia per gli interventi ECOBONUS e SISMABONUS (validi ai fini IRPEF e IRES). BONUS CASA Per i proprietari (o per i titolari di diritti reali) che adibiscono l’unità immobiliare ad abitazione principale, la detrazione IRPEF compete con l’aliquota: • del 50% per le spese sostenute nel 2025 , nel limite massimo di spesa agevolata di  96.000 euro; • del 36% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027 , nel limite massimo di spesa  agevolata di 96.000 euro. Per tutti gli interventi eseguiti su unità immobiliari diverse dall’abitazione principale, nel limite di spesa agevolata non superiore a euro 96.000 per unità immobiliare, l’aliquota è fissata al: • 36% per le spese sostenute nel 2025 ; • 30% per le spese sost...